Vous possédez une maison classée G dans une ville moyenne — impossible à proposer à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Avec un loyer potentiel de 700 € par mois, c'est 12 600 € de revenus locatifs perdus depuis dix-huit mois. Le gouvernement a annoncé le 4 juin 2026 que le projet de loi « Relance logement » sera présenté au Conseil des ministres le 24 juin : ce texte autoriserait à nouveau la location des DPE (diagnostic de performance énergétique — le classement énergétique légal du logement, de A à G) classés F et G, à condition de vous engager par écrit à rénover dans un délai de 3 ans pour une maison ou de 5 ans pour un appartement en copropriété. Il abaisse aussi le seuil de travaux du dispositif Jeanbrun dans l'ancien de 30 % à 20 %. Voici ce que contient le texte et comment vous préparer avant sa promulgation.
Ce que prévoit le projet de loi du 24 juin
La loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — legifrance.gouv.fr) a posé une règle claire : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Les biens classés F suivront à partir du 1er janvier 2028. Ces interdictions visaient à vider progressivement le parc locatif des passoires thermiques. Résultat : plusieurs centaines de milliers de logements ont été retirés de la location — sans être rénovés pour autant.
Le projet de loi « Relance logement » ne supprime pas ces seuils — il crée une dérogation conditionnelle. Un propriétaire pourrait louer un logement classé F ou G à condition de produire, au moment de la signature du bail, un engagement écrit de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe E dans le délai imparti. Le gouvernement estime que cette mesure peut remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché locatif d'ici 2028 (source : SeLoger édito — edito.seloger.com, juin 2026).
Ce texte n'est pas encore loi.Le projet de loi doit être adopté par l'Assemblée nationale puis par le Sénat avant d'être promulgué au Journal officiel. Compte tenu du calendrier parlementaire et de la pause estivale, l'adoption est attendue au plus tôt à l'automne 2026. Les règles actuelles s'appliquent jusqu'à la promulgation.
Deux délais selon le type de bien
Le texte distingue deux situations selon la structure du bâtiment, car la rénovation énergétique n'obéit pas aux mêmes contraintes dans une maison individuelle — où le propriétaire décide seul du calendrier des travaux — et dans un immeuble en copropriété, où les décisions passent par une assemblée générale et peuvent prendre plusieurs exercices.
Délai d'engagement selon le type de logement
| Type de bien | Délai pour rénover | Objectif DPE |
|---|---|---|
| Maison individuelle | 3 ans | ≥ classe E |
| Appartement en copropriété | 5 ans | ≥ classe E |
Source : projet de loi « Relance logement », annoncé le 4 juin 2026, présentation prévue au Conseil des ministres le 24 juin 2026 — SeLoger édito (edito.seloger.com). Texte non encore promulgué.
Sur une maison classée G à Reims acquise 120 000 €, le loyer mensuel pour un T3 tourne autour de 700 €. Avec l'autorisation de louer dès la promulgation, l'engagement de 3 ans représente 25 200 € de loyers bruts encaissés — soit davantage que le coût moyen des travaux permettant de passer de G à E : une pompe à chaleur et une isolation des combles sont estimées entre 18 000 € et 28 000 € selon l'ANAH (Agence nationale de l'habitat — anah.gouv.fr), avant déduction des aides MaPrimeRénov'.
Jeanbrun dans l'ancien : le gouvernement choisit 20 %
Le projet de loi ajuste également le dispositif Jeanbrun — le statut du bailleur privé introduit par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr) qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat de vos revenus fonciers. Sur ce point, le texte gouvernemental prend une position différentede la proposition de loi adoptée le 28 mai par l'Assemblée nationale.
- Seuil de travaux dans l'ancien : de 30 % à 20 %. Aujourd'hui, le Jeanbrun dans l'ancien exige que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Le projet de loi gouvernemental l'abaisse à 20 % : sur 120 000 €, cela signifie 24 000 € de travaux au lieu de 36 000 €. La PPL (proposition de loi) du 28 mai proposait de supprimer totalement ce seuil. Le texte final dépendra de la navette parlementaire.
- Extension aux maisons individuelles. Les deux textes convergent sur ce point : le Jeanbrun s'ouvrirait aux maisons individuelles dans l'ancien, qui représentent plus de la moitié du parc immobilier français et pèsent fortement sur l'offre locative en zones rurales et périurbaines.
- Critère DPE révisé. Plutôt qu'imposer d'atteindre impérativement une classe A ou B après travaux, le texte introduit une progression par paliers : gagner au moins deux classes pour un logement F ou G, une classe pour un logement E.
En pratique, si la maison G de notre exemple passe à E grâce aux travaux (pompe à chaleur + isolation), elle remplit le critère DPE révisé et atteint le seuil de 20 % (24 000 € de travaux sur 120 000 € = 20 %). Le propriétaire accède alors au Jeanbrun pour la location nue : en secteur intermédiaire, l'amortissement— la déduction comptable qui efface chaque année une partie du prix d'achat sur votre déclaration — représente 3 % × 80 % × 120 000 € = 2 880 € par an. À TMI (tranche marginale d'imposition — le taux appliqué à votre dernier euro de revenu) 30 %, cela représente environ 1 360 € d'impôt économisé chaque année.
Ce que vous pouvez faire avant la promulgation
Tant que le projet de loi n'est pas promulgué, vous ne pouvez pas légalement proposer un logement G à un nouveau locataire en vous appuyant sur lui. En revanche, anticiper la rénovation a du sens quelle que soit l'issue parlementaire — et certaines démarches peuvent commencer dès maintenant.
- Réaliser un audit énergétique. Obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les maisons classées F ou G avant leur vente (loi Climat et Résilience, art. 158 — legifrance.gouv.fr), l'audit donne un plan de travaux précis avec les gains de classe attendus — un outil utile pour chiffrer votre projet avant de consulter des artisans.
- Demander une simulation MaPrimeRénov'. L'ANAH subventionne les travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs. Sur une pompe à chaleur à 15 000 € et une isolation des combles à 8 000 €, l'aide peut couvrir 30 à 50 % du coût selon vos revenus et la localisation du bien (anah.gouv.fr).
- Modéliser le montage après rénovation. Une fois la classe E atteinte, le choix entre Jeanbrun (location nue) et LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) dépend de votre TMI, de votre horizon de revente et des plafonds de loyers locaux.
Le simulateur calcule les deux scenarios à partir de votre situation réelle — prix d'achat, montant des travaux, loyer cible — et vous montre l'économie fiscale annuelle sous chaque dispositif dès la première année de location.