Vous avez repéré un appartement des années 1970 à 140 000 €, DPE F, 65 m² en zone A bis. Avec 42 000 € de travaux — soit 30 % du prix d'achat —, ce bien peut entrer dans le plan Relance logement et vous permettre de déduire 3 360 € de vos revenus fonciers chaque année pendant neuf ans. Mais les règles ne sont pas identiques au neuf. Les taux de déduction sont inférieurs, et la cible énergétique est plus contraignante. Voici ce qui change.
Des taux inférieurs au neuf — et pourquoi
Dans un logement neuf, le plan Relance logement permet de déduire 3,5 % du prix d'acquisition par an au secteur intermédiaire. Dans l'ancien rénové, ce taux tombe à 3 %. Le législateur a choisi de favoriser la construction neuve, tout en rendant l'ancien éligible pour les marchés où le neuf reste rare ou trop coûteux.
| Secteur locatif | Ancien rénové | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 3,5 % |
| Social | 3,5 % | 4,5 % |
| Très social | 4 % | 5,5 % |
Source : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 199 nővicies du CGI (Code général des impôts — le texte officiel qui fixe la règle) — legifrance.gouv.fr
Comme dans le neuf, la déduction s'applique sur 80 % du prix d'acquisition(les 20 % restants représentent forfaitairement la valeur du terrain, qui n'entre pas dans la déduction). Elle est plafonnée à 12 000 € par an, toutes charges comprises.
Trois conditions à remplir avant de signer
Un logement ancien n'est pas automatiquement éligible au plan Relance logement. Trois critères doivent être réunis simultanément (service-public.fr — actualité A18817) :
- Des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Pour un bien acheté 140 000 €, le chantier doit atteindre au moins 42 000 €. C'est plus contraignant que le Denormandie (qui exige 25 % du coût total opération), mais la base de calcul est différente : dans le Jeanbrun, le seuil se mesure sur le prix seul, pas sur prix + travaux.
- Atteindre le DPE — diagnostic de performance énergétique — de classe A ou B après travaux. Le DPE est le classement énergétique légal du logement, de A (très économe) à G (passoire thermique). Passer de F à B exige en général une isolation renforcée, un système de chauffage performant et une ventilation mécanique. C'est l'exigence la plus stricte du Jeanbrun dans l'ancien : contrairement au Denormandie, qui se contente d'améliorer le classement sans cible précise, le Jeanbrun impose A ou B.
- Zones éligibles identiques au neuf : A bis, A et B1 uniquement. Les villes de zone B2 ou C sont exclues du Jeanbrun, qu'il s'agisse de neuf ou d'ancien. Si votre bien se trouve dans une ville de zone B2, le Denormandie — qui couvre les communes labellisées ACV (Action Cœur de Ville) ou signataires d'une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire) — reste votre seule option de réduction d'impôt.
L'exemple chiffré : T3 à Lyon, 140 000 €
Un T3 de 65 m² acquis en zone A bis à Lyon pour 140 000 €, avec 42 000 € de travaux aboutissant à un DPE B. Le bien est loué en secteur intermédiaire dès la fin du chantier.
Calcul de la déduction annuelle
- Base éligible : 140 000 € × 80 % = 112 000 €
- Taux Jeanbrun ancien, secteur intermédiaire : 3 %
- Déduction annuelle : 3 % × 112 000 € = 3 360 €
- Sur 9 ans d'engagement : 30 240 € de déductions cumulées
- Économie d'impôt à TMI 30 % (taux marginal d'imposition — la tranche fiscale la plus haute de votre barème) : 1 008 €/an
À comparer avec un T2 neuf en VEFA à 185 000 € en zone B1 : base 148 000 €, taux 3,5 %, déduction 5 180 €/an. L'ancien rénové offre une déduction annuelle inférieure, mais un prix d'entrée souvent 20 à 40 % plus bas et un parc disponible immédiatement — sans attendre 18 à 24 mois de construction.
Les travaux entrent-ils dans la base de déduction ?
Non, et c'est une différence importante par rapport au Denormandie. Dans le plan Relance logement, la déduction annuelle est calculée sur le prix d'acquisition seul(140 000 € dans notre exemple), pas sur prix + travaux. Les 42 000 € de travaux ne rentrent pas dans la base.
Ces travaux suivent néanmoins le régime classique des charges foncières : ils sont déductibles de vos revenus fonciers en tant que charges réelles, au même titre que les intérêts d'emprunt. Si l'ensemble des charges dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncierimputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an — et le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (article 156 I du CGI — legifrance.gouv.fr).
Jeanbrun ancien ou Denormandie : que choisir ?
Les deux dispositifs couvrent l'immobilier ancien avec travaux, mais leur mécanique fiscale est opposée.
- Denormandie : réduction d'impôt directe de 18 % sur prix + travaux (sur 9 ans). Forfaitaire — indépendant de votre TMI. Disponible en zones B2 et C. Exige 25 % de travaux sur le coût total.
- Jeanbrun ancien : déduction de 3 % du prix seul sur les revenus fonciers. Proportionnel à votre TMI — plus vous êtes imposé, plus la déduction vaut cher. Limité aux zones A bis, A, B1. Exige 30 % de travaux sur le prix d'acquisition et DPE A ou B.
À TMI 30 %, la réduction Denormandie (forfaitaire) dépasse souvent le gain Jeanbrun en valeur absolue. À TMI 41 % ou 45 %, la déduction Jeanbrun génère un gain fiscal plus élevé — car 3 360 € déduits valent 1 512 € d'impôt économisé à TMI 45 %, contre 1 008 € à TMI 30 %. L'autre variable : si votre bien est en zone B2 ou C, seul le Denormandie est accessible.
Pour connaître le dispositif le plus avantageux selon votre TMI et votre budget, le simulateur Patrim compare les deux options sur votre situation réelle. Calculer votre avantage Jeanbrun dans l'ancien.