Vous achetez un T2 neuf à Bordeaux pour 200 000 euros sous le plan Relance logement — le dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances 2026. Vous le louez nu à 800 euros par mois, soit 9 600 euros de loyers par an. Dans une location nue ordinaire, seules vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux) sont déductibles de ces loyers. Mais le plan Relance logement instaure un « statut de bailleur privé » qui va plus loin : vous pouvez aussi déduire chaque année une part du prix d'achat lui-même de vos revenus locatifs (revenus issus de la location — le terme fiscal pour vos loyers) — jusqu'à 12 000 euros de déductions au total par an. Et si ce total dépasse vos loyers, jusqu'à 10 700 euros de ce déficit s'imputent sur votre revenu global — votre salaire, vos autres revenus. Voici comment ce mécanisme fonctionne, chiffres à l'appui.
Ce que la location nue ordinaire permet — et ce qu'elle ne permet pas
En location nue classique, vos revenus fonciers sont imposables après déduction de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, et travaux d'entretien ou d'amélioration éligibles. Ce régime est codifié à l'article 31 du CGI (Code général des impôts — le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr).
Ce qu'il ne prévoit pas : la déduction du prix d'acquisition lui-même. Les 200 000 euros que vous avez versés pour acheter l'appartement ne génèrent aucune déduction supplémentaire — contrairement au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) au régime réel, où l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) peut ramener le bénéfice imposable à zéro. C'est précisément cette limite que le statut de bailleur privé du plan Relance logement corrige pour les propriétaires qui louent nu.
La déduction du prix d'achat — ce qu'ajoute le statut bailleur privé
Dans le cadre du plan Relance logement (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr), le statut de bailleur privé vous permet de déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie du prix d'achat du logement, en plus de vos charges réelles (info.gouv.fr — « Dispositif Relance logement : ce qu'il faut retenir »).
Le taux de cette déduction dépend du secteur de location dans lequel se situe votre bien — autrement dit, du niveau de loyer que vous pratiquez par rapport au plafond de votre zone :
Le secteur « intermédiaire » correspond aux loyers les plus courants dans un investissement Jeanbrun standard — en dessous des loyers de marché, conformément aux plafonds par zone, mais sans s'approcher des niveaux du logement social. La majorité des investisseurs en Jeanbrun neuf entrent dans cette catégorie.
Cette déduction du prix s'additionne à vos charges réelles, mais le total est plafonné à 12 000 euros par an (info.gouv.fr — « Dispositif Relance logement : ce qu'il faut retenir »). Si vos charges réelles atteignent déjà 5 000 euros, la déduction du prix ne peut contribuer que 7 000 euros supplémentaires avant d'atteindre ce plafond (service-public.fr — « De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs », actualité A18817).
L'exemple complet sur 200 000 € en secteur intermédiaire
Voici le calcul pour un T2 neuf à Bordeaux acheté 200 000 euros, loué nu à 800 euros par mois (9 600 euros de loyers annuels). Hypothèses : crédit de 160 000 euros à 3,5 %, intérêts de première année 5 600 euros, taxe foncière 800 euros, assurance 300 euros.
Ce déficit de 1 700 euros est bien en dessous du plafond de 10 700 euros — il est donc entièrement imputable sur votre revenu global. À TMI 30 % (taux marginal d'imposition — la tranche d'imposition la plus haute de votre barème d'imposition), cela représente une économie d'impôt sur le revenu de 510 euroscette année-là, directement déduite de votre avis d'imposition.
Le plafond de 12 000 € en pratique. Si vos intérêts d'emprunt sont élevés en début de prêt — typiquement 5 000 à 6 000 euros par an — la déduction du prix d'achat sera partiellement « absorbée » par ce plafond. Pour un crédit de 160 000 € à 3,5 %, les intérêts de la première année (5 600 €) plus la taxe foncière (800 €) et l'assurance (300 €) atteignent déjà 6 700 €, laissant 5 300 € disponibles pour la déduction du prix. Le taux de 3,5 % appliqué à 200 000 € donne 7 000 € — légèrement au-dessus. Dans ce cas, la déduction effective du prix est plafonnée à 5 300 €, et le total reste à 12 000 €.
Le déficit foncier imputable sur votre revenu global
Quand la somme de la déduction du prix et de vos charges dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncier — un solde négatif sur vos revenus locatifs. Ce déficit n'est pas perdu : jusqu'à 10 700 euros par an peuvent être imputés directement sur votre revenu global, c'est-à-dire votre salaire et vos autres revenus (info.gouv.fr — « Dispositif Relance logement : ce qu'il faut retenir »).
Concrètement, si votre revenu salarial imposable est de 55 000 euros et que vous générez 3 000 euros de déficit foncier cette année, votre base imposable passe à 52 000 euros. À TMI 30 %, cela représente 900 euros de moins sur votre impôt sur le revenu — sans compter la réduction Jeanbrun qui s'ajoute par ailleurs sur la même déclaration.
Si le déficit annuel dépasse 10 700 euros, la partie excédentaire n'est pas perdue pour autant : elle se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En pratique, ce plafond est rarement atteint sur un seul bien, sauf en cas de travaux importants supplémentaires.
Qui est concerné par ce mécanisme ?
Le statut de bailleur privé s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, à condition que le bien soit :
- Situé dans un immeuble collectif en zone tendue (zones A, A bis ou B1 pour les logements neufs)
- Loué nu en résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans
- Non loué à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant direct
- Neuf (ou ancien avec travaux importants) — pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 20 % du prix d'acquisition et permettre d'atteindre un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A ou B (info.gouv.fr — plan Relance logement)
En cas de non-respect de l'engagement locatif (vente du bien, loyer dépassant les plafonds, arrêt de la location), les déductions déjà obtenues sont réintégrées dans les revenus fonciers imposables de l'année de rupture.
Pour voir combien ce mécanisme vous fait économiser selon votre TMI, le montant de votre investissement et la zone visée, notre simulateur intègre les règles du plan Relance logement 2026. Calculer votre économie d'impôt Jeanbrun.