Vous avez signé un contrat de réservation pour un appartement neuf à Rennes, livraison prévue début 2028. Le commercial vous a confirmé que le programme est éligible au plan Relance logement — le dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances 2026. Ce que peu de gens détaillent : entre la signature de votre réservation et la première réduction d'impôt sur votre avis d'imposition, il se passe en moyenne trois ans, deux actes notariés et plusieurs appels de fonds. Comprendre ce calendrier permet d'anticiper la trésorerie — et de s'assurer que votre acquisition reste bien dans la fenêtre d'éligibilité du dispositif.
Réservation et acte authentique : deux dates, deux réalités fiscales
Une acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement — c'est le terme légal pour un achat immobilier sur plan, avant que le bâtiment soit construit) comprend toujours deux documents distincts.
Le premier est le contrat de réservation— un avant-contrat par lequel le promoteur vous réserve un logement en échange d'un dépôt de garantie (généralement 5 % du prix si la livraison est prévue dans les deux ans, article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation — legifrance.gouv.fr). Ce document engage les deux parties, mais il ne transfère pas la propriété et n'a aucun effet fiscal.
Le second est l'acte authentique de VEFA, signé devant notaire plusieurs semaines ou mois plus tard. C'est cet acte — et non la réservation — qui constitue l'« acquisition » au sens du plan Relance logement. Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, cet acte doit être signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr — info.gouv.fr, « Dispositif Relance logement : ce qu'il faut retenir »).
Pour la quasi-totalité des programmes commercialisés en 2026, l'acte authentique sera signé dans l'année — bien avant la date limite de fin 2028. Vous pouvez donc signer votre réservation maintenant et passer l'acte dans les mois suivants : l'éligibilité est acquise, même si la livraison n'intervient qu'en 2028 ou au début de 2029.
Le calendrier type d'une VEFA Jeanbrun en zone B1
Voici le déroulement d'une acquisition type pour un programme neuf en zone B1 (villes de taille moyenne — Rennes, Nantes, Strasbourg, Bordeaux périphérie), avec une durée de construction de 18 à 20 mois.
Ce décalage n'est pas un défaut du dispositif — c'est la nature inhérente de tout investissement en VEFA. L'avantage fiscal court ensuite pendant neuf ans à compter de la première location, et non seulement sur les premières années (service-public.fr — « De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs », actualité A18817).
Les appels de fonds pendant la construction
En VEFA, vous ne réglez pas le prix en une seule fois à la signature. Vous versez par tranches, au rythme de l'avancement des travaux — ce sont les appels de fonds. L'échelonnement réglementaire maximal prévu par le Code de la Construction est le suivant :
- 35 %du prix à l'achèvement des fondations
- 70 %à la mise hors d'eau (toit posé)
- 95 %à l'achèvement de l'immeuble
- 100 % à la livraison (remise des clés)
Votre banque débloque les fonds progressivement selon ces appels et commence à prélever des intérêts dès le premier déblocage. Pendant toute la période de construction — 18 à 24 mois en général — vous payez des intérêts sur les sommes déjà versées, sans percevoir de loyers. Ces intérêts « intercalaires » s'accumulent avant même que votre locataire emménage.
Les intérêts intercalaires sont-ils déductibles ? Ces intérêts payés avant la première location ne peuvent pas créer de déficit foncier en l'absence de revenus locatifs. Ils sont cependant déductibles des premiers loyers perçus, l'année de la mise en location, au titre des charges de l'article 31 du CGI (Code général des impôts — le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Pour un prêt de 155 000 euros sur 25 ans à 3,5 %, ces intérêts intercalaires sur 18 mois de construction représentent typiquement 2 500 à 3 500 euros au total.
L'exemple chiffré sur 185 000 € à Rennes
Voici le calcul pour un T2 (40 m²) acquis en VEFA à Rennes (zone B1) à 185 000 euros, livré en janvier 2028 et loué pour la première fois en mars 2028 à 750 euros par mois (conforme aux plafonds Jeanbrun zone B1 — service-public.fr, actualité A18817). Le crédit porte sur 155 000 euros à 3,5 %.
Première année de location (mars à décembre 2028 — 10 mois)
Ce déficit de 3 300 euros est largement en dessous du plafond d'imputation de 10 700 euros — il s'impute intégralement sur votre revenu global (info.gouv.fr — plan Relance logement). À TMI 30 % (taux marginal d'imposition — la tranche la plus haute de votre barème), cela représente une économie d'impôt sur le revenu de 990 eurossur votre avis d'imposition de septembre 2029.
À partir de 2029, avec une déduction annuelle pleine (3,5 % × 185 000 € = 6 475 €) et des loyers sur 12 mois (9 000 €), le déficit se stabilise aux alentours de 2 500 €, soit une économie d'impôt d'environ 750 euros par anjusqu'en mars 2037 — sans compter la réduction de l'imposition sur les loyers eux-mêmes, neutralisée par la déduction du prix et les charges.
Sur quel prix est calculée la déduction ? La déduction Jeanbrun s'applique sur le prix d'acquisition tel qu'il figure dans l'acte authentique de VEFA — autrement dit, le prix convenu avec le promoteur, terrain et construction compris, TVA incluse (20 % déjà intégrée dans le prix du neuf). Contrairement au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) où l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) est calculé hors terrain, le Jeanbrun applique simplement son taux de 3,5 % (en secteur intermédiaire) sur le prix total de l'acte.
Pour estimer votre économie personnelle selon votre TMI, le prix de votre VEFA et la zone visée, notre simulateur intègre les règles du plan Relance logement 2026. Calculer votre économie Jeanbrun en VEFA.