Vous venez d'acquérir un T2 neuf à Nantes pour 200 000 euros, loué nu dès juin 2026 sous dispositif Jeanbrun — le nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif en logement nu issu de la loi de finances 2026. La réduction d'impôt calculée sur votre dossier est de 4 000 euros par an. Mais votre bulletin de salaire de juillet 2026 ne changera pas d'un centime. La réduction ne passe pas par le prélèvement à la source. Elle arrive en décalé, en une ou deux étapes. Voici le calendrier exact, et comment l'anticiper.
Le prélèvement à la source n'intègre pas la réduction Jeanbrun
Le prélèvement à la source (PAS) — le mécanisme par lequel votre employeur retient chaque mois une fraction de votre salaire pour le compte de l'administration fiscale — est calculé sur vos revenus de l'année précédente. Il ne tient pas compte des réductions d'impôt futures, même déclarées.
Les réductions d'impôt — dont la réduction Jeanbrun — sont calculées une seule fois par an, lors de la liquidation annuelle de l'impôt sur le revenu. Elles ne peuvent pas être intégrées dans les retenues mensuelles en temps réel. En pratique, cela signifie que vous payez votre impôt en totalité via le PAS tout au long de l'année, puis vous récupérez la réduction en une ou deux fois, en décalé de plusieurs mois.
PAS et réduction Jeanbrun : deux canaux distincts
- PAS :prélevé mensuellement sur votre salaire, calculé sur les revenus de l'année N‑1.
- Réduction Jeanbrun : calculée et accordée une fois par an, lors de la liquidation annuelle (août-septembre).
- Résultat :vous payez en cours d'année un IR provisoire intégral, puis récupérez la réduction sur votre avis d'imposition ou via un acompte de janvier.
Source : article 204 J du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) ; impots.gouv.fr — Prélèvement à la source et réductions d'impôt pour investissements locatifs.
Première réduction : dans votre avis d'imposition de l'été suivant
Pour notre exemple — T2 à Nantes acquis en avril 2026, première mise en location en juin 2026 — l'engagement Jeanbrun commence en 2026. Le calendrier de la première réduction est le suivant :
Calendrier de la première réduction (investissement en 2026, première location en 2026)
Si votre impôt sur le revenu brut (avant réduction) est inférieur à 4 000 euros, la réduction est plafonnée à votre impôt réel. L'excédent est définitivement perdu : il n'est ni reportable ni remboursable. Pour un foyer dont l'impôt annuel est de 9 000 euros, les 4 000 euros de réduction sont intégralement utilisés — il reste 5 000 euros à payer.
Cas des logements en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement — achat sur plan avant livraison) :si le bien est livré fin 2027 et loué pour la première fois début 2028, l'engagement Jeanbrun commence en 2028. La première réduction n'apparaîtra que dans votre avis d'imposition de septembre 2029. Pour des acquisitions signées en 2026 en VEFA, le délai entre la signature et la première réduction peut dépasser trois ans.
Source : article 199 novovicies du CGI — conditions de la réduction Jeanbrun et date de première mise en location (legifrance.gouv.fr) ; impots.gouv.fr — Comprendre votre avis d'imposition.
À partir de la deuxième année : une avance automatique de 60 % en janvier
À compter de la deuxième année de réduction — soit janvier 2028 pour notre exemple — l'administration verse automatiquement, le 15 janvier, une avance égale à 60 % du montant de réduction constaté l'année précédente. Ce mécanisme d'acompte a été mis en place en même temps que le prélèvement à la source, en janvier 2019, pour tous les ménages bénéficiant de réductions récurrentes sur investissements locatifs (BOFiP — BOI-IR-PAS-20-20 — bofip.impots.gouv.fr).
Exemple : réduction Jeanbrun 4 000 €/an, à partir de 2028
Ce schéma se répète chaque année pendant toute la durée de votre engagement Jeanbrun — 6, 9 ou 12 ans selon votre choix initial. Vous pouvez refuser l'avance ou la modifier via votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». Cela peut être utile si votre bien est vendu en cours d'année, si le locataire quitte le logement, ou si votre engagement prend fin et que vous souhaitez éviter un versement en trop à régulariser en septembre.
Source : impots.gouv.fr — Avance sur crédits et réductions d'impôt ; BOFiP — BOI-IR-PAS-20-20 (bofip.impots.gouv.fr).
Comment déclarer votre investissement Jeanbrun chaque année
La réduction Jeanbrun se déclare chaque année dans votre déclaration de revenus en ligne sur impots.gouv.fr, lors de la campagne annuelle qui s'ouvre début avril. Pour la première déclaration incluant le Jeanbrun — en avril-juin 2027 pour un investissement 2026 — vous renseignez dans la section dédiée aux réductions d'impôt pour investissements locatifs :
- L'adresse du logement et la zone géographique (A bis, A ou B1) dans laquelle il se situe.
- La date de l'acte authentique d'acquisition ou de signature du contrat de réservation en VEFA.
- Le prix d'acquisitionet la surface habitable, pour le calcul du plafond de densité à 5 500 €/m² — au-delà duquel la base éligible est plafonnée.
- La durée d'engagement choisie (6, 9 ou 12 ans) et la date de première mise en location effective.
Pour les déclarations suivantes, ces informations sont pré-remplies par l'administration à partir de votre première déclaration. Il vous suffit de vérifier que l'engagement est toujours en cours et que le bien est loué.
Conservez dans vos archives l'acte de vente notarié, le bail signé avec le locataire et, pour les achats en VEFA, l'attestation d'achèvement de travaux (DAT). L'administration peut vous demander ces justificatifs lors d'un contrôle sur pièces, jusqu'à trois ans après la dernière déclaration incluant la réduction.
Source : BOFiP — BOI-IR-RICI-360-40 — modalités déclaratives de la réduction Jeanbrun (bofip.impots.gouv.fr) ; impots.gouv.fr — Déclaration des investissements locatifs ouvrant droit à réduction d'impôt.
Réduire votre retenue mensuelle dès maintenant
Si vous ne souhaitez pas attendre l'été pour récupérer l'avantage, vous pouvez réduire votre taux de PAS dès aujourd'hui. Sur impots.gouv.fr, rubrique « Actualiser mon taux de prélèvement à la source », vous déclarez votre situation réelle attendue pour l'année en cours — y compris la réduction Jeanbrun — et le système recalcule un taux mensuel plus faible transmis à votre employeur.
Cette modulation est gratuite et sans engagement de durée. Pour une réduction de 4 000 euros sur un revenu salarial de 45 000 euros, l'ajustement réduit votre retenue mensuelle de l'ordre de 300 à 350 euros, selon votre TMI (taux marginal d'imposition — le taux de la dernière tranche de votre impôt sur le revenu).
Un point de vigilance pour la première année d'engagement : si la réduction effective est inférieure à votre estimation — logement vacant plus longtemps que prévu, dépassement d'un plafond de ressources locataire — vous devrez régulariser la différence sur l'avis d'imposition de l'été suivant, avec éventuellement des intérêts de retard si la modulation était supérieure à la réduction réelle. Mieux vaut modérer ses attentes et ajuster en cours d'année plutôt que d'anticiper le plein montant.
Source : article 204 J du CGI — modulation du taux de prélèvement à la source (legifrance.gouv.fr) ; impots.gouv.fr — Moduler son PAS.
Notre simulateur Jeanbrun calcule votre réduction annuelle selon votre TMI, votre base éligible et votre durée d'engagement. Vous visualisez aussi l'effort d'épargne mensuel réel une fois la réduction intégrée dans votre budget — avec et sans modulation du prélèvement à la source.