Beaucoup d'articles, y compris les nôtres jusqu'à récemment, parlent du Jeanbrun comme d'une « réduction d'impôt » de 12, 18 ou 21 % — l'héritage du Pinel, supprimé fin 2024. Ce n'est pas ça. Le statut du bailleur privé, dit Jeanbrun, introduit par la loi de finances pour 2026(loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), repose sur un mécanisme entièrement différent : un amortissement annueldéductible de vos revenus fonciers. Voici ce que ça veut dire concrètement, pour un T2 neuf à 200 000 €.
Amortissement, pas réduction : la différence change tout
Une réduction d'impôt(comme le Pinel ou le Denormandie) s'enlève directement de ce que vous devez au fisc : −18 % du prix d'acquisition étalé sur neuf ans, peu importe votre tranche. Un amortissement, lui, déduit chaque année une part du prix d'achat de vos revenus fonciers imposables. C'est la même logique que le LMNP au réel — mais transposée à la location nue.
Conséquence : votre économie d'impôt Jeanbrun dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Plus elle est haute, plus l'amortissement vaut cher. Et la comparaison utile n'est plus « Pinel vs livret A », c'est « location nue avec Jeanbrun vs location nue sans ».
Article applicable :CGI art. 31-I-1° i (neuf) et j (ancien rénové), créés par la LF 2026 art. 47. Ne pas confondre avec l'art. 199 novovicies (Pinel/Denormandie) — qui décrit un tout autre mécanisme.
Trois régimes locatifs, trois taux d'amortissement
Le taux d'amortissement annuel dépend du régime locatif que vous acceptez de pratiquer — c'est-à-dire de l'écart entre votre loyer et le marché local :
L'assiette d'amortissement, c'est 80 %du prix d'acquisition (les 20 % restants étant forfaitairement le terrain, non amortissable). Pour les biens en ancien rénové, les taux descendent à 3 %, 3,5 % et 4 % selon le régime (voir notre article Jeanbrun dans l'ancien).
L'exemple chiffré : T2 neuf à Bordeaux, 200 000 €, régime intermédiaire
Vous achetez un T2 neuf à 200 000 €, loué nu à 800 €/mois (soit 9 600 € de loyers annuels — un loyer cohérent avec le plafond intermédiaire de la zone). Vos charges réelles de première année : intérêts d'emprunt 3 200 €, taxe foncière 800 €, assurance PNO 300 €.
L'amortissement de 5 600 € reste sous le plafond d'avantage annuel de 8 000 € pour le régime intermédiaire. Le résultat foncier passe de positif (vous auriez payé l'impôt dessus) à légèrement négatif : vous ne payez aucun impôt sur vos loyers, ni les prélèvements sociaux de 17,2 %, pendant toute la durée d'amortissement.
Daniel · à retenir
À TMI 30 %, sur ces 9 600 € de loyers, le foncier classique vous coûterait 2 500 € d'impôt par an : 30 % d'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur le résultat net (≈ 5 300 €). En Jeanbrun, l'amortissement absorbe ce résultat — vous économisez l'essentiel de ces 2 500 €, chaque année. C'est l'intérêt vrai du dispositif.
Durée d'engagement : 9 ou 12 ans
L'engagement de location nue est de 9 ans minimum, prorogeable une fois pour porter la durée totale à 12 ans (LF 2026 art. 47). Pas de 6 ans, contrairement au Denormandie. Rompre l'engagement par anticipation entraîne la reprise des amortissements déjà déduits, sauf cas d'exonération (décès, invalidité, licenciement involontaire).
Conditions à respecter — la version courte
- Logement collectif (immeuble) — les maisons individuelles sont aujourd'hui exclues. Une proposition de loi pourrait changer cela, mais n'est pas adoptée à ce jour.
- Location nue, résidence principale du locataire. La location meublée ou saisonnière exclut le Jeanbrun.
- Pas au foyer fiscal du bailleur ni à un ascendant ou descendant direct (amdt I-3970).
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028— la date de l'acte notarié fait foi.
- Loyer plafonné selon le régime locatif retenu — voir notre article plafonds Jeanbrun.
- Pas de gate de zone— Jeanbrun s'applique sur tout le territoire. Les plafonds de loyers, en revanche, sont fixés zone par zone (et commune par commune pour le régime social).
Et le déficit foncier ?
Si la somme des charges réelles et de l'amortissement dépasse vos loyers, vous générez un déficit foncier. L'amortissement seul ne peut pas le créer (il est plafonné au résultat d'exploitation), mais les charges réelles le peuvent — notamment lors des premières années où les intérêts d'emprunt sont élevés. Ce déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an(21 400 € si rénovation énergétique), l'excédent se reportant sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI art. 156 I).
Jeanbrun ou LMNP au réel ? Et Denormandie ?
Le Jeanbrun est conçu pour les bailleurs qui louent nu. Si vous louez meublé, le LMNP au réel offre une mécanique d'amortissement comparable (souvent plus puissante car le LMNP amortit aussi le mobilier et tient mieux dans la durée). Pour le neuf ancien à rénover, le Denormandie, qui reste une vraie réduction d'impôt 12/18/21 %, peut être plus avantageux à TMI modeste — voir notre comparaison détaillée.
Notre simulateur Jeanbrun calcule votre amortissement annuel selon votre TMI, votre budget et le régime locatif visé, puis compare avec le LMNP au réel et le Denormandie sur les mêmes hypothèses.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 (legifrance.gouv.fr) ; CGI art. 31-I-1° i et j ; rapport Daubresse-Cosson (30 juin 2025) ; amendements adoptés I-3999 (durées), I-4000 (plafonds avantage), I-3970 (ascendants/descendants). Doctrine BOFiP en attente.