Depuis le 1er janvier 2025, le Pinel ne s'applique plus aux nouvelles acquisitions. Le dispositif Jeanbrun, entre en vigueur en 2026, prend le relais pour les investisseurs qui souhaitent beneficier d'une reduction d'impot sur le revenu en achetant un logement neuf a louer. Il est ouvert jusqu'au 31 decembre 2028.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un mecanisme de reduction d'impot sur le revenu (IR) cree par la loi de finances pour 2025. Il s'adresse aux particuliers qui acquierent un logement neuf ou en etat futur d'achevement (VEFA — vente avant la construction du bien) pour le mettre en location nue a titre de residence principale du locataire.
Son principe est proche de celui de l'ancien Pinel : vous vous engagez a louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans a des loyers plafonnes, en contrepartie d'une reduction d'impot calculee sur le prix d'acquisition. La reduction s'etale sur toute la duree de l'engagement, a raison d'une fraction egale chaque annee.
A retenir : contrairement au dispositif Denormandie, qui cible l'immobilier ancien avec travaux, le Jeanbrun est reserve aux logements neufs ou en VEFA. Les deux dispositifs coexistent en 2026, mais s'adressent a des projets tres differents.
Les conditions pour en beneficier en 2026
Trois criteres cumulatifs s'appliquent pour entrer dans le dispositif Jeanbrun.
1. Un logement neuf en zone tendue
Le bien doit etre neuf ou acquis en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achevement), situe en zone A bis, A ou B1 selon le zonage du ministere charge du logement. Ces zones couvrent les agglomerations ou la demande locative depasse l'offre : Paris et sa petite couronne, Lyon, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Nantes et Lille, notamment.
2. Une mise en location respectant les plafonds reglementaires
Le loyer mensuel hors charges ne peut depasser un seuil fixe par zone et par metre carre. Les ressources annuelles du locataire sont egalement plafonnees selon la composition du foyer. Ces plafonds sont revises chaque annee par arrete ministeriel.
3. Un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans
Vous choisissez la duree au moment de la declaration. Rompre l'engagement avant l'echeance entraine la reprise integrale des reductions d'impot deja accordees. Il est possible de prolonger un engagement initial de 6 ans vers 9 ans, puis de 9 ans vers 12 ans, pour atteindre le taux maximal.
Le calcul de la reduction d'impot
La reduction est calculee sur le prix de revient du logement, plafonne a 300 000 euros par annee d'imposition et a 5 500 euros par metre carre de surface habitable. Le taux varie selon la duree choisie.
Source : loi de finances pour 2025, article 199 novovicies du Code general des impots (CGI). Plafond des niches fiscales : article 200-0 A du CGI (service-public.fr).
La reduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) a 10 000 euros par an. Si votre impot annuel est inferieur a la fraction de reduction de l'annee, l'excedent est perdu : il n'est ni reportable ni remboursable.
Exemple chiffre : T2 neuf a Bordeaux, 200 000 euros
Bordeaux est classee en zone A. Prenons un appartement neuf de 42 m2 acquis en VEFA pour 200 000 euros, avec un engagement locatif de 9 ans.
- Prix d'acquisition : 200 000 euros (inferieur au plafond de 300 000 euros)
- Prix par m2 : 200 000 / 42 = 4 762 euros/m2 (inferieur au plafond de 5 500 euros/m2)
- Taux engagement 9 ans : 18 % x 200 000 = 36 000 euros de reduction totale, soit 4 000 euros par an
- Condition cle: votre impot sur le revenu annuel doit etre d'au moins 4 000 euros pour utiliser la totalite de la reduction chaque annee
Si vous prolongez l'engagement jusqu'a 12 ans, le taux passe a 21 %, soit 42 000 euros de reduction totale — 6 000 euros supplementaires pour 3 ans de location en plus. Sur un impot annuel de 5 000 euros, la reduction couvre 80 % de votre facture fiscale chaque annee pendant 9 ans.
Jeanbrun ou Denormandie : comment choisir ?
Les deux dispositifs offrent les memes taux de reduction (12, 18, 21 %) et le meme plafond d'investissement (300 000 euros). La difference essentielle tient a la nature du bien et au profil de l'investissement.
Si vous etes fortement impose et souhaitez investir dans une grande agglomeration, le Jeanbrun offre la simplicite du neuf : pas de travaux a piloter, des garanties constructeur (garantie decennale, garantie de parfait achevement) et une mise en location immediate a la livraison du programme. Si vous preferez les villes moyennes ou souhaitez combiner reduction d'impot et deficit foncier, le Denormandie peut etre plus adapte.
Notre simulateur vous permet de comparer les deux dispositifs selon votre tranche marginale d'imposition (TMI — le taux applique a votre derniere tranche de revenus imposables), le montant de votre projet et la duree d'engagement envisagee.