Vous souhaitez investir dans une maison individuelle neuve pour bénéficier du Jeanbrun : à ce jour, c'est impossible. Le statut du bailleur privé est réservé au logement collectif. Valérie Létard a déposé le 14 avril 2026 une proposition de loi pour corriger cette limite — et abaisser en même temps le seuil de travaux requis dans l'ancien. Voici ce que change la PPL, et ce que vous pouvez anticiper.
Le Jeanbrun aujourd'hui : collectif uniquement
La loi de finances 2026 a créé le Jeanbrun (statut du bailleur privé) pour relancer la construction locative après la fin du Pinel. Le mécanisme repose sur un amortissement annuelde 3,5 à 5,5 % (neuf) ou 3 à 4 % (ancien rénové) du prix d'acquisition, déductible des revenus fonciers — pas une réduction d'impôt façon Pinel. Mais sa portée est restreinte à deux situations :
- Le neuf collectif : appartements en immeuble, acquis neufs ou en VEFA.
- L'ancien rénové collectif : appartements anciens avec travaux représentant au moins 20 à 30 % du prix (seuil précis fixé par décret) et atteignant un DPE A ou B après travaux.
Dans les deux cas, la maison individuelle est explicitement exclue. C'est précisément cette limite que la proposition de loi Létard cible.
Pas de gate de zone, en revanche.Le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire, contrairement à l'ancien Pinel limité aux zones tendues. Le décalage des marchés se gère via les plafonds de loyers — pas via un zonage administratif.
Ce que propose la PPL Létard
Valérie Létard justifie sa proposition par la réalité des marchés locaux : les maisons individuelles sont « essentielles dans les territoires ruraux et périurbains », là où le collectif est minoritaire et où la pénurie de logements locatifs reste réelle. Deux modifications au Jeanbrun :
Les deux changements proposés
Une maison individuelle neuve ou rénovée pourrait ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun aux mêmes conditions qu'un appartement collectif — mêmes taux, mêmes plafonds annuels, même engagement de 9 ou 12 ans. Cette mesure vise particulièrement les zones B1, B2 périurbaines et les territoires ruraux en tension locative.
Pour le volet « ancien rénové », la PPL propose de ramener le seuil de travaux à 20 %du prix d'acquisition. Sur un bien acheté 150 000 €, le minimum de travaux requis passerait ainsi de 45 000 € à 30 000 € — un assouplissement significatif pour les petites opérations en ville moyenne.
La proposition de loi doit suivre la navette parlementaire avant adoption éventuelle — calendrier indéterminé. Si elle est votée, les acquisitions postérieures à la promulgation bénéficieraient des nouvelles règles, dans la fenêtre Jeanbrun qui court jusqu'au 31 décembre 2028.
L'exemple chiffré : maison neuve à 230 000 €, régime intermédiaire
Hypothèse : la PPL Létard est adoptée et permet aux maisons individuelles d'entrer dans le dispositif.Vous achetez en VEFA une maison de 90 m² à 230 000 € en zone B1 (Rennes périphérie), louée nue à 850 €/mois au régime intermédiaire.
Amortissement annuel — neuf, intermédiaire
Sur 9 ans, cumul d'amortissements ≈ 58 000 €. À TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, économie d'impôt approchant 27 000 € si la totalité est absorbée chaque année par le résultat foncier.
Daniel · à retenir
Pas la peine d'attendre la PPL pour avancer. Si votre cible est un appartement collectif, le Jeanbrun est déjà ouvert. Si c'est une maison individuelle, l'alternative immédiate est le LMNP au réel (en louant meublé), qui amortit le bien sur 30 ans environ — souvent plus puissant que le Jeanbrun, mais sous régime BIC.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant
- Maison individuelle visée ? Identifiez un projet en zone B1/B2 avec livraison 2027–2028. Si la PPL est adoptée avant votre acte authentique, vous bénéficiez du Jeanbrun. À défaut, le LMNP au réel reste l'alternative la plus efficace fiscalement, à condition de louer meublé.
- Ancien rénové visé ? Avec la PPL, le seuil à 20 % rendrait éligibles des opérations aujourd'hui exclues. En attendant, vérifiez si la commune est éligible au Denormandie — qui reste une réduction d'impôt 12/18/21 % classique, parfois plus avantageux à TMI modeste.
- Dans tous les cas : calculez votre TMI avant de choisir un dispositif. Le Jeanbrun est proportionnel à votre tranche : il est plus puissant à TMI 41 ou 45 % qu'à 11 %. Le Denormandie est forfaitaire.
Pour les conditions complètes d'éligibilité Jeanbrun, voir notre article Jeanbrun 2026 : les six conditions.
Notre simulateur Jeanbrun calcule votre amortissement annuel selon votre TMI, votre budget et votre régime locatif, puis compare avec le LMNP et le Denormandie.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 (legifrance.gouv.fr) ; CGI art. 31-I-1° i et j ; PPL Létard du 14 avril 2026 — dossier législatif Sénat. Doctrine BOFiP en attente.