Vous souhaitez investir dans une maison individuelle neuve pour réduire vos impôts — mais le Jeanbrun vous ferme la porte : seuls les logements collectifs y sont aujourd'hui éligibles. Valérie Létard a déposé le 14 avril 2026 une proposition de loi pour corriger cette limite — et abaisser en même temps le seuil de travaux requis dans l'ancien de 30 % à 20 %. Voici ce que change cette proposition, et ce que vous pouvez anticiper dès maintenant.
Le Jeanbrun tel qu'il existe aujourd'hui
La loi de finances pour 2026 a créé le dispositif Jeanbrun (aussi appelé « statut du bailleur privé ») pour remplacer le Pinel et relancer la construction locative. Le mécanisme repose sur une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m².
Le dispositif s'applique à deux situations :
- Le neuf :appartements collectifs acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement — c'est-à-dire sur plan, avant livraison), situés en zones A bis, A ou B1.
- L'ancien rénové :logements anciens ayant fait l'objet de travaux représentant au moins 30 %du prix d'acquisition global (achat + travaux), là encore uniquement en logements collectifs.
Dans les deux cas, la maison individuelle est explicitement exclue : seul l'habitat collectif (appartements en immeuble) peut prétendre à la réduction. C'est précisément cette limite que la proposition de loi Létard cible (article 199 novovicies du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
Ce que propose la PPL Létard : deux corrections ciblées
Valérie Létard justifie son texte par la réalité des marchés locaux : les maisons individuelles sont « essentielles dans les territoires ruraux et périurbains », là où le collectif est minoritaire et où la pénurie de logements locatifs est pourtant réelle. La proposition de loi déposée le 14 avril 2026 propose deux modifications au Jeanbrun.
Les deux changements proposés par la PPL Létard
Une maison individuelle neuve ou ancienne rénovée pourrait ouvrir droit à la réduction Jeanbrun dans les mêmes conditions qu'un appartement collectif — mêmes plafonds, mêmes durées, mêmes taux. Cette mesure vise les zones B1, B2 périurbaines et les territoires ruraux en tension locative.
Pour le volet « ancien rénové », la PPL propose de ramener le seuil minimal de travaux de 30 % à 20 %du coût total de l'opération. Sur un bien acquis 150 000 €, cela fait passer le minimum de travaux requis de 64 286 € à 37 500 € — un changement significatif pour les petites opérations en ville intermédiaire.
La proposition doit encore suivre la navette parlementaire avant d'être adoptée — aucune entrée en vigueur n'est garantie à ce stade. En revanche, si elle est votée, les acquisitions réalisées à partir de la date de promulgation bénéficieraient des nouvelles règles, et le Jeanbrun reste ouvert aux acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028 (article 199 novovicies du CGI — legifrance.gouv.fr ; PPL Létard, déposée le 14 avril 2026 — PAP.fr, SeLoger.com).
Exemple chiffré : maison à 230 000 € en zone B1
Prenons une maison individuelle neuve de 90 m², acquise en VEFA pour 230 000 € à Rennes (zone B1). Si la PPL Létard est adoptée, voici ce que donnerait un engagement Jeanbrun sur 9 ans.
Réduction d'impôt Jeanbrun — maison 230 000 €, zone B1, 9 ans
La réduction de 4 600 € par an s'impute directement sur votre impôt sur le revenu — et non sur votre revenu imposable. Pour un foyer payant 8 000 € d'impôt, la réduction Jeanbrun le ramènerait à 3 400 €. Elle entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du CGI — legifrance.gouv.fr). L'excédent non utilisé une année est définitivement perdu — il ne se reporte pas.
Pour ce même bien, si le loyer mensuel plafonné en zone B1 est d'environ 10 €/m² (coefficient de surface appliqué sur 90 m²), vous percevez environ 1 050 €/mois — une recette locative à déclarer en revenus fonciers, déduction faite de vos charges réelles (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt).
Source : article 199 novovicies du CGI — base éligible, taux et durées d'engagement (legifrance.gouv.fr) ; article 200-0 A du CGI — plafonnement des niches fiscales (legifrance.gouv.fr) ; arrêté du 20 décembre 2025 — plafonds de loyers 2026 (service-public.fr).
Ce que vous pouvez faire dès maintenant
La PPL Létard n'est pas encore adoptée : aucune certitude sur le calendrier ni sur la forme définitive du texte. Voici comment vous positionner sans attendre.
- Si vous visez une maison individuelle neuve : identifiez un projet en zone B1 (Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, La Rochelle…) dont la livraison est prévue en 2027 ou 2028. Si la PPL est adoptée avant votre acte de vente, vous bénéficiez des nouvelles règles. Sinon, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) reste une alternative sérieuse pour l'optimisation fiscale d'une maison louée meublée.
- Si vous visez l'ancien rénové : avec la PPL, le seuil à 20 % rendrait éligibles des opérations avec moins de travaux. En attendant, vérifiez si votre ville est éligible au Denormandie, qui exige 25 % de travaux et est déjà ouvert — avec un périmètre géographique différent (villes ACV, ORT, NPNRU).
- Dans tous les cas : calculez votre TMI (taux marginal d'imposition — le taux qui s'applique à la dernière tranche de votre revenu imposable) avant de choisir un dispositif. Pour un TMI à 30 %, la réduction Jeanbrun est plus efficace que le déficit foncier. Pour un TMI à 11 %, l'écart se réduit fortement.
Pour les six conditions d'éligibilité Jeanbrun actuelles (RE2020, zones, plafond de densité, location nue, délai de mise en location), notre article dédié vous donne la grille complète à vérifier avant de signer.
Notre simulateur Jeanbrun calcule votre réduction d'impôt selon votre situation — revenu, durée d'engagement, zone géographique — et compare Jeanbrun, LMNP et Denormandie sur votre cas précis.