Le Jeanbrun s'applique au logement neuf comme à l'ancien rénové, mais à six conditions cumulatives — dont certaines sont peu intuitives, notamment l'exclusion des maisons individuelles et l'interdiction de louer à un proche. Pas de gate de zone : contrairement à l'ancien Pinel, le dispositif s'applique partout en France. La contrainte vraie, c'est le loyer et la composition du bien. Voici la grille à vérifier avant de signer.
Les six conditions cumulatives
- Logement collectif— immeuble (appartement). Les maisons individuelles sont aujourd'hui exclues du dispositif. Une proposition de loi Létard (avril 2026) propose d'ouvrir l'éligibilité aux maisons, mais elle n'est pas adoptée.
- Neuf, VEFA, ou ancien rénové. Pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 20 à 30 %du prix d'acquisition (seuil précis fixé par le décret) et amener le DPE à la classe A ou B après travaux.
- Location nue à titre de résidence principale du locataire. La location meublée, la location saisonnière (type Airbnb) ou la mise à disposition à titre gratuit excluent le Jeanbrun. Pour la location meublée, le statut LMNP au réel offre une mécanique d'amortissement comparable.
- Pas au foyer fiscal du bailleur, ni à un ascendant (parent, grand-parent) ou descendant (enfant, petit-enfant) direct. L'amendement I-3970, adopté à l'Assemblée, ferme la porte à toute optimisation intra-familiale.
- Acte authentique signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est la date de l'acte notarié qui fait foi, pas la réservation. Pour la VEFA, l'achèvement doit intervenir dans un délai raisonnable après l'acte (typiquement 30 mois, condition reprise du Pinel et confirmée par le décret).
- Loyer plafonnéselon le régime locatif choisi (intermédiaire − 15 %, social − 30 %, très social − 45 % par rapport au marché local) et ressources locataire conformes aux références PLI / PLUS / PLAI — voir notre article plafonds Jeanbrun.
Pas de gate de zone.L'ancien zonage Pinel (A bis, A, B1, B2 avec agrément) ne s'applique plus. Le Jeanbrun couvre tout le territoire. Les plafonds de loyers, eux, restent zonés — c'est cette contrainte locale qui fait que le dispositif est plus pertinent dans les marchés tendus, où l'écart entre loyer plafonné et marché reste supportable.
Qu'est-ce qu'un « logement neuf » au sens du Jeanbrun
Trois situations rentrent dans le neuf :
- Neuf achevé jamais habité— bien terminé, n'ayant jamais servi à l'habitation ni à un usage onéreux ou gratuit, acquis pour la première fois depuis l'achèvement.
- VEFA(Vente en l'État Futur d'Achèvement) — achat sur plan auprès d'un promoteur, l'acte authentique est signé avant la construction. C'est la voie la plus fréquente.
- Logement réhabilité assimilé — bâtiment ancien transformé par le promoteur en logements neufs, livré avec la même conformité que la construction neuve.
Dans tous les cas, le bien doit respecter la RE2020(Réglementation Environnementale 2020), obligatoire pour tout permis de construire déposé depuis le 1er janvier 2022. Cette conformité n'est pas une option à demander : elle est due par le promoteur. Conservez le permis et l'attestation RE2020 pour votre dossier fiscal.
L'ancien rénové : trois conditions techniques
Pour qu'un bien ancien soit éligible au Jeanbrun, trois conditions cumulatives :
- Travaux ≥ 20 à 30 % du prix d'acquisition— seuil précis dépendant du décret d'application. Plus contraignant que le Denormandie (25 % du coût total), avec une base de calcul différente (prix seul, pas prix + travaux).
- DPE classe A ou B après travaux— c'est la condition la plus exigeante. Passer d'un DPE F ou G à un DPE B suppose une rénovation énergétique lourde (isolation, ventilation, chauffage performant).
- Travaux réalisés et facturés dans un délai raisonnableaprès l'acte d'achat, précisé par le décret. À défaut, l'éligibilité est remise en cause.
Pour les détails, voir notre article Jeanbrun dans l'ancien.
Daniel · à retenir
Le piège fréquent : croire qu'un investissement neuf en zone détendue (commune C) n'est pas éligible. C'est faux pour le Jeanbrun. La vraie question, c'est si le loyer Jeanbrun (loyer de marché − 15 %) couvre votre charge mensuelle. Dans les marchés détendus, le marché lui-même est bas : la décote peut être douloureuse. Vérifiez avant de signer.
Délai de mise en location et continuité du bail
À compter de la livraison (date du certificat de conformité pour le neuf, ou de la fin des travaux pour l'ancien rénové), vous disposez d'un délai pour signer le premier bail. Ce délai est précisé par le décret : il sera vraisemblablement de 12 mois, par cohérence avec les dispositifs antérieurs.
Entre deux locataires, une vacance raisonnable est tolérée par l'administration. En revanche, si le propriétaire réoccupe le bien à titre personnel ou bascule en location meublée pendant l'engagement, les amortissements perçus sont repris — sauf cas d'exonération prévus par la loi (décès, invalidité de 2e ou 3e catégorie de la Sécurité sociale, licenciement involontaire).
Pour vérifier si votre projet réunit les six conditions et chiffrer l'avantage en fonction de votre TMI et de votre régime locatif visé, notre simulateur Jeanbrun intègre la grille complète d'éligibilité.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 (legifrance.gouv.fr) ; CGI art. 31-I-1° i et j ; amendements I-3970 (ascendants/descendants), I-3999 (durées), I-4000 (plafonds d'avantage). RE2020 : décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021. Doctrine BOFiP en attente — paramètres détaillés à confirmer à la publication des décrets.