Le dispositif Jeanbrun conditionne la réduction d'impôt à six critères cumulatifs portant sur le logement lui-même — indépendamment des plafonds de loyers et des ressources des locataires. Avant de signer un compromis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), il est indispensable de vérifier que le bien est neuf, conforme à la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), situé dans une zone éligible, respecte le plafond de densité de 5 500 €/m² et sera loué nu à titre de résidence principale du locataire. Ce guide détaille chacune de ces conditions et les illustre avec un exemple chiffré pour un T2 de 45 m² acquis 260 000 euros à Lyon.
Logement neuf ou en VEFA : la première condition
Le Jeanbrun ne s'applique pas aux logements anciens, quels que soient leur état et leurs travaux de rénovation — c'est précisément là que le Denormandie prend le relais. Le Jeanbrun cible exclusivement deux catégories de logements :
- Le logement neuf achevé : un bien terminé, jamais habité, jamais utilisé à titre onéreux ou gratuit, acquis pour la première fois depuis l'achèvement. L'acte de vente est signé après la délivrance du certificat de conformité.
- Le logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) : l'acheteur signe un acte authentique alors que le bâtiment est encore en construction. Le promoteur s'engage sur la livraison à une date contractuelle. C'est la forme la plus courante pour le Jeanbrun, puisqu'elle permet de choisir l'appartement sur plan et de bénéficier de la garantie décennale du constructeur.
Pour les logements acquis en VEFA, le législateur impose une contrainte de délai : l'achèvement de la construction doit intervenir dans les trente mois suivant la signature de l'acte authentique de vente. Si le promoteur prend du retard et que ce délai n'est pas respecté, l'éligibilité au Jeanbrun est remise en cause pour les années pendant lesquelles la condition n'a pas été satisfaite (article 199 novovicies II du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr). Vérifiez systématiquement la date de livraison contractuelle et la clause pénale de retard avant de signer.
Source : article 199 novovicies II du CGI — définition du logement éligible et délai d'achèvement en VEFA (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Investissement locatif Jeanbrun.
RE2020 : la réglementation thermique obligatoire depuis 2022
Tout logement neuf dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2022 doit obligatoirement respecter la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), qui remplace la RT2012 (Réglementation Thermique 2012). Cette exigence est indépendante du Jeanbrun : elle s'impose à tous les promoteurs par la loi. En 2026, un investisseur qui acquiert un logement neuf en VEFA acquiert donc mécaniquement un bien RE2020-conforme.
La RE2020 repose sur cinq indicateurs réglementaires :
Les cinq indicateurs RE2020 à vérifier dans la notice du promoteur
- Bbio (Besoin bioclimatique) :mesure les besoins en chauffage, refroidissement et éclairage naturel. Plus le Bbio est bas, moins le bâtiment consomme d'énergie passive.
- Cep (Consommation d'énergie primaire) :énergie totale consommée pour le chauffage, le refroidissement, l'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires.
- Cep,nr (Consommation d'énergie primaire non renouvelable) : part fossile et nucléaire du Cep, plafonnée pour réduire la dépendance aux énergies carbonées.
- DH (Degrés-heures d'inconfort estival) : indicateur de confort en été, destiné à limiter le recours à la climatisation.
- Ic construction (Impact carbone de la construction) : empreinte carbone des matériaux et du chantier sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment, mesurée via une analyse du cycle de vie.
Dans le cadre du Jeanbrun, la conformité RE2020 n'est pas une option supplémentaire à demander au promoteur : c'est une obligation légale pour tout permis déposé depuis janvier 2022. Demandez la copie du permis de construire et l'attestation de conformité RE2020 lors de la signature du contrat de réservation, et conservez ces documents pour votre dossier fiscal.
Source : Décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Réglementation thermique RE2020.
Zones éligibles et plafond de densité de 5 500 €/m²
Le Jeanbrun ne s'applique qu'aux logements situés dans trois zones géographiques dites « tendues », où la demande locative excède l'offre disponible. Les zones B2 et C en sont expressément exclues — contrairement au Denormandie, qui couvre B2 et C pour les villes labellisées ACV (Action Cœur de Ville) ou signataires d'une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
En plus de la zone, le prix d'acquisition est soumis à un double plafonnement :
- 300 000 € par logementet deux logements maximum par an et par foyer fiscal, soit une enveloppe totale de 600 000 € sur un exercice.
- 5 500 € par m² de surface habitable— plafond dit « de densité ». Il s'applique sur la surface habitable du logement au sens de la loi Boutin (article R111-2 du Code de la construction), hors annexes. Si le prix au mètre carré dépasse 5 500 €, la base de calcul de la réduction est plafonnée à 5 500 € × surface habitable, sans excéder 300 000 €.
Source : article 199 novovicies III du CGI — plafonds d'investissement et conditions géographiques (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-IR-RICI-360-10-30 — plafond de densité et base éligible (bofip.impots.gouv.fr).
Exemple chiffré : T2 de 45 m² à Lyon (zone A)
Lyon est classée en zone A. Prenons un T2 neuf de 45 m² de surface habitable, acquis en VEFA 260 000 euros. Le prix au mètre carré est 260 000 / 45 = 5 778 €/m², soit un dépassement du plafond de densité. La base éligible à la réduction d'impôt est plafonnée à 5 500 × 45 = 247 500 euros — les 12 500 euros excédentaires ne donnent pas droit à la réduction.
Étape 1 — Base éligible après plafond de densité
Étape 2 — Réduction d'impôt Jeanbrun sur 9 ans
Étape 3 — Loyer mensuel plafonné (zone A, surface utile 45 m²)
La réduction annuelle de 4 950 euros entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an (article 200-0 A du CGI — legifrance.gouv.fr). Pour un foyer dont l'impôt sur le revenu annuel est supérieur à 4 950 euros, la réduction est intégralement utilisée chaque année. L'excédent non consommé une année donnée est définitivement perdu — il n'est ni reportable ni remboursable.
Source : article 199 novovicies III du CGI — base éligible et plafond de densité ; arrêté du 20 décembre 2025 — plafonds de loyers 2026 (service-public.fr) ; article 200-0 A du CGI — plafonnement des niches fiscales (legifrance.gouv.fr).
Affectation résidence principale et mise en location dans les 12 mois
Deux conditions supplémentaires conditionnent le maintien de la réduction d'impôt pendant toute la durée d'engagement :
- Location nue à titre de résidence principale : le logement Jeanbrun doit être loué non meublé et servir de résidence principale au locataire. La location saisonnière (type Airbnb), la location meublée ou la mise à disposition à titre gratuit sont incompatibles avec le dispositif. Si vous souhaitez investir en meublé, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue une alternative à explorer selon votre situation fiscale.
- Première mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement : à compter de la date du certificat de conformité, vous disposez de douze mois pour trouver un locataire et signer un bail. Si le logement reste vacant au-delà de ce délai, l'éligibilité au Jeanbrun est perdue pour l'ensemble de la période d'engagement. Anticipez la commercialisation locative dès la livraison, en mandatant si nécessaire un gestionnaire locatif plusieurs mois avant la date prévue.
- Continuité de la location pendant l'engagement : entre deux locataires, un délai de vacance raisonnable est toléré par l'administration. En revanche, si le propriétaire réoccupe le bien à titre personnel, la totalité des réductions perçues est reprise — sauf en cas de décès, d'invalidité de 2e ou 3e catégorie de la Sécurité sociale, ou de licenciement involontaire (article 199 novovicies XI du CGI — legifrance.gouv.fr).
Pour les durées d'engagement disponibles (6, 9 ou 12 ans) et le mécanisme de prorogation permettant de passer de 6 à 9 ans en cours de route, notre article Jeanbrun 2026 : 6, 9 ou 12 ans d'engagement détaille les taux et le calcul de la réduction selon chaque option. Pour les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables à votre zone, notre article Jeanbrun 2026 : plafonds de loyers et ressources présente la grille complète par zone.
Source : article 199 novovicies IV et XI du CGI — conditions d'affectation et causes d'exonération de la reprise (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-IR-RICI-360-20-10 — délai de mise en location (bofip.impots.gouv.fr).
Notre simulateur Jeanbrun calcule votre base éligible après application du plafond de densité, estime la réduction annuelle selon la durée d'engagement et compare les trois options selon votre TMI (taux marginal d'imposition).