Vous comparez deux investissements locatifs : un T2 neuf livré à Lyon cette année à 200 000 euros, et un T3 ancien à rénover à Limoges pour 130 000 euros plus 50 000 euros de travaux. Le premier relève du plan Relance logement (Jeanbrun), le second du Denormandie. Le Jeanbrun vous fait déduire 7 000 euros de vos revenus fonciers (le terme fiscal pour vos loyers) chaque année — une économie dont la taille dépend de votre TMI, taux marginal d'imposition (la tranche la plus haute de votre barème d'imposition). Le Denormandie, lui, soustrait 3 600 euros directement de votre impôt dû chaque année pendant 9 ans, quelle que soit votre tranche. À TMI 30 %, la différence entre les deux est de 296 euros par an. Mais le mécanisme, le type de bien, la ville, et votre horizon de détention changent tout. Voici les deux dispositifs comparés chiffres à l'appui.
Déduction de revenu ou réduction d'impôt : la différence qui change tout selon votre tranche
Le Denormandie est un dispositif de réduction d'impôt : un montant qui s'enlève directement de ce que vous devez au fisc, ligne par ligne sur votre avis d'imposition. Si vous devez 9 000 euros d'impôt sur le revenu et bénéficiez de la réduction Denormandie, votre impôt passe à 5 400 euros. Cette réduction est identique que votre TMI soit de 11 % ou 41 % : c'est un forfait fiscal.
Le Jeanbrun fonctionne sur la déduction de revenu foncier : il réduit votre base imposable, pas directement votre impôt. L'économie fiscale dépend donc de votre TMI. À TMI 30 %, chaque euro de revenu foncier déduit vous fait économiser 30 centimes d'impôt sur le revenu (plus les prélèvements sociaux, applicables à taux fixe). À TMI 41 %, c'est 41 centimes. Le Jeanbrun est donc structurellement plus puissant pour les contribuables dans les tranches hautes.
Jeanbrun sur 200 000 € — ce que vous économisez à TMI 30 % et 41 %
Pour un T2 neuf acheté 200 000 euros en secteur intermédiaire (loyer plafonné en dessous du marché de la zone), le plan Relance logement vous permet de déduire 3,5 % du prix d'achat chaque année, soit 7 000 euros — en plus de vos charges réelles (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr — lexgroup.notaires.fr — « Dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances pour 2026 »).
Sur la déduction de 7 000 euros spécifique au Jeanbrun, l'économie fiscale annuelle est :
- À TMI 30 % : 2 100 € d'impôt sur le revenu économisés + 1 204 € de prélèvements sociaux évités (17,2 % × 7 000 €) = 3 304 €/an
- À TMI 41 % : 2 870 € d'IR + 1 204 € de PS = 4 074 €/an
Le déficit foncier de 600 euros s'impute en plus sur votre revenu global : 180 euros supplémentaires économisés à TMI 30 %. Le total des déductions annuelles est plafonné à 12 000 euros (info.gouv.fr — plan Relance logement).
Denormandie sur 180 000 € — ce que vous économisez à tout TMI
Pour un T3 ancien acheté 130 000 euros à Limoges avec 50 000 euros de travaux de rénovation (27,7 % du coût total de l'opération, au-dessus du seuil minimum de 25 % requis — service-public.fr), le total de l'opération est 180 000 euros. Sur 9 ans, la réduction d'impôt Denormandie est de 18 % (article 199 noveicies du CGI — Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) :
Cette réduction est indépendante de votre tranche d'imposition. Elle est calculée sur le montant investi, pas sur vos revenus. Un contribuable à TMI 11 % économise exactement autant qu'un contribuable à TMI 41 % — à condition que leur impôt dû soit au moins égal à 3 600 euros. Si votre impôt est inférieur à ce montant, la partie non consommée peut être reportée sur les six années suivantes (article 199 noveicies du CGI — legifrance.gouv.fr).
Le tableau de comparaison selon votre TMI
Pour un investissement comparable dans les deux cas, voici l'économie fiscale annuelle sur la déduction Jeanbrun (7 000 €) comparée à la réduction Denormandie (3 600 €) :
Le point d'équilibre se situe autour de TMI 34 % : en dessous, le Denormandie conserve un avantage forfaitaire. Au-dessus, la déduction Jeanbrun dépasse la réduction Denormandie.
Le plus souvent, c'est le bien qui choisit le dispositif. Le Jeanbrun s'applique aux logements neufs en immeubles collectifs, en zones A, A bis et B1 — les grandes agglomérations. Le Denormandie cible les logements anciens dans 245 communes éligibles, majoritairement des villes moyennes (Limoges, Châteauroux, Saint-Brieuc, Metz, Besançon). Si vous ciblez un appartement neuf à Bordeaux ou Lyon, le Jeanbrun s'impose. Si vous regardez un bien ancien à rénover dans une ville moyenne éligible, c'est le Denormandie. La comparaison purement fiscale ne se pose vraiment que si vous hésitez entre deux marchés ou deux types de biens. Notez aussi que le Denormandie expire fin 2027, le Jeanbrun fin 2028 (service-public.fr — legifrance.gouv.fr).
Pour calculer l'économie d'impôt selon votre TMI, le montant de votre investissement et la ville visée, notre simulateur intègre les deux dispositifs. Comparer Jeanbrun et Denormandie selon votre situation.