Vous recevez votre décompte annuel de charges de copropriété : 2 400 € sur votre T2 à Lyon que vous louez meublé. Peut-on tout déduire en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) au régime réel ? Non — environ 1 400 € sont des charges « récupérables » que votre locataire vous rembourse via ses provisions : elles ne sont ni revenus, ni charges déductibles. Les 1 000 € restants — honoraires de syndic, assurance immeuble — sont des charges non récupérables et réduisent votre résultat imposable euro pour euro, soit 486 € d'impôt en moinsà TMI 30 %. Et le fonds de travaux Alur ? Vous le versez au syndic chaque année, mais il n'est pas déductible immédiatement — seulement à la réalisation des travaux votés en assemblée générale.
Récupérables ou non récupérables — la règle fondamentale
La copropriété distingue deux catégories de charges, définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (legifrance.gouv.fr) :
- Charges récupérables — celles que le bailleur avance mais peut refacturer au locataire dans ses provisions de charges. Exemples : entretien de l'ascenseur, salaires du gardien, nettoyage des parties communes, eau froide des communs, chauffage collectif.
- Charges non récupérables — celles que le propriétaire supporte seul : honoraires de gestion du syndic, assurance de l'immeuble, frais de conseil syndical, travaux importants votés en assemblée générale.
En LMNP au régime réel, seules les charges non récupérables sont déductibles, au titre de l'article 39-1-1° du CGI — le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — (legifrance.gouv.fr). Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-40 — bofip.impots.gouv.fr) confirme cette déductibilité pour les charges définitivement supportées par le bailleur dans l'intérêt de l'exploitation de location meublée. Les charges récupérables suivent un circuit distinct : vous les encaissez du locataire (recettes BIC — bénéfices industriels et commerciaux, le régime fiscal de la location meublée) et les reversez au syndic (dépenses BIC), avec un impact net nul sur votre résultat.
Les charges non récupérables — 486 € d'impôt évités à TMI 30 %
Sur un T2 à Lyon (200 000 €), un budget annuel de copropriété de 2 400 € se décompose typiquement ainsi :
Répartition type des charges de copropriété — T2 Lyon, 2026
| Nature des charges | Montant estimé | Récupérable ? |
|---|---|---|
| Ascenseur, nettoyage communs | 800 € | Oui |
| Eau froide communs, gardien | 600 € | Oui |
| Honoraires du syndic | 600 € | Non ✓ |
| Assurance de l'immeuble | 250 € | Non ✓ |
| Frais d'administration (AG, audit) | 150 € | Non ✓ |
| Total déductible (non récupérable) | 1 000 € | — |
Estimations indicatives. Consultez votre décompte annuel de charges pour le détail exact. Source : décret n° 87-713 du 26 août 1987 (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP BOI-BIC-CHG-40 (bofip.impots.gouv.fr).
Ces 1 000 € de charges non récupérables s'inscrivent dans la colonne « Charges » de la liasse 2031— la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel. À TMI 30 %, avec les prélèvements sociaux à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — legifrance.gouv.fr), l'économie réelle est : 1 000 € × 48,6 % = 486 € d'impôt en moins.
En micro-BIC, aucune déduction séparée n'est possible. Le micro-BIC — le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier — applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr). Cet abattement est réputé couvrir la totalité de vos charges, y compris les honoraires de syndic et l'assurance immeuble. Vous ne pouvez rien déduire en plus.
Le fonds de travaux Alur — déductible à la réalisation, pas au versement
Depuis la loi Alur (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée — legifrance.gouv.fr), toutes les copropriétés de plus de cinq ans doivent alimenter un fonds de travaux : une cotisation annuelle obligatoire fixée à 5 % minimum du budget prévisionnel, versée au syndic pour financer les futurs travaux importants (toiture, ravalement, chaudière collective). Sur notre T2 lyonnais, comptez environ 120 €/an.
Ce fonds est une provision pour charges futures — pas une dépense immédiate. Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-30 — bofip.impots.gouv.fr) interdit la déduction des provisions pour charges incertaines en BIC : vous ne pouvez pas déduire vos 120 € annuels quand vous les versez au syndic. La déduction intervient seulement lorsque l'assemblée générale vote des travaux précis et que vous réglez votre quote-part.
Exemple concret : en 2029, l'AG vote le ravalement de façade ; votre quote-part s'élève à 4 000 €. Cette somme devient déductible en 2029 — l'année où vous la payez. Si les travaux relèvent de l'entretien (réparation d'une toiture existante), ils sont déductibles en charges immédiates. S'ils constituent une amélioration (installation d'un nouvel ascenseur), ils doivent être amortis sur la durée de vie de l'équipement, au prorata de votre quote-part de copropriété.
Jeanbrun : même distinction, via l'article 31 du CGI
Si vous investissez en location nue sous le statut Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr), la distinction récupérable / non récupérable s'applique de la même façon. Les charges non récupérables — honoraires de syndic, assurance immeuble, frais d'administration — sont déductibles de vos revenus fonciers en vertu de l'article 31-I-1°-b du CGI (legifrance.gouv.fr), qui autorise la déduction des « primes d'assurance » et des « dépenses de gestion » sur le formulaire 2044 — la déclaration spécifique pour les revenus fonciers au régime réel.
L'économie fiscale est identique : 1 000 € de charges non récupérables à TMI 30 % = 486 € d'impôt en moins (IR + prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus fonciers). Même règle pour le fonds de travaux Alur : déductible à la réalisation des travaux, pas au versement annuel au syndic. La différence avec le LMNP tient aux règles du déficit éventuel : en Jeanbrun, si l'ensemble de vos charges dépasse vos loyers, la fraction du déficit foncier imputable sur votre revenu global est plafonnée à 10 700 € par an (article 156-I-3° du CGI — legifrance.gouv.fr), contre une absence de plafond en LMNP pour l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) reportable indéfiniment sur vos futurs bénéfices meublés.
Ce que le simulateur calcule pour vous
Les 1 000 € de charges non récupérables s'ajoutent à la taxe foncière, aux intérêts d'emprunt, à l'assurance emprunteur et à l'amortissement du bien. Ensemble, ces postes font souvent basculer le résultat du régime réel à zéro ou en négatif les premières années — alors que le micro-BIC laisse une base imposable de 50 % de vos loyers. Sur un T2 à 200 000 € financé à crédit, la différence dépasse régulièrement 2 000 € d'impôt par an. Le simulateur intègre tous ces postes à partir de votre situation réelle et vous montre lequel des deux régimes vous coûte moins cher.