Votre appartement est loué meublé : lit, réfrigérateur, table, quelques chaises. Votre locataire est satisfait. Mais si l'un des 11 équipements listés par le décret du 31 juillet 2015 (legifrance.gouv.fr) manque à l'appel, ce même locataire peut demander au juge de requalifier le bail en location nue — et vous perdez le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) avec l'ensemble de ses déductions. Sur un bien de 180 000 € financé à crédit, perdre l'amortissement— la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent 5 000 à 9 000 € par an — et les autres charges du régime réelcoûte plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaires chaque année. La liste est simple à respecter — et le mobilier lui-même génère ses propres déductions.
Les 11 catégories obligatoires du décret du 31 juillet 2015
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (legifrance.gouv.fr), pris en application de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH — le texte qui définit juridiquement la location meublée), liste les équipements minimaux que doit contenir tout logement loué meublé. Un seul item manquant suffit à contester la qualification du bail devant le tribunal judiciaire compétent. Les 11 catégories sont :
- Literie— matelas + couette ou couverture (les oreillers ne sont pas listés mais sont d'usage)
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres — volets intérieurs, rideaux opaques ou stores occultants (pas obligatoires dans les pièces de vie)
- Plaques de cuisson — électriques ou gaz, intégrées ou posées
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateuravec compartiment maintenu à −6 °C minimum — un réfrigérateur sans compartiment congélation ne suffit pas ; vous devez soit en changer, soit ajouter un mini-congélateur séparé
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas — assiettes (plates et creuses), verres, couverts
- Ustensiles de cuisine — casserole, poêle, spatule, passoire
- Table et sièges — au moins autant de places que de couchages
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement — aspirateur ou balai, serpillière, seau
Ce qui n'est pas dans la liste.Une machine à laver, un lave-vaisselle, une connexion internet ou un canapé-lit ne sont pas exigés légalement. Leur présence améliore l'attractivité du logement et son niveau de loyer, mais leur absence ne remet pas en cause la qualification meublée.
Budget d'équipement et déductions au régime réel pour un T2
Sur un T2, le budget mobilier complet tourne généralement autour de 4 800 €. En LMNP au régime réel, les éléments de plus de 500 € unitaires sont capitalisés à l'actif comptable et amortis — les petits articles (vaisselle, ustensiles, luminaires, matériel d'entretien) sont souvent passés en charges directes l'année d'achat, selon la doctrine de votre expert-comptable.
Budget mobilier T2 — déductions au régime réel LMNP (TMI 30 %)
| Équipement | Coût | Amortissement | Déduction/an |
|---|---|---|---|
| Literie (matelas + couette) | 700 € | 7 ans | 100 € |
| Canapé | 550 € | 7 ans | 79 € |
| Table + 4 chaises | 400 € | 7 ans ou charge directe (< 500 €) | 57 €/an ou 194 € an 1 |
| Rangements (armoire, étagères) | 500 € | 7 ans | 71 € |
| Réfrigérateur combiné | 500 € | 5 ans | 100 € |
| Plaques de cuisson | 250 € | 5 ans ou charge directe (< 500 €) | 50 €/an ou 121 € an 1 |
| Four à micro-ondes, vaisselle, ustensiles, luminaires, rideaux, entretien | 900 € | Charge directe (lots < 500 €) | 437 € an 1 |
| Total | ≈ 4 800 € | ≈ 800 €/an (hors charges directes an 1) |
Source : décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 (bofip.impots.gouv.fr) pour les durées d'amortissement du mobilier. La qualification « charge directe » pour les petits articles suit la pratique comptable courante confirmée avec un expert-comptable.
Sur environ 800 € de déduction annuelle (mobilier amorti), à une TMI(tranche marginale d'imposition — le taux appliqué à votre dernier euro de revenu) de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — legifrance.gouv.fr), l'économie fiscale est de 800 € × 48,6 % = 389 € par an— pendant toute la durée d'amortissement. Sur la première année, les charges directes s'ajoutent à cela.
Mobilier d'occasion : mêmes règles, même déduction
Rien n'oblige à acheter du mobilier neuf. Un canapé acheté 800 € sur leboncoin, une armoire à 200 € en brocante — les mêmes règles d'amortissement s'appliquent, à la valeur d'achat réelle. Conservez la facture ou le reçu du vendeur : en régime réel LMNP, chaque ligne du tableau d'amortissement inscrite dans la liasse 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel) doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle (article L. 102 B du livre des procédures fiscales — legifrance.gouv.fr). Pour le mobilier d'occasion, une photo du bien au moment de l'achat avec le reçu renforce le dossier.
Côté pratique : si vous remplacez un meuble usé par un article identique de même standing et de même fonction, votre expert-comptable peut qualifier l'opération en charge de réparation (déduction immédiate l'année de remplacement) plutôt qu'en immobilisation. Si le remplacement améliore le bien — passage d'un matelas simple à un matelas à mémoire de forme haut de gamme, par exemple —, c'est une immobilisation à amortir.
En micro-BIC, le mobilier ne génère pas de déduction supplémentaire
En micro-BIC— le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (article 50-0 du CGI — le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) —, cet abattement est censé couvrir la totalité de vos charges, y compris le mobilier. Vous ne pouvez pas déduire l'amortissement du canapé ou du réfrigérateur en plus du forfait.
C'est l'une des raisons pour lesquelles le régime réel devient plus intéressant dès que vous financez votre bien à crédit etque vous l'équipez. Sur notre T2 à 180 000 € avec 4 800 € de mobilier :
- Micro-BIC :base imposable = loyers × 50 %. Le mobilier n'ajoute rien.
- Régime réel : amortissement du bien (≈ 7 200 €/an) + intérêts d'emprunt + taxe foncière + assurance + mobilier (≈ 800 €/an) = base souvent négative les premières années, impôt ramené à zéro.
Ce que votre simulateur calcule
La liste du mobilier obligatoire est le minimum légal — mais c'est aussi la porte d'entrée vers les déductions du régime réel LMNP. En ajoutant le coût de ce mobilier aux autres charges (amortissement, intérêts, taxe foncière, assurance), le régime réel efface souvent l'impôt sur les loyers pendant les 10 à 15 premières années. Le simulateur calcule les deux régimes — micro-BIC et régime réel — à partir de votre TMI, du prix de votre bien et de votre situation de financement, pour vous montrer lequel vous coûte moins cher.