La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin 2026 (BCE — ecb.europa.eu). Sur un crédit locatif à 20 ans, les barèmes bancaires suivent progressivement : là où vous empruntiez à 3,20 %, vous empruntez désormais à 3,45 %. Sur 200 000 €, cela représente environ 520 € d'intérêts supplémentaires en première année — une dépense supplémentaire, certes, mais intégralement déductible dans votre LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) ou votre Jeanbrun. La fiscalité en absorbe près de la moitié.
Ce que la BCE a décidé le 11 juin, et ce que ça change sur votre barème
La Banque centrale européenne pilote les taux auxquels les banques commerciales se refinancent. Quand ce taux monte, les établissements répercutent une partie de la hausse sur leurs barèmes immobiliers, avec un décalage de 2 à 6 semaines. La décision du 11 juin 2026 (+0,25 point) renverse une tendance baissière amorcée fin 2024 : après plusieurs trimestres de détente monétaire qui avaient ramené les taux locatifs à leurs niveaux les plus bas depuis 2022, la BCE a réorienté sa politique pour contenir une inflation qui se stabilisait autour de 3 % dans la zone euro.
Pour les emprunteurs à taux variable, l'impact est immédiat dès la prochaine révision contractuelle. Pour les emprunteurs à taux fixe, la décision BCE ne change pas les conditions de leur prêt en cours — mais elle affecte les futurs emprunts. En France, les taux de crédit locatif sur 20 ans s'établissaient à environ 3,20 % début juin (Banque de France — banque-france.fr, statistiques de crédit, juin 2026). Ils devraient progressivement rejoindre 3,40 – 3,50 % courant juillet dans les barèmes standards, les meilleurs profils restant proches de 3,15 %.
Pour un investisseur qui anticipe un achat locatif, la question est directe : est-ce que cette hausse change significativement l'équilibre de mon projet ? La réponse dépend en grande partie de votre tranche d'imposition — et c'est là que le régime réel LMNP ou Jeanbrun offre un avantage que beaucoup sous-estiment.
Les intérêts sur crédit locatif sont intégralement déductibles en LMNP et en Jeanbrun
Contrairement à un crédit principal sur résidence principale, les intérêts d'un crédit locatif se déduisent fiscalement — et cette déductibilité ne souffre d'aucun plafond ni d'aucune règle de durée.
En LMNP au régime réel, les intérêts sont déductibles au titre de l'article 39-1-1° du CGI (le Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr), qui autorise la déduction de toutes les charges exposées dans l'intérêt de l'exploitation. Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-40 — bofip.impots.gouv.fr) confirme explicitement que les intérêts sont déductibles sans limitation de montant, quelle que soit l'évolution des taux. Ils figurent sur la liasse 2031 — la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel — et réduisent le bénéfice BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le régime fiscal de la location meublée) avant tout calcul d'impôt.
En Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr), la location est nue et les revenus relèvent des revenus fonciers. Les intérêts figurent à l'article 31-I-1°-d du CGI (legifrance.gouv.fr) comme charges déductibles sur le formulaire 2044 — la déclaration spécifique pour les revenus fonciers en régime réel. La même règle sans plafond s'applique, avec une nuance : si les intérêts créent un déficit, ce dernier n'est reportable que sur les revenus fonciers futurs dans la limite de dix ans, et non sur votre revenu global.
Le calcul concret sur 200 000 €, avant et après la hausse
Prenons un appartement financé à 200 000 € sur 20 ans, avec un investisseur à TMI (taux marginal d'imposition — la tranche la plus haute de votre barème d'imposition) 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit un taux marginal global de 48,6 %.
La hausse de 0,25 point se traduit par 30 € bruts de mensualité supplémentaire — mais seulement 22 € nets après déduction fiscale. Pour un investisseur à TMI 41 % (la tranche suivante), le surcoût net tombe encore plus bas : 520 € × (1 − 59,6 %) ≈ 210 €/an, soit 17 €/mois. Sur une résidence principale sans déductibilité, ces mêmes 30 € bruts seraient intégralement à votre charge.
Micro-BIC : pas de bouclier fiscal sur les intérêts
Ce mécanisme ne s'applique qu'au régime réel. En micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée — sans charges à justifier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr), les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles séparément : l'abattement est censé couvrir la totalité de vos charges, y compris le crédit. Si les intérêts augmentent de 520 € par an, vous les absorbez intégralement.
C'est précisément pourquoi, pour un logement acheté à crédit, le régime réel offre une meilleure protection contre les hausses de taux : les intérêts déductibles viennent s'ajouter à l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) pour ramener le bénéfice imposable à zéro dès les premières années, quelle que soit l'évolution des barèmes.
Investir maintenant ou attendre une éventuelle baisse des taux ?
L'arbitrage ne se joue pas uniquement sur le taux. Attendre une baisse de 0,25 point pour économiser 22 €/mois nets représente 264 € par an de moins — mais si le bien visé prend 2 % de valeur pendant l'attente (soit 4 000 € sur 200 000 €), il faudrait 15 ans d'économies de taux pour combler la différence de prix. En LMNP, l'amortissement commence à la date de mise en service du bien, pas à la date d'achat — chaque mois d'attente est un mois d'amortissement perdu.
En revanche, si les taux devaient monter d'un point entier (+1 pt), le surcoût net après déduction passerait à environ 88 €/mois — un impact qui mérite davantage d'attention et peut justifier de différer le projet ou de négocier un taux variable capé auprès de votre banque. Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-40 — bofip.impots.gouv.fr) confirme que les intérêts restent déductibles sans plafond en régime réel LMNP, quel que soit leur niveau.
Pour modéliser l'impact exact sur votre situation — selon vos revenus, votre tranche d'imposition, votre apport et le type de dispositif envisagé — notre simulateur intègre les paramètres de juin 2026.