Vous percevez 9 000 € de loyers meublés par an. En micro-BIC — le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier — l'administration abat 50 % : vous êtes imposé sur 4 500 €. Au régime réel, si vos charges déductibles et votre amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — atteignent 6 000 €, votre base imposable tombe à 3 000 €. La différence, à TMI 30 %, dépasse 700 € d'impôts économisés chaque année. Le choix du bon régime n'est pas une formalité : c'est une décision qui se calcule, une fois, avec vos propres chiffres.
Le micro-BIC : simple, rapide, forfaitaire
En LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), le micro-BIC est le régime par défaut tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour une location longue durée (article 50-0 du CGI — le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr).
Son fonctionnement est volontairement simple : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers bruts, et vous déclarez la moitié. Pas de justificatifs de charges, pas de tableau d'amortissement, pas de liasse comptable. Vous reportez une ligne sur votre déclaration 2042 C Pro et c'est terminé.
Exemple micro-BIC — 9 000 € de loyers
Base imposable : 9 000 × 50 % = 4 500 €. À TMI 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, l'impôt total s'élève à environ 2 187 €.
L'inconvénient est symétrique : si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, vous payez des impôts sur un revenu fictif. L'abattement ne s'adapte pas à votre situation — il est identique que vous ayez rénové le bien, remboursez un emprunt, ou supportez des frais de gestion élevés.
Le régime réel : plus de travail, plus d'économies
Au régime réel simplifié, vous déduisez toutes vos charges effectives — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, honoraires d'expert-comptable — et vous ajoutez l'amortissement comptable de votre bien.
L'amortissement est le levier central : pour un appartement acheté 150 000 € (dont 120 000 € de bâti, le terrain n'étant pas amortissable), l'amortissement annuel sur 30 ans s'élève à 4 000 €. En ajoutant le mobilier (5 000 € sur 7 ans = 714 €/an), l'amortissement total atteint environ 4 700 € par an — sans aucune sortie de trésorerie. Ces déductions sont encadrées par les articles 39 C et 39 A du CGI (legifrance.gouv.fr — BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40).
La contrepartie est administrative : vous devez déposer une liasse fiscale (formulaire 2031, la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel, et ses annexes 2033) chaque année avant le 20 mai. La plupart des investisseurs font appel à un expert-comptable, pour un coût de 300 à 600 € par an — lui-même déductible du résultat BIC.
Le seuil de bascule : un seul calcul
Le régime réel devient plus avantageux quand vos charges déductibles réelles (hors amortissement) plusl'amortissement annuel dépassent 50 % de vos loyers bruts. En dessous de ce seuil, le micro-BIC vous impose sur moins.
Comparaison sur 9 000 € de loyers — appartement à 150 000 €
Dans le scénario A, le régime réel donne une base imposable de 3 100 € contre 4 500 € en micro-BIC. La différence de 1 400 € représente, à TMI 30 %, une économie de 679 € par an. Dans le scénario B, avec un emprunt en cours, la base imposable au réel tombe à 300 € — contre 4 500 € en micro-BIC. L'écart dépasse 2 000 € d'impôtssur l'année.
Cas particuliers : quand le micro-BIC reste pertinent
Si votre bien est entièrement remboursé, que vous n'avez plus de gros travaux et que votre amortissement arrive en fin de vie comptable (après 25 à 30 ans pour le bâti), vos charges réelles peuvent tomber sous les 50 %. Le micro-BIC redevient alors compétitif — et vous évite les frais de comptabilité.
Le micro-BIC est aussi à considérer pour une première location meublée modeste — un studio sous 5 000 € de loyers annuels, peu financé — le temps que vous évaluviez si l'investissement justifie le passage au réel. Rien n'empêche de basculer l'année suivante.
Passer au régime réel : comment et quand
Le passage du micro-BIC au régime réel s'effectue par option, avant le 1er février de l'année pour laquelle vous souhaitez l'appliquer — ou, pour une première location, avant le dépôt de votre première déclaration. L'option est valable deux ans et se reconduit tacitement (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr).
En pratique, si vous découvrez en mai 2026 que le réel vous aurait économisé 700 € sur vos revenus 2025, vous ne pouvez pas corriger rétroactivement. En revanche, vous pouvez opter pour le réel dès l'exercice 2026, dont la déclaration tombe en mai 2027. Mieux vaut donc faire le calcul avant la clôture de l'exercice, pas après.
Notre simulateur intègre cette comparaison en quelques clics. Renseignez votre situation pour obtenir le régime qui vous coûte le moins selon vos chiffres réels.