Vous avez acheté un appartement meublé en 2019, déclaré en micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée — sans charges à justifier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %) pendant trois ans, puis basculé au régime réel en 2022. Si vous vendez en 2026, les amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — de vos années micro-BIC ne sont pas réintégrésdans votre plus-value. Seuls ceux des années au régime réel le sont — soit environ 14 000 € au lieu de 33 000 € si vous aviez toujours été au réel. La différence de fiscalité à la sortie peut dépasser 3 000 €. Voici ce que le rescrit BOFiP de décembre 2025 et la réponse ministérielle de mars 2026 ont précisé sur ce point.
La règle générale : amortissements « admis en déduction »
Depuis le 15 février 2025, l'article 150 VB III du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) impose de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé). Concrètement, le prix d'acquisition est réduit du montant des amortissements que vous avez effectivement déduits de votre résultat BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux — le régime fiscal de la location meublée) au fil des années. Plus ce chiffre est élevé, plus votre plus-value imposable grimpe.
La réponse ministérielle n° 10097 publiée le 24 mars 2026 à l'Assemblée nationale a confirmé que cette règle s'applique à tousles amortissements déduits avant 2025 — pas seulement à ceux pratiqués depuis la réforme. Si vous avez déduisit des amortissements en 2019, 2020, 2021 au régime réel, ils entrent dans la base de réintégration pour toute vente intervenue à compter du 15 février 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 — legifrance.gouv.fr).
L'exception micro-BIC : aucun amortissement à réintégrer
Le micro-BIC ne calcule pas d'amortissement. Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes — ce forfait n'est pas un amortissement au sens comptable. Aucune déduction d'amortissement n'est « admise en déduction » du résultat BIC lors des années en micro-BIC. Le rescrit BOFiP BOI-RES-RFPI-000242 du 31 décembre 2025 le confirme explicitement : les années déclarées en micro-BIC ne contribuent pas à la base de réintégration — même si vous avez switché au réel ensuite (BOFiP — bofip.impots.gouv.fr).
Autrement dit : chaque année passée en micro-BIC représente autant d'amortissements non comptabilisés, et donc non taxables à la revente. C'est un avantage discret du micro-BIC qui ne se révèle qu'au moment de la cession.
Deuxième exception : les travaux déjà dans la plus-value. Si des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ont été amortis etsont déjà pris en compte comme dépenses dans le calcul de la plus-value (article 150 VB, II-4° du CGI), ils ne sont pas réintégrés une seconde fois. Ces travaux ne peuvent pas être comptés deux fois (rescrit BOI-RES-RFPI-000242 — bofip.impots.gouv.fr).
Exemple chiffré : micro-BIC puis réel, l'impact à la revente
Prenons un appartement meublé acheté 180 000 € en 2019, vendu 220 000 € en 2026 : sept ans de détention, dont trois ans en micro-BIC (2019-2021) et quatre ans au régime réel (2022-2025).
Sur une détention de sept ans, l'abattement pour durée de détention est de 12 % en impôt sur le revenu (IR — 6 %/an pour les années 6 et 7) et de 3,3 % en prélèvements sociaux. Appliqués à la plus-value de 58 000 € du scénario « mixte » :
- IR à 19 %sur 58 000 € × 88 % (après abattement 12 %) = 51 040 € → 9 697 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 %sur 58 000 € × 96,7 % = 56 086 € → 9 647 €
- Total : 19 344 € contre 13 340 € sous l'ancienne règle (sur 40 000 €), soit 6 004 € de plus
Si ces mêmes sept années avaient été intégralement au régime réel, la plus-value taxable serait de 71 500 €, soit environ 3 200 € de fiscalité supplémentaire par rapport au scénario mixte. Les trois années en micro-BIC ont donc « économisé » 3 200 € à la sortie — au prix d'une fiscalité plus élevée sur les loyers pendant ces mêmes années.
Comment identifier vos amortissements réintégrables
Pour chiffrer précisément votre base de réintégration, vous avez besoin de deux documents :
- Vos déclarations 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel) des années concernées — elles font apparaître le tableau des amortissements pratiqués chaque année sur le bâti, les composants et le mobilier.
- Le registre des amortissements différés — les amortissements que vous avez calculés mais qui n'ont pas pu être déduits faute de résultat BIC suffisant (résultat nul ou déficitaire). Selon la rédaction de l'article 150 VB III, seuls les amortissements « admis en déduction » sont concernés — les amortissements en stock, jamais imputés sur un résultat positif, ne sont pas reintégrés.
La distinction entre amortissements déduits et amortissements en stock n'est pas toujours évidente à lire sur les déclarations passées. Un expert-comptable familier du LMNP peut reconstituer ce calcul à partir de vos liasses fiscales annuelles — ses honoraires (300 à 600 €) sont déductibles du résultat BIC de l'année en cours.
Ce que ça change pour votre stratégie
La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel pendant la phase locative : les amortissements continuent d'effacer l'impôt sur les loyers année après année, souvent à hauteur de plusieurs milliers d'euros par an. Mais le bilan fiscal sur le cycle complet — location etrevente — se calcule différemment. Deux paramètres jouent en votre faveur :
- La durée de détention : l'IR est exonéré à 100 % après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Plus vous attendez, plus la réintégration est neutralisée par les abattements.
- Les années en micro-BIC : si vous avez démarré en micro-BIC avant de passer au réel, ces années-là ne créent aucune base de réintégration.
Pour estimer l'impact exact selon votre durée de détention, votre régime fiscal et votre tranche d'imposition — et voir si votre plan de revente reste favorable — simulez votre situation LMNP.