La loi Malraux et les Monuments Historiques sont les deux dispositifs les plus puissants de la fiscalité immobilière française. Tous deux concernent la restauration du patrimoine ancien, tous deux échappent au plafonnement des niches fiscales. Mais ils fonctionnent très différemment.
Réduction d'impôt vs déduction : la différence fondamentale
Le Malraux accorde une réduction d'impôt : un pourcentage des travaux vient directement diminuer votre impôt. Les Monuments Historiques offrent une déduction : les travaux diminuent votre revenu imposable. La distinction est importante car l'efficacité dépend de votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition).
Exemple pour 200 000 euros de travaux :
- Malraux (taux 30 %) : réduction de 60 000 euros, quel que soit votre TMI
- Monuments Historiques (TMI 41 %) : économie de 82 000 euros (200 000 × 41 %)
- Monuments Historiques (TMI 30 %) : économie de 60 000 euros (200 000 × 30 %)
À TMI 41 % ou 45 %, les MH sont plus efficaces. À TMI 30 %, le Malraux à 30 % est équivalent.
Comparaison point par point
Quel dispositif pour quel profil
Malraux convient si
- Vous êtes à TMI 30 % (réduction fixe, indépendante du TMI)
- Vous souhaitez un investissement locatif en centre-ville historique
- Le montant des travaux est inférieur à 400 000 euros
- Vous êtes déjà au plafond des niches fiscales
MH convient si
- Vous êtes à TMI 41 % ou 45 % (la déduction est plus efficace)
- Vous avez des revenus exceptionnels à neutraliser
- Le montant des travaux est très élevé (aucun plafond)
- Vous souhaitez habiter le bien (50 % reste déductible)
Et après les travaux ?
Dans les deux cas, une fois la période d'engagement terminée, il est possible de passer en location meublée (LMNP) pour percevoir des loyers non fiscalisés grâce aux amortissements. C'est la stratégie patrimoniale complète : défiscalisation massive à l'entrée, revenus nets à la sortie.
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