Résidence gérée : la caution plafonnée à 3 mois de loyer

À la signature de votre bail commercial avec l'exploitant de votre résidence étudiante, séniors ou EHPAD, vous avez sans doute perçu un dépôt de garantie : plusieurs mois de loyer, versés par l'exploitant pour vous couvrir en cas d'impayé. Pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 26 mai 2026, cette somme est désormais plafonnée par la loi à trois mois de loyer, et vous devez la rendre dans un délai de trois mois maximum le jour où l'exploitant quitte les lieux. Deux règles nouvelles qui changent ce que vous pouvez exiger à la signature — et ce que vous devez rembourser au départ.

Un plafond nouveau pour le dépôt que vous demandez à l'exploitant

Le bail commercial est le contrat qui lie votre LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) à l'exploitant qui gère la résidence. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a modifié l'article L.145-40 du Code de commerce : les sommes que vous pouvez demander en garantie à l'exploitant — le dépôt de garantie, mais aussi toute autre sûreté de même nature — ne peuvent désormais pas dépasser, ensemble, le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, soit l'équivalent de trois mois de loyer. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit de l'exploitant.

Cette règle s'applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Si vous signez un nouveau bail avec un exploitant — après un rachat de résidence ou un changement de gestionnaire, par exemple — c'est ce plafond qui s'impose désormais, quel que soit ce qui se pratiquait auparavant sur le marché.

Avant cette loi, aucun texte du Code de commerce ne fixait de limite : le montant du dépôt de garantie dépendait de ce que bailleur et exploitant négociaient à la signature, et certains groupes exploitants demandaient l'équivalent de six mois de loyer, voire davantage, pour se prémunir des impayés sur une résidence encore peu remplie. Le plafond d'un trimestre ne change rien à votre protection en cas de loyers impayés — les mécanismes de recouvrement restent les mêmes — mais il borne désormais ce que vous pouvez immobiliser dès la signature du bail.

Trois mois maximum pour rendre la somme, une fois les clés rendues

La même loi encadre aussi le moment où vous devez restituer ce dépôt — mais le délai dépend de la forme qu'a prise la garantie. Pour un dépôt de garantie versé en espèces, l'article L.145-40 du Code de commerce prévoit une restitution dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés par l'exploitant — déduction faite des sommes qui vous seraient dues et dûment justifiées, par exemple des loyers impayés ou des réparations locatives. Pour les autres formes de garantie — caution bancaire, garantie autonome — le délai pour donner mainlevée et restituer les documents est plus long : six mois.

Sur un studio loué 500 € par mois, le dépôt que vous pouvez exiger de l'exploitant plafonne donc à 1 500 €. Si cet exploitant quitte la résidence — fin de bail non renouvelé, changement de gestionnaire — vous avez trois mois, à partir de la remise des clés, pour lui rendre cette somme, sous réserve des montants que vous pourriez légitimement retenir.

Si vous vendez votre lot, le dépôt en espèces suit le bien

Autre précision utile si vous envisagez une revente pendant que le bail commercial est en cours : pour les mutations (vente, mais aussi donation ou succession) intervenant à compter du 26 août 2026, la loi traite différemment le dépôt en espèces et les autres garanties. Le dépôt de garantie versé en espèces suit le bien : l'obligation de le restituer à l'exploitant est transmise à l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Les autres formes de garantie — caution bancaire, garantie autonome — deviennent au contraire caduques de plein droit du fait de la mutation : c'est vous, en tant que vendeur, qui restez tenu de restituer les documents correspondants et d'obtenir les mainlevées nécessaires, dans un délai de six mois. Pour une mutation antérieure au 26 août 2026, ces règles récentes ne s'appliquent pas encore et le sort du dépôt reste à régler selon les règles antérieures. Dans tous les cas, faites-vous accompagner par votre notaire pour organiser précisément ce point dans l'acte, afin d'éviter tout litige sur le sort de cette somme entre vendeur et acquéreur.

Baux déjà signés : la prudence reste de mise

La plupart des baux commerciaux en résidence gérée ont été signés bien avant mai 2026, souvent pour des durées de neuf ans. Deux règles se distinguent selon ce qu'elles encadrent. Le plafond du dépôt de garantie ne s'applique pas à un bail déjà en cours : la loi vise expressément les baux « conclus ou renouvelés » à compter de sa promulgation, donc un dépôt déjà versé sous un bail plus ancien n'a pas à être réduit tant que ce bail n'est ni renouvelé ni resigné. Le délai de restitution et la transmission à l'acquéreur en cas de vente suivent en revanche un autre calendrier pour ces baux déjà en cours au 26 mai 2026 : ils s'appliquent dès lors que la remise des clés, ou la vente, intervient à compter du 26 août 2026 — trois mois après la promulgation de la loi.

Concrètement : un bail signé en 2020 pour neuf ans et qui se poursuit sans modification jusqu'à son terme en 2029 n'entre pas dans le champ du nouveau plafond tant qu'il n'est ni renouvelé ni resigné. En revanche, si l'exploitant rend les clés après le 26 août 2026 — parce que le bail n'est pas renouvelé ou qu'un nouvel exploitant reprend la résidence — le délai de trois mois pour restituer le dépôt s'applique déjà à ce bail ancien, même sans plafond rétroactif sur son montant. Si votre bail arrive à échéance, ou si un nouvel exploitant reprend la résidence après un rachat, c'est le moment de vérifier avec votre notaire ou votre gestionnaire ce qui s'applique concrètement à votre dossier.

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