Votre exploitant de résidence gérée ne verse plus le loyer depuis plusieurs mois. Vous envoyez un commandement de payer par huissier, il reste sans réponse un mois entier : la clause résolutoire de votre bail commercial est censée jouer automatiquement. Un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 rappelle qu'elle peut malgré tout être bloquée — même si l'exploitant n'a rien demandé au juge dans le mois qui suivait votre commandement.
Le mécanisme de la clause résolutoire, en résidence gérée comme ailleurs
Le bail commercial qui vous lie à l'exploitant de votre LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) contient presque toujours une clause résolutoire : en cas de loyers impayés, vous délivrez un commandement de payer par acte d'huissier, et si la somme n'est pas réglée dans le mois, l'article L145-41 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) permet de faire constater la résiliation du bail devant le juge. Le mécanisme est le même, que le locataire soit un commerçant ordinaire ou l'exploitant d'une résidence étudiante, senior ou EHPAD.
Ce même article prévoit une soupape pour le locataire : il peut demander au juge des délais de paiement, dans le mois suivant le commandement, ce qui suspend les effets de la clause pendant que les délais courent. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (legifrance.gouv.fr), cette suspension n'est plus automatique : le locataire doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Beaucoup de bailleurs en concluent, à tort, qu'un locataire qui n'a pas demandé ce délai n'a plus aucun moyen de s'opposer à la résiliation.
Ce que la Cour de cassation a précisé le 5 mars 2026
Dans un arrêt publié au bulletin (3echambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820 — legifrance.gouv.fr), la Cour de cassation a cassé une décision qui avait constaté la résiliation d'un bail commercial sans examiner un moyen de défense distinct de la demande de délais : l'exception d'inexécution. Le principe posé au paragraphe 13 de l'arrêt est clair : quand un locataire invoque cette exception, le juge doit en vérifier le bien-fondé, « peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
L'exception d'inexécution est un principe distinct des délais de paiement : elle permet à un locataire de suspendre le paiement du loyer à partir du jour où les locaux sont devenus impropres à leur usage à cause d'un manquement du bailleur — sans avoir besoin, au préalable, de mettre en demeure ce dernier. La Cour rappelle ainsi l'obligation du bailleur, prévue à l'article 1719 du Code civil (legifrance.gouv.fr), de délivrer et d'entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu au bail pendant toute sa durée.
Ce que dit précisément l'arrêt : le bail en cause avait été signé en 2016, avant la réforme du droit des contrats du 1er octobre 2016 : la Cour vise donc l'ancien article 1184 du Code civil. Pour un bail signé ou renouvelé après cette date, l'exception d'inexécution repose sur l'article 1219 du Code civil, issu de la réforme — le principe posé par l'arrêt reste le même dans les deux cas.
Un exemple chiffré pour comprendre le blocage
Prenons un studio en résidence senior loué 550 € par mois à l'exploitant. Celui-ci cesse de payer pendant six mois, soit 3 300 € d'arriéré. Vous délivrez un commandement de payer, le mois s'écoule sans règlement ni demande de délais, et vous saisissez le juge pour faire constater la résiliation. Si l'exploitant démontre que, pendant cette même période, une infiltration jamais traitée par vos soins rendait une partie du logement inutilisable, le juge doit examiner cette défense avant de se prononcer sur la résiliation — même si l'exploitant n'a demandé aucun délai de paiement entre-temps. La résiliation peut alors être écartée, ou son point de départ décalé, selon ce que le juge retient des manquements respectifs des deux parties.
Cela ne veut pas dire qu'un exploitant peut invoquer n'importe quel prétexte pour ne pas payer : encore faut-il prouver un manquement réel du bailleur à son obligation d'entretien, et que ce manquement rend tout ou partie des locaux impropres à leur usage. Un simple désaccord sur le montant du loyer, par exemple, ne suffit pas à activer cette défense.
Ce que cela change pour vous, propriétaire bailleur
- Documentez vos obligations d'entretien dès qu'un signalement de l'exploitant arrive — un dégât des eaux, une non-conformité ou un équipement défaillant. Un dossier de suivi des travaux réalisés protège votre position en cas de litige.
- Ne comptez pas sur le seul silence de l'exploitant après un commandement de payer : l'absence de demande de délais ne garantit plus, à elle seule, que la clause résolutoire jouera sans discussion devant le juge.
- Répondez vite à toute réclamation technique de l'exploitant, même en pleine procédure de recouvrement des loyers : c'est ce qui détermine si une exception d'inexécution a des chances d'aboutir.
La clause résolutoire reste un outil efficace en résidence gérée, mais elle suppose que vous ayez, vous aussi, rempli votre part du contrat. Pour évaluer votre exposition à ce type de risque locatif et comparer plusieurs scénarios avant d'investir en résidence gérée, simulez votre investissement LMNP.