Comment fonctionne le bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat qui sépare le terrain des murs. Un organisme de foncier solidaire (OFS), agréé par l'État, achète le terrain et le garde, pour que les logements construits dessus restent abordables d'un propriétaire à l'autre. Vous, vous achetez le logement lui-même : vous en êtes propriétaire, vous l'habitez, vous pouvez le revendre ou le transmettre. Mais vous ne payez pas le terrain, et c'est ce qui fait baisser le prix.
En résumé : vous achetez un logement, le plus souvent neuf, à un prix plafonné et avec une TVA à 5,5 %. Vous le gardez comme résidence principale, vous versez chaque mois une redevance à l'OFS pour l'usage du terrain, et le jour où vous partez, vous le revendez à un prix encadré à un ménage qui remplit les mêmes conditions que vous.
L’OFS garde le terrain
Un organisme agréé par l’État en reste propriétaire, pour toute la durée du bail
Vous achetez les murs
Vous êtes propriétaire du logement, à un prix plafonné selon la zone
Une redevance chaque mois
Elle paie l’usage du terrain ; son montant est fixé par l’OFS
Deux choses font baisser le prix, et une troisième le garde bas. Le terrain sort du prix de vente. Dans le neuf, la TVA passe de 20 % à 5,5 %. Et le prix de vente lui-même est plafonné selon la zone géographique. Le bail dure de 18 à 99 ans, et il repart pour sa durée initiale à chaque revente : celui qui vous rachète le logement ne se retrouve pas avec un bail écourté.
Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?
Pourquoi la TVA est-elle à 5,5 % en bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire existe-t-il dans l’ancien ?
Vous achetez un toit, pas un placement : c'est exactement ce qui rend le prix possible.
Qui peut acheter en bail réel solidaire en 2026 ?
Trois conditions, vérifiées par l'OFS avant la vente :
- Vous habitez le logement à titre de résidence principale.
- La somme des revenus fiscaux de référence des personnes qui vivront dans le logement ne dépasse pas le plafond de votre zone et de votre taille de foyer.
- Au moment d'emménager, vous n'êtes plus propriétaire d'un logement adapté à vos besoins, ni d'un logement dont les loyers vous permettraient de vous loger ailleurs. C'est la règle de l'article R. 255-1-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le 1er janvier 2025 ; vous le déclarez sur l'honneur.
Vous n'avez pas besoin d'être primo-accédant : cette condition vaut pour le prêt à taux zéro, pas pour le bail réel solidaire. Si vous possédez déjà un logement adapté à vos besoins, vous devrez l'avoir vendu au moment d'emménager.
Les plafonds de revenus du bail réel solidaire en 2026, par zone
Votre zone dépend de votre commune : l'État classe les communes de A bis, là où le marché du logement est le plus tendu, avec les prix et les loyers les plus élevés, à C, là où il l'est le moins. Le test ci-dessous la trouve pour vous.
| Personnes au foyer | Zones A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne au-delà de six | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
En zone B1, le plafond est de 38 844 € pour une personne seule et de 58 057 € pour un couple, comme en zone A ; il devient plus bas à partir de trois personnes.
Revenu fiscal de référence de l'année N-2 : pour un achat en 2026, celui de 2024, inscrit sur l'avis reçu en 2025, additionné pour toutes les personnes qui vivront dans le logement. Plafonds du prêt social location-accession (un autre dispositif d'accession aidée, dont le bail réel solidaire reprend les plafonds), fixés par l'arrêté du 24 février 2026 et applicables du 8 mars au 31 décembre 2026. Ce sont des maximums : un OFS peut fixer des plafonds plus bas.
Êtes-vous sous le plafond de revenus ?
En couple sans être mariés ni pacsés, additionnez les revenus fiscaux de référence de vos deux avis.
Deux autres conditions : habiter le logement à titre de résidence principale et, au moment d'emménager, ne plus être propriétaire d'un logement adapté à vos besoins. Ces plafonds sont des maximums : l'organisme de foncier solidaire peut en fixer de plus bas. Le zonage de votre commune se vérifie auprès de lui.
Daniel · à retenir
Le chiffre qui compte est le revenu fiscal de référence, en haut de votre avis d'imposition, pas votre salaire. Il est souvent plus bas qu'on ne le croit : les frais professionnels, 10 % des salaires par défaut, sont déjà déduits.
Vous cherchez un logement en bail réel solidaire ?
À Rennes, 22 appartements neufs au sud de la ville sont proposés en bail réel solidaire, avec un test d'éligibilité en deux minutes.
Ailleurs en France : BoRiS, le service du ministère du Logement, recense les logements disponibles et les OFS par territoire.
Combien coûte un logement en bail réel solidaire ? Exemple à Rennes
Prenons un vrai logement : un T2 de 42 m², 3ᵉ étage, balcon, dans un programme neuf au sud de Rennes (zone A), proposé dans les deux régimes. Même surface, même étage, même balcon. Un couple sous le plafond l'achète en bail réel solidaire, avec un apport de 10 000 € et un prêt à taux zéro.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix en vente classique (TVA à 20 %, terrain compris) | 215 900 € |
| Prix en bail réel solidaire (TVA à 5,5 %, sans le terrain) | 162 900 € |
| Frais de notaire, environ 2,5 % dans le neuf | 4 073 € |
| Apport | 10 000 € |
| Prêt à taux zéro (40 % du prix, revenu intermédiaire) | 65 160 € |
| Prêt bancaire sur 25 ans | 91 813 € |
| Redevance, provision prudente par mois | 30 € |
| Mensualité estimée, tout compris | 770 € |
L'écart de prix est de 53 000 €, environ un quart, pour le même appartement. La mensualité estimée tient compte du crédit, du prêt à taux zéro lissé sur 20 ans sans différé, par prudence, et de la redevance, provisionnée à 30 € par mois quand l'OFS de Rennes Métropole annonce environ 6 € pour cette surface ; hors assurance emprunteur, charges de copropriété et taxe foncière. Le prêt à taux zéro est calculé à 40 %, la part prévue pour un revenu intermédiaire ; il dépend en réalité de vos revenus et de la taille de votre foyer.
Ce chiffre sert à situer, pas à décider. Sur la page du programme, vous pouvez le comparer à votre loyer actuel et vérifier votre éligibilité avec vos propres revenus.
Bail réel solidaire ou achat classique dans le neuf ?
| Point | Bail réel solidaire | Achat classique |
|---|---|---|
| Terrain | Reste à l’organisme de foncier solidaire | Compris dans le prix |
| TVA | 5,5 % | 20 % |
| Prix du même T2 à Rennes | 162 900 € | 215 900 € |
| Plafond de revenus | Oui, selon la zone et le foyer | Non |
| Redevance mensuelle | Oui, fixée par l’OFS | Non |
| Revente | Prix encadré, acheteur agréé par l’OFS | Prix libre |
| Location | Non, sauf une partie ou brièvement si le bail ne l’interdit pas | Oui |
| Prêt à taux zéro | Cumulable, sous conditions | Possible dans le neuf, sous conditions |
Les inconvénients du bail réel solidaire : ce que vous acceptez en échange
Le prix réduit n'est pas un cadeau : il vient avec des règles qui durent aussi longtemps que vous êtes propriétaire. Trois moments à regarder de près.
Avant de signer
- Le montant exact de la redevance et la façon dont il évolue
- Les plafonds retenus par l’OFS, parfois plus bas que les plafonds légaux
- La clause de revente, et un éventuel engagement de rachat par l’OFS
- L’abattement de taxe foncière voté, ou non, par votre commune
- Si vous possédez un logement adapté : l’avoir vendu au moment d’emménager
Pendant que vous y habitez
- Le logement reste votre résidence principale
- Pas de location, sauf une partie ou brièvement, si le bail ne l’interdit pas
- La redevance chaque mois, en plus du crédit et des charges
- L’entretien du logement, comme tout propriétaire
Le jour où vous partez
- Un prix plafonné : prix d’achat actualisé, plus les travaux
- Un acheteur sous plafond de revenus, agréé par l’OFS
- Un bail qui repart pour sa durée initiale, pour l’acheteur
- En cas de décès : douze mois à l’héritier pour vendre, s’il ne remplit pas les conditions
Revendre un logement en bail réel solidaire : comment le prix est calculé
Le prix de revente ne peut pas dépasser votre prix d'achat, actualisé selon un indice choisi par l'OFS, plus la valeur des travaux que vous avez faits, et il reste dans tous les cas sous le plafond de prix de vente de la zone en vigueur le jour de la revente (article R. 255-3 du code de la construction et de l'habitation). Pour fixer les idées, avec une hypothèse : un logement acheté 162 900 €, et un indice qui aurait progressé de 15 % en dix ans, donnerait un prix d'environ 187 300 €, plus les travaux, sauf si le plafond de la zone est plus bas. L'indice réel et son évolution sont ceux de votre bail.
L'acheteur doit remplir les mêmes conditions que vous et être agréé par l'OFS, qui vérifie la vente ; il reçoit un bail d'une durée égale à celle du contrat initial. Si aucun acheteur ne se présente, tout dépend du bail : certains OFS s'engagent à racheter le logement, celui de Rennes Métropole au bout d'un an.
Daniel · à retenir
Le bail réel solidaire est fait pour se loger, pas pour s'enrichir sur la revente. Si vous comptez déménager dans trois ans, faites le calcul ; si vous cherchez un logement pour longtemps, c'est là que le prix réduit prend tout son sens.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Qui peut acheter en bail réel solidaire ?
Faut-il être primo-accédant pour acheter en bail réel solidaire ?
Peut-on acheter en bail réel solidaire en étant déjà propriétaire ?
Combien coûte la redevance d’un bail réel solidaire ?
Peut-on revendre un logement en bail réel solidaire ?
Que se passe-t-il si mes revenus augmentent après l’achat ?
Peut-on louer un logement acheté en bail réel solidaire ?
Que devient un logement en bail réel solidaire en cas de décès ?
Peut-on cumuler le bail réel solidaire et le prêt à taux zéro ?
Paie-t-on la taxe foncière en bail réel solidaire ?
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
Où trouver un logement en bail réel solidaire ?
Sources : articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-11 du code de la construction et de l'habitation, arrêté du 24 février 2026, ANIL, service-public.gouv.fr (prêt à taux zéro), BOFiP (taxe foncière).
Pour aller plus loin
Devenir propriétaire à Rennes pour le prix d'un loyer
Un programme neuf en bail réel solidaire, votre loyer comparé à la mensualité, et un test d'éligibilité en deux minutes.
Prêt à taux zéro 2026 : ce qui a changé
Qui y a droit, dans quelles zones, et pour quelle part du prix : le prêt qui se cumule avec le bail réel solidaire.