Le mécanisme : l'amortissement revient dans l'addition
L'amortissement, c'est la charge comptable qui représente l'usure théorique de votre bien : chaque année, elle réduit — souvent efface — l'impôt sur vos loyers meublés au régime réel. Jusqu'en 2025, cet avantage était sans contrepartie à la sortie : la plus-value se calculait sur le simple écart entre prix de vente et prix d'achat.
L'article 84 de la loi de finances 2025 a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction. Votre plus-value imposable augmente donc du montant total des amortissements que vous avez déduits — y compris ceux d'avant 2025, comme l'a confirmé une réponse ministérielle publiée en mars 2026.
Deux garde-fous demeurent : les amortissements correspondant à des travaux déjà comptés dans le prix d'acquisition ne sont pas réintégrés une seconde fois, et les abattements pour durée de détention s'appliquent après la réintégration — exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
L'exception : étudiantes, seniors et EHPAD gardent l'ancien calcul
Le texte exempte expressément de la réintégration les logements situés dans les résidences étudiantes (et assimilées jeunes actifs), les établissements pour personnes âgées ou handicapées — ce qui couvre les EHPAD et les résidences seniors adossées à des services agréés — et les établissements de soins de longue durée. Pour ces biens, la plus-value se calcule encore comme avant 2025.
À l'inverse, les résidences de tourisme, les résidences d'affaires et le meublé classique au régime réel ne figurent pas dans la liste : la réintégration s'y applique pleinement. Pour un vendeur, le segment de sa résidence est donc devenu la première question fiscale — avant même le montant de la plus-value.
Précision qui a son importance : seuls les amortissements effectivement déduits sont visés par le texte. En LMNP, une partie des amortissements est souvent mise en réserve sans jamais servir (la règle comptable les empêche de créer un déficit) : à la lecture du texte, ces amortissements jamais utilisés ne sont pas réintégrés. L'administration n'ayant pas encore publié son commentaire détaillé de la réforme, ce point — comme les cas de changement de régime avant la vente — mérite une vérification avec un professionnel plutôt qu'une certitude.
Un exemple chiffré : le même bien, deux calculs
Prenons un lot acheté 120 000 euros il y a 12 ans, revendu 130 000 euros, avec 45 000 euros d'amortissements déduits au fil des ans. L'exemple est volontairement simplifié (hors frais d'acquisition forfaitaires et abattements, qui adouciraient les deux colonnes) :
| Étape du calcul | Résidence étudiante (exemptée) | Résidence de tourisme (soumise) |
|---|---|---|
| Prix de vente | 130 000 € | 130 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 120 000 € | 120 000 − 45 000 = 75 000 € |
| Plus-value brute imposable | 10 000 € | 55 000 € |
| Puis : abattements selon durée de détention | identiques dans les deux cas (12 ans de détention) | |
Même bien, même histoire, mais une base imposable multipliée par plus de cinq selon le segment. C'est toute la raison d'être de la vérification avant la mise en vente : le prix net vendeur dont vous avez besoin pour votre projet dépend directement de cette colonne.
Combien cela coûte, en euros
La plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — un taux resté à 17,2 % en 2026, la hausse de la CSG sur le capital ne visant pas les plus-values immobilières. Avant six ans de détention, aucun abattement ne joue et les deux prélèvements se cumulent bien à 36,2 %. Au-delà, deux abattements pour durée de détention réduisent la base, et ils ne courent pas au même rythme : l'impôt sur le revenu est effacé au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans. Enfin, lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu — celle qui reste après abattement — dépasse 50 000 euros, une surtaxe de 2 à 6 % s'y ajoute (article 1609 nonies G du CGI).
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | Exonération totale | 28 % |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Reprenons l'exemple ci-dessus, à 12 ans de détention — soit 42 % d'abattement sur l'impôt sur le revenu et 11,55 % sur les prélèvements sociaux. Côté résidence étudiante, les 10 000 euros de plus-value donnent 1 102 euros d'impôt sur le revenu et 1 521 euros de prélèvements sociaux, soit environ 2 600 euros. Côté résidence de tourisme, les 55 000 euros donnent 6 061 euros d'impôt sur le revenu et 8 367 euros de prélèvements sociaux, soit environ 14 400 euros — la surtaxe ne se déclenche pas ici, la base imposable après abattement restant sous 50 000 euros. Onze mille huit cents euros d'écart sur la même opération, pour un seul critère : le type de résidence.
Daniel · à retenir
Si votre bien est en résidence de tourisme ou d'affaires, le calendrier devient un levier fiscal : chaque année de détention au-delà de la cinquième retire 6 % de la base soumise à l'impôt sur le revenu. Attendre a un effet mécanique — à chiffrer, pas à appliquer par réflexe.
Et pour votre bien, ça donne quoi ?
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