Vous avez acheté un studio en résidence étudiante en 2016 ou 2017 avec le dispositif Censi-Bouvard, et signé pour neuf ans de location via un bail commercial (le contrat qui vous lie, non pas à un locataire, mais à l'exploitant de la résidence). Cette échéance tombe justement en 2025 ou 2026 pour vous : le compte à rebours de neuf ans démarre à la mise en location, pas à la signature de l'achat. Une fois les neuf ans passés, vous ne devez plus rien à personne — mais deux décisions, vendre ou garder, ont chacune des conséquences fiscales très différentes selon le type de résidence. Voici ce qui change concrètement à l'échéance.
Pourquoi précisément neuf ans, et pourquoi maintenant
Le dispositif Censi-Bouvard, prévu à l'article 199 sexvicies du Code général des impôts (CGI — le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr), a ouvert droit à une réduction d'impôt aux particuliers ayant acquis un logement neuf en résidence de services, en contrepartie d'un engagement de location d'au moins neuf ans auprès de l'exploitant. La fenêtre d'éligibilité dépend du type de résidence : elle a couru jusqu'au 31 décembre 2022 pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD, mais seulement jusqu'au 31 décembre 2016 pour les résidences de tourisme classées, avec une tolérance jusqu'au 31 mars 2017 pour les réservations déjà signées (BOFiP ACTU-2017-00140, bofip.impots.gouv.fr). La réduction s'élevait à 11 % du prix d'acquisition pour les achats réalisés à partir de 2012 — le taux applicable à la majorité des dossiers encore actifs aujourd'hui — plafonné à 300 000 €, et étalée à raison d'un neuvième par an sur la durée de l'engagement. Le compte à rebours démarre selon les termes de votre engagement de location, généralement à la mise en location effective du bien : vérifiez la date exacte sur votre engagement de location. Pour un studio livré et loué début 2017, les neuf ans se terminent donc début 2026.
Ce que vous n'avez pas pu déduire pendant ces neuf ans
Pendant toute la durée de l'engagement, la partie du prix d'achat inférieure à 300 000 € — celle qui a servi de base à votre réduction d'impôt — n'a pas pu faire l'objet d'un amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an). Seule la fraction du prix dépassant ce plafond de 300 000 € — rare pour un studio en résidence étudiante ou senior, plus fréquente pour certains lots en résidence de tourisme — pouvait être amortie chaque année, en application de la règle de non-cumul propre au dispositif (BOI-IR-RICI-220, bofip.impots.gouv.fr). C'est la contrepartie du mécanisme : la réduction d'impôt et l'amortissement ne se cumulent pas sur la même base.
Exemple chiffré : un studio en résidence étudiante acheté 120 000 € en 2016 a ouvert droit à une réduction de 13 200 € (11 % de 120 000 €), versée à raison de 1 467 € par an sur les neuf déclarations 2017 à 2025. Sur ces neuf ans, aucun amortissement n'a réduit vos loyers imposables : le prix d'achat étant intégralement sous le plafond de 300 000 €, rien n'était amortissable.
À l'échéance : vendre ou garder, deux fiscalités différentes
Une fois les neuf ans révolus, vendre ne déclenche plus aucune reprise de la réduction d'impôt : celle-ci vous reste définitivement acquise, quelle que soit la date de revente. Sur l'exemple ci-dessus, si le studio se revend 135 000 €, la plus-value brute est de 15 000 € — sans réintégration d'amortissements, puisqu'aucun n'a été pratiqué. Les abattements pour durée de détention (article 150 VC du CGI) s'appliquent normalement : à neuf ans de détention, quatre années dépassent le seuil de la 5e année, soit 24 % d'abattement pour l'impôt sur le revenu et environ 6,6 % pour les prélèvements sociaux.
Si vous gardez le bien et poursuivez la location au-delà des neuf ans, la situation s'inverse : l'intégralité du prix d'acquisition — y compris la part qui a servi de base à la réduction d'impôt — devient amortissable selon les règles normales du régime réel, ce qui réduit vos revenus locatifs imposables pour les années suivantes. C'est un vrai gain, mais il a une contrepartie à la revente : si votre résidence relève de l'exclusion prévue au III de l'article 150 VB du CGI — résidences étudiantes et seniors répondant aux conditions des articles L.631-12 et L.631-13 du Code de la construction et de l'habitation, ou EHPAD (établissements mentionnés au 6° ou 7° du I de l'article L.312-1 du Code de l'action sociale et des familles) — ces amortissements futurs ne seront jamais réintégrés dans votre plus-value, même en cas de revente des années plus tard. Pour une résidence de tourisme classée, en revanche, cette exclusion ne s'applique pas : les amortissements pratiqués après la fin de l'engagement seront réintégrés au moment de la revente, comme pour n'importe quel LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) au régime réel.
| À l'échéance des 9 ans | Vendre | Garder et continuer |
|---|---|---|
| Réduction d'impôt déjà perçue | Définitivement acquise | Définitivement acquise |
| Amortissement sur le bien | Sans objet | Intégralité du prix amortissable dès l'année 10 |
| Réintégration à une revente ultérieure | Aucune (aucun amortissement pratiqué) | Non si étudiante/senior/EHPAD, oui si tourisme classée |
Et le bail commercial dans tout ça
La fin de l'engagement fiscal ne met pas fin au bail commercial signé avec l'exploitant : ce contrat suit son propre calendrier, généralement lui aussi conclu pour neuf ans, avec un droit au renouvellement pour l'exploitant à l'échéance. Vendre ou garder ne change rien à cette obligation : le nouvel acquéreur, comme vous si vous gardez le bien, reste tenu par le bail en cours jusqu'à son terme ou son renouvellement. Notre guide sur l'immobilier géré détaille comment ce bail est renégocié à l'échéance.
Vendre sans risque de reprise, ou garder pour amortir enfin l'intégralité du bien : le bon choix dépend surtout du type de résidence et de votre horizon de détention. Notre guide sur la revente en LMNP détaille les étapes du dossier. Pour comparer les deux scénarios sur votre bien précis, simulez votre revente LMNP.