Vous vendez un studio loué en meublé depuis neuf ans, et le notaire vous demande le montant total des amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — que vous avez déduits depuis l'achat. Un chiffre que vous n'avez sans doute jamais eu à calculer vous-même. Si vous le transmettez de travers, ou si vous l'oubliez, c'est vous, pas le notaire, qui restez responsable devant l'administration fiscale, avec un redressement possible plusieurs années après la vente. Voici où trouver ce montant, comment le notaire l'utilise pour calculer votre impôt de plus-value, et ce qui se passe si le chiffre transmis est faux.
Le notaire ne calcule pas vos amortissements, il les reçoit de vous
Pour toute vente réalisée à compter du 15 février 2025 — quelle que soit la date d'acquisition du bien — (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — legifrance.gouv.fr), le notaire remplit une déclaration de plus-value immobilière — l'imprimé Cerfa n° 2048-IMM — qu'il dépose dans le mois suivant l'acte, en réglant directement l'impôt sur le prix de vente (notice N° 2048-IMM-NOT-SD, impots.gouv.fr). Depuis cette réforme, ce formulaire comporte une ligne dédiée — la ligne 25 — pour les biens loués en meublé et imposés au régime réel des BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le cadre fiscal de la location meublée quand vous déduisez vos charges et amortissements au lieu d'appliquer un forfait) : le montant des amortissements du prix d'acquisition admis en déduction pendant la période de location vient diminuer le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value.
Le notaire n'a aucun accès à votre comptabilité BIC. Il renseigne la ligne 25 avec le chiffre que vous, ou votre comptable, lui transmettez — le plus souvent via l'acte ou une attestation jointe au dossier de vente. S'il ne reçoit aucun montant, il ne peut ni le deviner ni le vérifier lui-même.
Ligne 25, précise la notice officielle, ne concerne que les amortissements du prix d'acquisition lui-même — pas ceux calculés sur des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, qui suivent une règle séparée (ligne 23). Et elle ne s'applique pas aux loueurs imposés au micro-BIC (le régime simplifié sans amortissement, où l'administration applique un abattement forfaitaire) : sans amortissement déduit, il n'y a rien à réintégrer.
Où retrouver le montant exact de vos amortissements passés
Ce chiffre ne figure sur aucun document que vous recevez spontanément chaque année. Il se reconstitue à partir de votre liasse fiscale — les formulaires 2031 et 2033, déposés chaque année avec votre déclaration de résultat BIC — où un tableau des immobilisations et amortissements détaille, poste par poste, ce qui a été déduit depuis l'achat. Si vous avez changé de comptable en cours de route, ou tenu votre comptabilité vous-même certaines années, il faut parfois rassembler plusieurs déclarations pour reconstituer le total. Avant votre rendez-vous chez le notaire, demandez à votre expert-comptable un récapitulatif écrit du montant cumulé — c'est ce document, et non une estimation approximative, qui doit servir de base à la ligne 25.
Combien ça change concrètement
Prenons un studio acheté 150 000 €, sans gros travaux, détenu 9 ans et revendu 185 000 €, avec 36 000 € d'amortissements du prix d'acquisition cumulés sur la période.
Prix d'acquisition retenu (lignes 20 à 25)
150 000 € d'achat + 11 250 € de frais d'acquisition (forfait de 7,5 %, ligne 22) − 36 000 € d'amortissements réintégrés (ligne 25) = 125 250 €.
Plus-value brute
185 000 € − 125 250 € = 59 750 €.
Après abattement pour durée de détention (9 ans)
24 % pour l'impôt sur le revenu et 6,60 % pour les prélèvements sociaux (barème officiel de la notice 2048-IMM-NOT-SD). L'impôt dû s'élève à environ 8 630 € (19 %) + 9 600 € (17,2 %), soit environ 18 200 € au total.
Sans la réintégration (avant la réforme, ou résidence exemptée)
La plus-value brute ne serait que de 23 750 €, pour un impôt total d'environ 7 250 € — un écart d'environ 11 000 € dû uniquement à la ligne 25.
Exemple illustratif : le montant réel de vos amortissements dépend de votre prix d'achat, de la répartition entre bâti et mobilier, et de vos dates de mise en location.
Que se passe-t-il si le chiffre transmis est faux
Le notaire remplit la déclaration à partir des éléments que vous lui fournissez ; il n'est pas responsable de leur exactitude comptable. Si le montant d'amortissements retenu se révèle erroné — trop bas comme trop élevé — l'administration fiscale conserve un droit de reprise général de trois ans, expirant le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la vente (article L.169 du Livre des procédures fiscales — legifrance.gouv.fr). Le droit à l'erreur issu de la loi n° 2018-727 du 10 août 2018 (dite loi ESSOC) s'applique aussi à ce type de correction : un contribuable de bonne foi peut régulariser une erreur sans pénalité, mais encore faut-il la corriger avant que l'administration ne la détecte elle-même.
Certaines résidences n'ont pas cette ligne à remplir
La notice précise que la ligne 25 ne se remplit pas pour les biens situés dans certaines résidences étudiantes, dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées, ou dans les établissements de soins de longue durée listés par le texte. Notre guide sur la plus-value en LMNP détaille la liste complète des résidences concernées — la différence entre une résidence étudiante exemptée et une résidence de tourisme qui ne l'est pas, par exemple, ne se voit pas toujours au premier coup d'œil sur le bail.
Un chiffre mal préparé le jour de la signature ne se rattrape pas facilement une fois l'acte publié. Estimez la fiscalité de votre revente avec vos propres chiffres — prix d'achat, amortissements cumulés, durée de détention — avant votre rendez-vous chez le notaire, pour arriver avec le bon montant plutôt que de le découvrir sur l'acte.