Vous détenez un studio en résidence de tourisme depuis une dizaine d'années et vous pensez que, comme pour l'EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou la résidence étudiante, votre plus-value à la revente se calcule sans tenir compte des amortissements — les déductions comptables qui effacent chaque année l'usure du bien sur votre déclaration — déduits chaque année ? Sur un bien acheté 125 000 € hors taxe et revendu 160 000 €, cette hypothèse peut vous coûter plus de 11 000 € d'impôt supplémentaire. Depuis le 15 février 2025, la résidence de tourisme ne bénéficie pas de la même protection que les autres résidences gérées. Voici pourquoi, et comment le calcul change concrètement.
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements ?
En LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) au régime réel, l'amortissement réduit chaque année vos revenus locatifs imposables. Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84, entré en vigueur le 15 février 2025, legifrance.gouv.fr), ces mêmes amortissements sont réintégrés au moment de la revente : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer votre plus-value, ce qui l'augmente d'autant. Cette règle est codifiée au III de l'article 150 VB du Code général des impôts (CGI — le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). L'administration n'a pas encore publié son commentaire détaillé de cette réforme : pour un cas précis — amortissements différés jamais imputés, par exemple — un expert-comptable ou un conseiller reste le bon interlocuteur.
Pourquoi l'EHPAD et l'étudiante y échappent, pas le tourisme
Le même article 150 VB III prévoit une exception, mais elle est limitative : elle ne couvre que les résidences universitaires et de jeunes actifs au sens des articles L.631-12 et L.631-13 du Code de la construction et de l'habitation — à condition qu'elles soient réservées exclusivement au public visé par ces textes, qui inclut aussi les personnes de plus de 65 ans —, les établissements pour personnes âgées ou handicapées mentionnés aux 6e et 7edu I de l'article L.312-1 du Code de l'action sociale et des familles — dont les EHPAD —, les résidences-services titulaires de l'agrément services à la personne (article L.7232-1 du Code du travail) ou de l'autorisation prévue à l'article L.313-1 du Code de l'action sociale et des familles, l'accueil familial salarié (articles L.444-1 à L.444-9 du même code), et les établissements de soins de longue durée (article L.6143-5 du Code de la santé publique). Une résidence de tourisme, classée selon le Code du tourisme (arrêté du 10 avril 2019 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme — legifrance.gouv.fr), n'entre dans aucune de ces catégories. Une résidence d'affaires, gérée elle aussi par bail commercial, n'y figure pas non plus.
Le raccourci « résidence gérée = amortissements protégés à la revente » est donc faux dans bien des cas — et pas seulement pour le tourisme ou les affaires : une résidence senior qui accueille des locataires dès 60 ans, sans être réservée aux plus de 65 ans ni couverte par l'agrément services à la personne ou l'autorisation prévue à l'article L.313-1 du Code de l'action sociale et des familles, n'est pas exemptée non plus. Ce qui compte, ce n'est pas le bail commercial ni la gestion par un exploitant : c'est le statut juridique précis de l'établissement au jour de la vente — à vérifier dans ses documents d'agrément.
Combien ça change concrètement ?
Prenons l'exemple d'un studio en résidence de tourisme classée, acheté 150 000 € TTC en 2015 avec récupération de la TVA (20 %, soit 25 000 €) — le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est donc de 125 000 € hors taxe. Onze ans plus tard, en 2026, il est revendu 160 000 € hors taxe, après 40 000 € d'amortissements cumulés.
Si ce studio était en résidence étudiante ou EHPAD (exempté)
La plus-value brute reste 160 000 € − 125 000 € = 35 000 €. Après abattement pour durée de détention (11 ans : 6 %/an à partir de la 6eannée, soit 36 % pour l'impôt sur le revenu, et 1,65 %/an soit 9,9 % pour les prélèvements sociaux — article 150 VC du CGI), l'impôt total s'élève à environ 9 680 €.
En résidence de tourisme (non exemptée)
Le prix d'acquisition retenu tombe à 125 000 € − 40 000 € = 85 000 €. La plus-value brute grimpe à 160 000 € − 85 000 € = 75 000 €. Avec le même abattement pour durée de détention, l'impôt total atteint environ 20 740 € — soit plus de 11 000 € d'écart pour un bien identique, au seul motif de sa catégorie.
Cet exemple est illustratif : le montant réel de vos amortissements cumulés dépend de votre prix d'achat, de la part du mobilier et de vos dates de mise en location.
Comment limiter l'impact si vous détenez depuis longtemps
L'abattement pour durée de détention (article 150 VC du CGI) s'applique à la plus-value une fois les amortissements réintégrés : pour l'impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % pour la 22e, soit une exonération totale à 22 ans de détention ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30eannée, soit une exonération totale à 30 ans. Ce mécanisme s'applique de la même façon, que votre résidence soit exemptée de réintégration ou non : pour un bien en résidence de tourisme, il reste le principal levier pour réduire l'addition, aux côtés d'une revente hors taxe bien négociée et d'un état des lieux précis de vos amortissements passés avec votre expert-comptable.
Avant de vendre un bien en résidence de tourisme ou d'affaires, mieux vaut donc chiffrer précisément l'impact de la réintégration plutôt que de supposer qu'elle ne s'applique pas. Estimez la fiscalité de votre revente avec vos propres chiffres — prix d'achat, amortissements déduits, durée de détention — pour savoir ce qu'il vous restera réellement une fois la vente conclue.