LMNP 2026 : prélèvements sociaux à 17,2 %

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, prélevés sur le bénéfice BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) net de l'exercice. Ce taux s'applique que vous optiez pour le micro-BIC ou pour le régime réel simplifié. La base de calcul — et la possibilité d'annuler entièrement ces prélèvements grâce aux amortissements — diffèrent radicalement entre les deux régimes. Ce guide présente les trois composantes du taux, la règle de déductibilité partielle de la CSG et un exemple chiffré sur un T2 à Strasbourg.

Les trois composantes des prélèvements sociaux LMNP

Les revenus LMNP sont classifiés en « revenus du patrimoine » pour l'application des prélèvements sociaux (article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale — legifrance.gouv.fr). Trois contributions distinctes forment le taux global de 17,2 % en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Source : article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale — prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (legifrance.gouv.fr) ; article 154 quinquies I du CGI — fraction déductible de la CSG (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-RPPM-PSOC-10-10 (bofip.impots.gouv.fr).

Base de calcul : micro-BIC ou régime réel

Les prélèvements sociaux LMNP sont assis sur le bénéfice BIC net, après application du régime fiscal choisi. La base diffère sensiblement selon l'option retenue.

• Micro-BIC :la base correspond aux recettes brutes après abattement forfaitaire — 50 % pour la location meublée longue durée (seuil 77 700 €), 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (seuil 15 000 €). Un LMNP percevant 9 360 € de recettes annuelles paie des prélèvements sociaux sur 4 680 € (après abattement de 50 %).
• Régime réel simplifié : la base est le bénéfice BIC net après déduction des charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, CFE — Cotisation Foncière des Entreprises) et des amortissements. En application de l'article 39 C du CGI (Code général des impôts), les amortissements peuvent ramener le bénéfice imposable à zéro — sans créer de déficit. Dans ce cas, les prélèvements sociaux sont également nuls.

Source : article 50-0 du CGI — régime micro-BIC (legifrance.gouv.fr) ; article 39 C du CGI — limitation des amortissements LMNP (legifrance.gouv.fr) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur — meublés de tourisme (legifrance.gouv.fr).

La CSG partiellement déductible : un avantage souvent négligé

Sur les 9,2 % de CSG prélevés sur les revenus du patrimoine LMNP, une fraction de 6,8 % est admise en déduction du revenu imposable de l'année de paiement de la CSG (article 154 quinquies I du CGI — legifrance.gouv.fr). En pratique, la CSG est prélevée au début de l'année N+1 sur les revenus de l'année N et portée automatiquement dans les cases pré-remplies de la déclaration 2042, ce qui réduit votre base d'imposition sans démarche particulière de votre part.

La fraction non déductible (2,4 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 7,5 % de prélèvement de solidarité = 10,4 %) reste définitivement à la charge du contribuable. Cette déductibilité partielle est souvent ignorée par les LMNP déclarant seuls, mais elle est appliquée automatiquement par l'administration fiscale via le pré-remplissage de la déclaration 2042.

Source : article 154 quinquies I du CGI — déductibilité partielle de la CSG sur revenus du patrimoine (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-RPPM-PSOC-30-20-30 — fraction déductible de la CSG (bofip.impots.gouv.fr) ; service-public.fr — Déclaration des revenus 2042.

Exemple chiffré : T2 à Strasbourg (zone B1), 175 000 €

Un investisseur acquiert un T2 de 43 m² à Strasbourg pour 175 000 €, financé par un apport de 25 000 € et un crédit de 150 000 € à 3,40 % sur 20 ans. Le bien est loué meublé 780 €/mois hors charges, soit 9 360 € de recettes annuelles. Les deux régimes fiscaux sont comparés sur la première année de détention.

L'écart de 2 209 € par an illustre l'impact décisif du régime fiscal sur les prélèvements sociaux. Au régime réel, les charges réelles déductibles — notamment les intérêts d'emprunt, les plus élevés en début de remboursement — annulent le résultat BIC, ce qui annule également les prélèvements sociaux. Les 3 572 € d'amortissements non déduits sont reportés sans limitation de durée sur les exercices futurs bénéficiaires.

Source : article L. 136-6 du CSS — prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (legifrance.gouv.fr) ; article 39 C du CGI — limitation des amortissements LMNP (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-40 — amortissements LMNP (bofip.impots.gouv.fr).

LMNP et LMP : des régimes sociaux radicalement différents

Le passage du statut LMNP au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) repose sur deux critères cumulatifs fixés par l'article 155 IV du CGI (legifrance.gouv.fr) : les recettes locatives meublées doivent excéder 23 000 € par an ET représenter plus de 50 % du revenu brut global du foyer fiscal. Ce basculement emporte des conséquences sociales majeures. Notre article sur les plafonds de revenus LMNP détaille les critères de basculement vers le LMP.

En pratique, la quasi-totalité des investisseurs en location meublée restent sous le seuil de 23 000 € de recettes ou sous celui de 50 % du revenu global. Le LMNP est donc le régime de droit commun, avec ses 17,2 % de prélèvements sociaux sur le bénéfice BIC net — et la possibilité, au régime réel, de ramener ce bénéfice à zéro grâce aux amortissements.

Source : article 155 IV du CGI — définition du LMP et du LMNP (legifrance.gouv.fr) ; article L. 612-1 du Code de la sécurité sociale — affiliation SSI des LMP (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-20 — régime fiscal des loueurs en meublé (bofip.impots.gouv.fr).

Notre simulateur LMNP calcule les prélèvements sociaux selon votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) et votre TMI (Taux Marginal d'Imposition), et compare la fiscalité totale — impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — pour chacun des deux scénarios.