Le dispositif Denormandie conditionne la réduction d'impôt à deux contraintes qui valent pour toute la durée d'engagement, bail après bail : un loyer mensuel hors charges ne dépassant pas un plafond fixé par zone géographique, et un revenu fiscal de référence du locataire inférieur à un seuil qui tient compte de la composition de son foyer. Ces seuils, révisés chaque année par arrêté ministériel, s'appliquent aux zones A bis, A, B1 et — c'est la différence majeure avec le Jeanbrun — aux zones B2 et C qui concentrent la majorité des villes Denormandie éligibles.
Plafonds de loyers Denormandie 2026 : une grille à quatre zones
Le calcul du loyer maximal repose sur la même formule que pour le Jeanbrun ou l'ancien Pinel : le plafond de zone (en euros par mètre carré) est multiplié par un coefficient de surface, lui-même calculé à partir de la surface utile du logement.
Formule : loyer mensuel maximum (hors charges)
= plafond de zone (€/m²) × coefficient de surface × surface utile (m²)
Surface utile : surface habitable + 50 % des surfaces annexes couvertes (balcon, loggia, cave), dans la limite de 9 m².
Coefficient de surface : 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2 pour les logements dont la surface utile est inférieure à 38 m².
La grille 2026 comprend quatre zones. Contrairement au Jeanbrun, qui s'arrête à la zone B1 (marchés tendus), le Denormandie couvre également les zones B2 et C, où se trouvent de nombreuses villes labellisées Action Cœur de Ville (ACV) ou signataires d'une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
Source : arrêté du 20 décembre 2025 fixant les plafonds de loyers applicables en 2026 (service-public.fr) ; article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
Ressources des locataires : le barème 2026 par composition de foyer
Les ressources s'apprécient à partir du revenu fiscal de référence (RFR — mentionné en page 1 de l'avis d'imposition annuel) de l'avant-dernière année précédant la signature du bail. Pour un bail signé en 2026, c'est le RFR 2024, figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2025, qui s'applique. Ce principe est identique à celui qui prévalait sous l'ancien Pinel.
Si le locataire ne dispose pas encore d'avis d'imposition pour l'avant-dernière année (première déclaration fiscale), l'administration admet le recours à l'avis de l'année précédente. Conservez les documents remis par le locataire pendant toute la durée d'engagement et trois ans au-delà, en prévision d'un éventuel contrôle fiscal (BOFiP — BOI-IR-RICI-230-20 — bofip.impots.gouv.fr).
Zone B1 — plafonds RFR 2026 (RFR 2024)
Zones A bis et A — plafonds RFR 2026 (RFR 2024)
Source : arrêté du 20 décembre 2025 fixant les plafonds de ressources applicables au dispositif Denormandie pour 2026 (service-public.fr) ; BOFiP — BOI-IR-RICI-230-20 (bofip.impots.gouv.fr).
Exemple chiffré : T3 de 62 m² à Brest (zone B1)
Brest figure dans le programme Action Cœur de Ville et est classée en zone B1. Prenons un T3 de 62 m² de surface utile (surface habitable 60 m² + 4 m² de loggia prise en compte à 50 %, soit 2 m²). Le propriétaire acquiert le bien 105 000 euros et finance 37 000 euros de travaux éligibles, soit un coût total de 142 000 euros. Les travaux représentent 26,1 % du coût total, au-dessus du seuil réglementaire de 25 %.
Étape 1 — Calcul du loyer plafonné
Étape 2 — Réduction d'impôt Denormandie sur 9 ans
Ce T3 peut être loué à un couple dont le RFR 2024 est inférieur à 49 158 euros — soit deux salariés percevant chacun environ 2 050 euros nets par mois. La réduction annuelle de 2 840 euros s'impute directement sur l'impôt sur le revenu du foyer et entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an (article 200-0 A du CGI — legifrance.gouv.fr), laissant 7 160 euros de capacité disponible pour d'autres dispositifs.
Source : article 199 novovicies du CGI — taux de réduction et base éligible (legifrance.gouv.fr) ; arrêté du 20 décembre 2025 — plafonds de loyers 2026 (service-public.fr) ; article 200-0 A du CGI — plafonnement des niches fiscales (legifrance.gouv.fr).
Quand les plafonds s'appliquent-ils en pratique ?
Les deux conditions — loyer et ressources — sont vérifiées à chaque signature de bail, et non chaque année en cours de location. Un locataire dont les revenus augmentent après l'entrée dans les lieux ne remet pas en cause la réduction d'impôt pour les années passées. En revanche, si vous changez de locataire en cours d'engagement, les ressources du nouvel entrant doivent respecter le plafond en vigueur à la date du nouveau bail.
- À la signature du bail : demandez l'avis d'imposition N-2 du locataire (pour 2026 : avis sur les revenus 2024, reçu en 2025). Vérifiez que le RFR est inférieur au plafond correspondant à sa composition familiale et à la zone du bien.
- En cas de changement de locataire : refaites la vérification complète. Les plafonds sont révisés annuellement ; c'est le plafond en vigueur à la date du nouveau bail qui s'applique, et non celui de l'entrée initiale dans le dispositif.
- Révision annuelle du loyer : vous pouvez indexer le loyer sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE — Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Si l'IRL conduit à dépasser le plafond réglementaire révisé pour l'année en cours, c'est le plafond réglementaire qui prime.
Source : BOFiP — BOI-IR-RICI-230-20, § 220 à 260 — conditions de location et de ressources (bofip.impots.gouv.fr).
Denormandie en zone B2 : plafonds plus bas, prix d'acquisition plus accessibles
La zone B2 rassemble des communes de taille intermédiaire dont certaines figurent dans les programmes ACV ou ORT : Limoges (Haute-Vienne), Perpignan (Pyrénées-Orientales), Vichy (Allier) ou Alençon (Orne). Dans ces villes, le plafond de loyer de 10,07 €/m² est plus contraignant qu'en zone B1, mais les prix d'acquisition sont sensiblement plus bas. Une opération à 115 000 euros (acquisition + travaux) dans une ville zone B2 peut offrir un rendement locatif brut comparable à celui d'une opération à 142 000 euros en zone B1.
Contrairement au Jeanbrun, strictement limité aux zones tendues (A bis, A, B1), le Denormandie s'ouvre aux zones B2 et C dès lors que la commune appartient à l'un des trois programmes officiels (ACV, ORT, NPNRU — Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). Cette spécificité est inscrite à l'article 199 novovicies IV du CGI (legifrance.gouv.fr) et constitue le cœur de la logique de revitalisation territoriale du dispositif. Pour l'éligibilité géographique détaillée, notre article Denormandie 2026 : villes éligibles ACV, ORT et NPNRU présente la méthode de vérification commune par commune.
Pour comparer les deux dispositifs sur les plafonds — Jeanbrun en zones tendues versus Denormandie en villes revitalisées — notre article Jeanbrun 2026 : plafonds de loyers et ressources détaille les seuils pour les zones A bis, A et B1.
Source : article 199 novovicies IV du CGI — extension du Denormandie aux zones B2 et C (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Investissement Denormandie ; Notaires de France — guide Denormandie (notaires.fr).
Notre simulateur Denormandie calcule votre loyer plafonné selon la zone et la surface, vérifie le seuil de 25 % de travaux et compare les trois durées d'engagement selon votre TMI (taux marginal d'imposition).