Le dispositif Denormandie ne s'applique pas à l'ensemble du territoire français. Pour qu'un bien ancien rénové soit éligible, la commune où il est situé doit figurer dans l'un des trois programmes officiels : Action Cœur de Ville (ACV), Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Vérifier ce critère géographique avant de signer un compromis évite tout risque de remise en cause de la réduction d'impôt.
Trois voies d'éligibilité géographique au Denormandie
L'article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts — legifrance.gouv.fr) conditionne l'éligibilité Denormandie à la situation de la commune dans l'un des trois programmes nationaux de revitalisation. Ces programmes correspondent à des niveaux d'intervention distincts, du soutien aux villes intermédiaires (ACV) à la revitalisation contractuelle (ORT), jusqu'au renouvellement des quartiers urbains dégradés (NPNRU).
Source : article 199 novovicies IV du CGI — conditions d'éligibilité géographique (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Investissement Denormandie.
Action Cœur de Ville (ACV) : 245 communes ciblées pour leur centralité
Lancé en 2018, le programme Action Cœur de Ville identifie les villes intermédiaires dont le centre-ville a subi un déclin commercial et démographique. La liste initiale comprenait 222 villes ; elle a été portée à 245 communes en 2026 avec l'intégration de nouvelles villes sélectionnées par l'ANCT (Agence Nationale de la Cohésion des Territoires — anct.gouv.fr).
Ces communes se caractérisent par une population généralement comprise entre 15 000 et 100 000 habitants, un taux de vacance commerciale supérieur à la moyenne nationale et un parc bâti ancien souvent dégradé — conditions particulièrement adaptées à l'investissement Denormandie. Parmi les villes ACV les plus connues des investisseurs : Tours (Indre-et-Loire), Rouen (Seine-Maritime), Brest (Finistère), Mulhouse (Haut-Rhin), Limoges (Haute-Vienne), Perpignan (Pyrénées-Orientales), Angoulême (Charente), Blois (Loir-et-Cher) et Châlons-en-Champagne (Marne).
La liste complète et actualisée des communes ACV est disponible sur le site de l'ANCT (anct.gouv.fr), en accès libre. Attention : figurer dans cette liste garantit l'éligibilité géographique, mais pas automatiquement celle du bien — les conditions de travaux (seuil de 25 %), de performance énergétique, de loyer et de ressources du locataire restent applicables.
Source : ANCT — programme Action Cœur de Ville (anct.gouv.fr) ; service-public.fr — Investissement Denormandie.
ORT : plus de 500 conventions pour élargir le périmètre Denormandie
L'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) est une convention signée entre une intercommunalité (ou une commune) et l'État, instaurée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article L303-2 du Code de la Construction et de l'Habitation — legifrance.gouv.fr). Elle vise les communes confrontées à une déprise commerciale ou démographique, sans nécessairement appartenir au programme ACV.
En 2026, plus de 500 ORT ont été signées sur l'ensemble du territoire métropolitain. Ce programme couvre des communes de toute taille, y compris de petites villes de moins de 15 000 habitants, ce qui étend considérablement le champ géographique du Denormandie par rapport aux seules villes ACV.
Pour vérifier si une commune a signé une ORT, le registre public des conventions est accessible via l'ANCT et les préfectures de département. La mairie peut également confirmer son statut ORT par écrit — confirmation recommandée pour constituer le dossier de déduction fiscale en cas de contrôle par l'administration (BOFiP — BOI-IR-RICI-230 — bofip.impots.gouv.fr).
Source : article L303-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (legifrance.gouv.fr) ; ANCT — programme ORT (anct.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-IR-RICI-230 (bofip.impots.gouv.fr).
Exemple chiffré : T3 à Tours, 195 000 euros sur 9 ans
Tours figure dans la liste ACV depuis 2018. Un investisseur acquiert un T3 ancien de 55 m² dans le centre historique pour 145 000 euros, puis finance 50 000 euros de travaux de rénovation énergétique et de modernisation. Le coût total de l'opération s'établit à 195 000 euros.
Calcul du seuil de 25 % et réduction Denormandie — engagement 9 ans
La réduction annuelle de 3 900 euros s'impute directement sur l'impôt sur le revenu du foyer fiscal. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an (article 200-0 A du CGI — legifrance.gouv.fr), laissant 6 100 euros de capacité disponible pour d'autres dispositifs. Les durées d'engagement et taux applicables (6, 9 ou 12 ans) sont détaillés dans notre article Denormandie 2026 : réduction d'impôt sur l'ancien rénové.
Source : article 199 novovicies du CGI — base éligible et taux de réduction (legifrance.gouv.fr) ; article 200-0 A du CGI — plafonnement global des niches fiscales (legifrance.gouv.fr).
Comment vérifier l'éligibilité avant de signer le compromis
Trois étapes permettent de sécuriser l'éligibilité géographique d'une commune avant tout engagement contractuel.
Les listes des communes ACV et des ORT signées sont disponibles sur anct.gouv.fr. La liste ACV est téléchargeable en fichier actualisé ; les ORT sont consultables par département.
Le notaire est le professionnel le mieux placé pour valider l'éligibilité Denormandie d'un bien. Il peut insérer une condition suspensive dans le compromis liée à la confirmation de l'éligibilité fiscale (Notaires de France — notaires.fr).
Pour les communes non ACV, une attestation de la mairie confirmant la signature d'une ORT ou l'appartenance à un périmètre NPNRU constitue une pièce justificative solide en cas de contrôle fiscal.
L'éligibilité géographique est une condition nécessaire mais non suffisante. Le bien doit également respecter les conditions de travaux (seuil de 25 %, catégories réglementaires), les plafonds de loyers et de ressources des locataires selon la zone, ainsi que la durée d'engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif Denormandie prend fin le 31 décembre 2026 pour les nouvelles acquisitions.
Source : article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr) ; Notaires de France — guide Denormandie (notaires.fr) ; service-public.fr — Investissement Denormandie.
Notre simulateur Denormandie calcule votre réduction d'impôt selon le prix d'acquisition, le montant des travaux et la durée d'engagement choisie — en vérifiant automatiquement le respect du seuil de 25 %.