Chaque année, vous pouvez augmenter le loyer d'un bail en cours en appliquant l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. En 2026, l'IRL retrouve une dynamique modérée après le bouclier loyers de 2022-2024. Voici comment calculer votre revalorisation sans risquer un loyer illégal.
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'IRL est un indice trimestriel publié par l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Il sert de référence pour réviser les loyers des locations vides et meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989. Sa formule, fixée par la loi du 7 février 2008, retient l'évolution sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
L'IRL ne s'applique pas automatiquement : votre bail doit prévoir une clause de révision annuelle. C'est à vous, propriétaire, de notifier le nouveau loyer au locataire dans l'année suivant la date d'effet, faute de quoi la révision est perdue pour cette année.
Comment calculer la revalorisation
La formule est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
Nouveau loyer= Loyer actuel × (IRL trimestre de référence du contrat / IRL même trimestre l'année précédente)
Le trimestre de référence est celui inscrit dans votre bail. À défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature qui sert de référence.
Exemple chiffré : T2 à Lyon, loyer 850 euros
Vous louez un appartement 850 euros par mois depuis trois ans. Votre bail prévoit une révision au 1er juillet, basée sur l'IRL du 2e trimestre. Supposons une variation annuelle de l'IRL de 2,5 % entre 2025 et 2026.
- Loyer actuel : 850 euros
- Coefficient de revalorisation : 1,025
- Nouveau loyer : 850 × 1,025 = 871,25 euros
- Revenu annuel supplémentaire : environ 255 euros bruts
Logements classés F ou G : la révision est bloquée
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique — note attribuée à un logement selon sa consommation énergétique) ne peuvent plus voir leur loyer révisé en cours de bail. Cette interdiction s'applique à toute la France métropolitaine et concerne aussi bien les locations vides que meublées.
À retenir :avant chaque révision, vérifiez la classe énergétique de votre bien. Pour un logement classé G, la location est d'ailleurs interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux. Voir notre article sur l'interdiction de louer les passoires thermiques.
Et en LMNP : faut-il appliquer l'IRL ?
Pour une location meublée à usage de résidence principale (bail mobilité ou bail meublé classique), l'IRL s'applique de la même manière. Pour une location en résidence services sous bail commercial (résidences étudiantes, seniors, EHPAD), c'est l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) qui s'applique, et non l'IRL. L'ILC est généralement plus dynamique que l'IRL.
Notre simulateur intègre la revalorisation IRL dans toutes ses projections : sur 20 ans, un loyer indexé conserve son pouvoir d'achat, contrairement à un placement à taux fixe.