Sur le Jeanbrun, deux durées d'engagement seulement : 9 ans en standard, 12 ans avec prorogation. Pas de 6 ans, contrairement à ce que beaucoup de pages de promoteurs racontent — elles décrivent encore l'ancien Pinel. Et surtout : le taux n'est pas un taux total appliqué au prix d'achat (12 %, 18 %, 21 %), c'est un taux d'amortissement annuel fixé par votre régime locatif. Voici la grille correcte et ce que ça change concrètement.
9 ou 12 ans : la seule décision sur la durée
L'engagement de location nue est de 9 ans minimum. À l'issue, vous pouvez le proroger une fois pour trois années supplémentaires, ce qui porte la durée totale à 12 ans (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, et amdt I-3999). Au-delà, vous sortez du dispositif et le bien revient au régime de droit commun des revenus fonciers.
Le taux d'amortissement annuel ne change passelon la durée. Ce qui varie, c'est le cumul des déductions sur la période. Choisir 12 ans plutôt que 9 vous donne trois années supplémentaires d'amortissement — donc environ 30 % de déductions cumulées en plus, à budget et régime identiques.
Différence clé avec le Pinel/Denormandie :dans le Pinel mort, la durée fixait le taux (12 % / 18 % / 21 %). Dans le Jeanbrun, le régime locatif fixe le taux annuel (3,5 % / 4,5 % / 5,5 % pour le neuf). La durée n'a d'effet que sur le cumul, pas sur l'avantage annuel.
Le taux dépend du régime locatif, pas de la durée
Trois régimes coexistent dans le Jeanbrun, selon l'effort consenti sur le loyer :
L'assiette est 80 %du prix d'acquisition (les 20 % restants étant forfaitairement attribués au terrain, non amortissable). Le plafond annuel d'avantage borne la déduction : au-delà, l'amortissement excédentaire n'est pas déductible cette année-là.
L'exemple chiffré : T2 neuf à Rennes, 220 000 €, régime intermédiaire
Vous achetez un T2 neuf à 220 000 € en VEFA, loué nu à 9 000 €/an au régime intermédiaire (loyer environ 15 % sous le marché local).
Calcul de l'amortissement annuel
Sur 9 ans, le cumul des amortissements atteint 55 440 €. Sur 12 ans (avec prorogation), il monte à 73 920 €. À TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, ce sont environ 26 000 € d'impôt évités sur 9 ans, ou 35 000 € sur 12 — à condition que le résultat foncier absorbe chaque année tout l'amortissement.
Daniel · à retenir
Le cumul brut paraît plus faible que les 50 400 € de « réduction » Pinel sur la même base. C'est trompeur. En Jeanbrun, l'avantage est proportionnel à votre tranche : à TMI 41 %, l'économie d'impôt monte à ≈ 32 000 € sur 9 ans pour le même bien. À TMI 11 %, elle tombe à ≈ 15 000 €. C'est ça qu'il faut comparer, pas le taux nominal.
Choisir entre 9 et 12 ans
- 9 ans : standard. Conservez la possibilité de céder le bien à terme sans contrainte fiscale supplémentaire — sous réserve des règles de plus-value immobilière de droit commun.
- 12 ans (prorogation) : trois années d'amortissement supplémentaires. Pertinent si vous envisagez de conserver le bien à long terme, ou si vous souhaitez aligner la sortie de l'engagement sur des abattements de plus-value pour durée de détention (au-delà de 22 ans pour l'exonération d'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
En cas de rupture anticipée de l'engagement (revente, arrêt de la location, basculement vers la location meublée), l'administration peut reprendre les amortissements déjà déduits sur l'ensemble de la période — sauf cas d'exonération prévus par la loi (décès, invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement involontaire).
Pour comparer 9 et 12 ans sur votre profil exact (TMI, budget, charges estimées), notre simulateur Jeanbrun projette les deux scénarios sur la durée et chiffre l'économie nette d'impôt cumulée.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 (legifrance.gouv.fr) ; CGI art. 31-I-1° i et j ; amendements I-3999 (durées), I-4000 (plafonds d'avantage). Doctrine BOFiP en attente — les paramètres définitifs seront confirmés à la publication des décrets d'application.