Le dispositif Jeanbrun ouvre droit à une réduction d'impôt dont le taux — 12 %, 18 % ou 21 % — dépend directement de la durée d'engagement locatif choisie : 6, 9 ou 12 ans. Ce choix est irrévocable au moment de la première mise en location. Une fois le bien loué, vous ne pouvez ni raccourcir la durée ni augmenter le taux de façon rétroactive. Ce guide compare les trois options, explique le mécanisme de prorogation et illustre l'impact chiffré sur un T3 de 62 m² à Rennes acquis 280 000 euros, en zone B1.
Les trois durées d'engagement et leurs taux de réduction
L'article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts — legifrance.gouv.fr) fixe les taux de réduction d'impôt applicables à chaque durée d'engagement. La réduction est calculée sur le prix d'acquisition du logement neuf, dans la limite d'un double plafond décrit dans la section suivante.
Un point mérite attention : la réduction annuelle moyenne est identique pour 6 et 9 ans (6 000 euros par an sur la base maximale de 300 000 euros). Passer de 6 à 9 ans ne majore pas la réduction annuelle — cela la prolonge uniquement de trois ans. C'est la réduction totale qui progresse (de 36 000 à 54 000 euros), au prix de trois années de contraintes locatives supplémentaires.
Pour les engagements de 12 ans, la réduction annuelle moyenne descend à 5 250 euros par an. Ce tassement s'explique par le mécanisme de prorogation détaillé ci-dessous : lors des trois dernières années, le taux annuel appliqué n'est que de 1 % au lieu de 2 % pour les neuf premières années.
Source : article 199 novovicies du CGI — taux et durées d'engagement Jeanbrun (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Investissement Jeanbrun.
Le double plafond de la base éligible
La réduction ne s'applique pas au prix total si celui-ci dépasse l'un des deux plafonds réglementaires. La base retenue est le minimum entre :
- 300 000 euros par logement et par contribuable, dans la limite de deux logements par année fiscale.
- 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Pour un T2 de 45 m², le plafond de densité est de 5 500 × 45 = 247 500 euros. Si le bien est acquis à 270 000 euros, la base retenue est 247 500 euros — soit 22 500 euros non pris en compte dans le calcul de la réduction.
En zones A bis et A, où les prix au mètre carré dépassent fréquemment 5 500 euros, c'est le plafond de densité qui prévaut. En zone B1, le prix au mètre carré reste généralement inférieur à 5 500 euros et c'est le plafond de 300 000 euros qui joue le rôle limitant.
Source : article 199 novovicies du CGI — plafonds d'investissement (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Dispositif Jeanbrun.
La prorogation : de 6 à 9 ans, puis de 9 à 12 ans
Le dispositif prévoit un mécanisme de prorogation en deux étapes. Il est possible de commencer avec un engagement de 6 ans, puis de décider — avant la fin de cette première période — de prolonger pour 3 années supplémentaires, et à nouveau pour 3 années finales. Voici la décomposition du taux pour chaque période sur la base de 280 000 euros.
Mécanisme de prorogation — base éligible : 280 000 €
Engagement initial — 6 ans : 12 % × 280 000 = 33 600 € soit 5 600 €/an pendant 6 ans.
Première prorogation — 3 ans supplémentaires : +6 % × 280 000 = +16 800 € soit 5 600 €/an pendant 3 ans.
Deuxième prorogation — 3 ans supplémentaires : +3 % × 280 000 = +8 400 € soit 2 800 €/an pendant 3 ans.
Total sur 12 ans : 58 800 € = 21 % × 280 000 €
La prorogation permet de réévaluer la situation au bout de 6 ans — en tenant compte de l'évolution du marché locatif local, de votre situation fiscale et de la valeur du bien. Une revente après 6 ans conserve définitivement la réduction déjà perçue ; aucune remise en cause n'est opérée pour les années d'engagement effectivement respectées (article 199 novovicies du CGI — legifrance.gouv.fr).
Lors de la deuxième prorogation, le taux annuel descend à 1 % contre 2 % pour les neuf premières années. Ce rendement marginal plus faible explique pourquoi de nombreux investisseurs s'arrêtent à 9 ans.
Source : article 199 novovicies du CGI — dispositions de prorogation (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr.
Exemple chiffré : T3 à Rennes, 9 ans d'engagement, 280 000 euros
Rennes est classée en zone B1, avec un plafond de loyer Jeanbrun de 11,67 €/m² en 2026 (arrêté du 20 décembre 2025 — service-public.fr). Un T3 de 62 m² de surface habitable, avec un balcon de 4 m², est acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) pour 280 000 euros, avec un engagement locatif de 9 ans.
Étape 1 — Vérification de la base éligible
Étape 2 — Réduction d'impôt Jeanbrun sur 9 ans
Étape 3 — Loyer plafonné (zone B1, 2026)
Sur 9 ans, cet investisseur bénéficie de 50 400 euros de réduction d'impôt tout en pratiquant un loyer plafonné de 745 euros par mois hors charges. Si la durée est prolongée à 12 ans, 8 400 euros supplémentaires sont accordés — mais la réduction annuelle descend à 2 800 euros lors des trois dernières années.
Source : arrêté du 20 décembre 2025 fixant les plafonds de loyers Jeanbrun pour 2026 (service-public.fr) ; article 199 novovicies du CGI — calcul de la réduction (legifrance.gouv.fr).
Revente avant la fin de l'engagement : quelles conséquences ?
Si vous revendez le bien avant la fin de la durée d'engagement choisie, l'administration fiscale peut exiger le remboursement de la totalité des réductions d'impôt perçues depuis le début — et non seulement des années restantes. Il n'existe pas de proratisation : la reprise est intégrale, sauf exceptions prévues par la loi (décès du contribuable, invalidité de 2e ou 3e catégorie de la Sécurité sociale, licenciement involontaire — article 199 novovicies XI du CGI — legifrance.gouv.fr).
Pour un investisseur ayant bénéficié de 5 600 euros par an pendant 7 ans dans le cadre d'un engagement de 9 ans, une revente à l'entrée de la 8e année exposerait au remboursement de 39 200 euros (7 × 5 600 €), majorés d'intérêts de retard. Ce risque doit être intégré à l'analyse financière de tout projet Jeanbrun dès l'acquisition.
Quelle durée choisir selon votre situation ?
- 6 ans :adapté si votre horizon de détention est incertain ou si vous souhaitez conserver la possibilité de revendre rapidement. La réduction annuelle (2 % par an) est identique à celle d'un engagement de 9 ans. Vous pouvez toujours prolonger si la situation est favorable au terme de la 6e année.
- 9 ans :le choix le plus fréquent. La réduction annuelle reste stable à 2 % par an pendant toute la durée et le total atteint 18 %. Recommandé si votre horizon de détention de moyen terme est confirmé et que vous êtes certain de louer sans interruption pendant 9 ans.
- 12 ans :maximise la réduction totale à 21 %, mais au prix d'un rendement marginal réduit lors des trois dernières années (1 % par an). Pertinent si vous souhaitez décaler la revente au-delà des abattements de plus-value pour durée de détention, ou transmettre le bien à vos héritiers en fin d'engagement.
Le guide Denormandie présente le dispositif de l'immobilier ancien rénové, qui propose des durées d'engagement identiques (6, 9 ou 12 ans) avec les mêmes taux de réduction, applicable jusqu'au 31 décembre 2026 aux communes labellisées Action Cœur de Ville.
Notre simulateur Jeanbrun compare les trois durées d'engagement selon votre zone, votre prix d'acquisition et votre TMI (Taux Marginal d'Imposition). Il vérifie notamment si la réduction annuelle dépasse votre impôt sur le revenu disponible, auquel cas une partie de la réduction serait définitivement perdue.