Vous avez un devis de travaux qui représente 24 % du prix d'achat d'un appartement ancien, et vous hésitez à signer : la règle actuelle du dispositif Jeanbrun dans l'ancien exige au moins 30 % de travaux pour ouvrir droit à l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an), donc votre devis ne suffit pas aujourd'hui. Le Sénat a voté en juillet un texte qui remplacerait ce seuil en pourcentage par un objectif de performance énergétique. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale vient de refermer son propre examen du texte, le 22 septembre 2026, sans en publier le détail (assemblee-nationale.fr). Voici où en est réellement la règle au 24 septembre 2026, et pourquoi votre devis à 24 % n'est toujours pas éligible.
Le seuil de 30 % de travaux, la règle en vigueur aujourd'hui
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien est fixé par l'article 31-I-1° j du CGI (le Code général des impôts — le texte officiel qui fixe la règle), créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Pour un logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, il faut aujourd'hui réunir deux conditions cumulatives : des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, et l'atteinte d'un DPE (diagnostic de performance énergétique — la note qui évalue la consommation d'énergie d'un logement, de A à G) de classe A ou B une fois les travaux achevés. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont concernés : les maisons individuelles restent exclues du volet ancien.
Sur un achat à 155 000 €, le seuil de 30 % impose un budget travaux d'au moins 46 500 € — quel que soit le DPE de départ du logement, et même si un budget plus modeste suffirait à atteindre la classe A ou B sur un bien déjà peu dégradé.
Ce que le Sénat a voté en juillet, et qui n'est pas encore la loi
Le 7 juillet 2026, le Sénat a adopté un amendement qui supprime ce seuil de 30 % et le remplace par un critère unique de résultat : atteindre le DPE classe D après travaux, ou la classe E si le logement partait de la classe G (amendements identiques n° 210 rectifié ter, porté par la rapporteure pour avis Sophie Primas, et n° 3 rectifié ter de Vincent Capo-Canellas, scrutin public n° 333 — senat.fr, projet de loi n° 801 (2025-2026), texte adopté n° 835 (2025-2026)). Avec cette version, votre devis à 24 % pourrait suffire, à condition qu'il permette réellement d'atteindre la classe D. Mais ce n'est qu'un vote du Sénat en première lecture : tant que le texte n'est pas promulgué, c'est la règle des 30 % qui s'applique, pas celle-ci.
Où en est le texte à l'Assemblée nationale au 24 septembre
Transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, le texte a été examiné par la commission des affaires économiques, qui a entendu le ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, le 16 septembre 2026, avant de conclure l'examen des 744 amendements déposés et d'adopter son propre texte le 22 septembre 2026. Le rapport n° 3188, de la rapporteure Annaïg Le Meur, et le texte adopté en commission (n° 3188-A0) ont été déposés le 23 septembre 2026 (assemblee-nationale.fr). À l'heure où nous écrivons, le contenu détaillé de l'article consacré au seuil de travaux n'est pas encore accessible publiquement, et aucune date de séance publique n'est fixée. Impossible donc de savoir si les députés ont conservé, modifié ou écarté le critère du DPE D voté par le Sénat.
Ce flou profite-t-il au dispositif Denormandie ?
Les deux dispositifs visent le même bien : un logement ancien à rénover. Mais leur seuil de travaux ne bouge pas de la même façon : Denormandie impose depuis toujours un seuil fixe d'au moins 25 % du coût total de l'opération, sans discussion parlementaire en cours pour le remplacer par un critère de performance énergétique. Pour un devis de travaux qui n'atteint pas 30 % mais dépasse 25 %, Denormandie reste aujourd'hui une option plus simple à sécuriser que d'attendre l'issue du texte Jeanbrun : sa règle, elle, ne dépend d'aucune navette parlementaire en cours.
Que faire si vous signez un acte authentique maintenant
Rien n'oblige à attendre : la fenêtre d'acquisition du dispositif Jeanbrun ancien court jusqu'au 31 décembre 2028, ce qui laisse de la marge. Mais un acte authentique signé aujourd'hui est jugé sur la règle en vigueur à cette date — les 30 % de travaux et le DPE A ou B, pas sur la version votée par le Sénat, et encore moins sur une version de l'Assemblée qui n'est même pas publique. Si votre devis n'atteint pas 30 % mais suffirait à décrocher un DPE D, deux options : revoir le montant des travaux à la hausse pour sécuriser l'éligibilité dès aujourd'hui, ou patienter jusqu'à la promulgation définitive du texte avant de signer, quitte à perdre quelques mois sur une fenêtre qui reste large.
Un dispositif encore en discussion au Parlement ne se simule pas sur des hypothèses. Simulez votre projet Jeanbrun avec la règle des 30 % en vigueur aujourd'hui, pour ne pas bâtir votre plan de financement sur un seuil qui n'est pas encore la loi.