Vous avez un bien ancien classé E en tête, 165 000 €, avec 9 000 € de travaux prévus — 5,5 % du prix. Il y a encore une semaine, cette part de travaux était bien trop faible pour ouvrir droit au Jeanbrun dans l'ancien : la règle en discussion exigeait au moins 20 % du prix en travaux. Le 7 juillet 2026, le Sénat a supprimé purement et simplement ce seuil en euros. Ce qui compte désormais : le DPE (diagnostic de performance énergétique — le classement énergétique légal de A à G) que vos travaux permettent d'atteindre, peu importe leur montant. Voici la règle telle qu'adoptée, et ce qu'elle change pour un projet comme le vôtre.
Ce que le Sénat a tranché le 7 juillet
Le 1er juillet, la commission des affaires économiques du Sénat avait laissé le débat ouvert entre trois issues pour le seuil de travaux du statut du bailleur privé (le nom officiel du dispositif Jeanbrun dans l'ancien) : le maintenir à 30 %, le ramener à 20 %, ou le supprimer comme l'avait voté l'Assemblée nationale le 28 mai. En séance publique le 7 juillet, les sénateurs ont tranché avec l'amendement n° 210 rectifié ter, porté par la rapporteure pour avis (commission des finances) Sophie Primas et adopté par un vote conjoint avec un amendement identique de Vincent Capo-Canellas, n° 3 rectifié ter (scrutin public n° 333).
Le texte adopté modifie l'article 31-I-1°-j du CGI(le Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle) : l'éligibilité d'un bien ancien ne dépend plus d'un pourcentage de travaux, mais du niveau de performance énergétique et environnementale atteint après travaux : au moins la classe D, ou au moins la classe E si le logement partait de la classe G. Cette exception pour les logements classés G vise à éviter d'imposer un saut direct jusqu'à la classe D, jugé difficilement atteignable pour de nombreux propriétaires dans les délais impartis, selon la presse spécialisée qui a suivi les débats.
Avant / après l'amendement n° 210
- Version en discussion jusqu'au 7 juillet : travaux représentant au moins 20 % du prix d'acquisition, quel que soit le résultat énergétique obtenu.
- Version adoptée le 7 juillet : aucun pourcentage minimal de travaux ; seul compte le DPE atteint : classe D (ou E si le bien partait de la classe G).
Ce que ça change sur un projet concret
Reprenons le bien ancien de l'introduction : 165 000 €, classé E, avec 9 000 € de travaux permettant de passer en classe D.
165 000 € d'achat, DPE E → D, 9 000 € de travaux (5,5 %)
| Règle appliquée | Éligible ? | Déduction annuelle |
|---|---|---|
| Seuil 20 % (33 000 € requis) | Non | 0 € |
| DPE D atteint (règle adoptée) | Oui | 3 960 € |
Déduction : assiette amortissable (la part du prix du bien sur laquelle la déduction annuelle est calculée) 80 % × 165 000 € = 132 000 €, taux ancien secteur intermédiaire 3 % (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, CGI art. 31-I-1° j, tel que modifié par l'amendement adopté au Sénat le 7 juillet 2026 — senat.fr). À TMI30 % (taux marginal d'imposition — votre tranche fiscale la plus haute), l'économie d'impôt serait de 1 188 €/an, soit environ 10 700 € sur les 9 ans d'engagement locatif exigés.
Avec l'ancienne piste à 20 %, ce projet restait hors jeu malgré des travaux réels et un gain énergétique complet. Avec la règle adoptée, c'est le résultat — pas le budget engagé — qui ouvre droit à la déduction.
Le DPE se mesure après travaux, pas sur devis
Le texte adopté ne parle pas d'un objectif affiché sur un devis, mais d'un logement qui « atteint » la classe D ou E : c'est le diagnostic de performance énergétique réalisé après la fin des travaux qui fait foi, pas une estimation avant chantier. Deux conséquences pratiques : d'abord, un professionnel doit faire un diagnostic après travaux pour matérialiser le changement de classe — pas seulement avant achat. Ensuite, si les travaux ne suffisent pas à atteindre la classe visée une fois réalisés, l'éligibilité tombe, même si la facture est payée.
Ce changement ne concerne que l'ancien avec travaux. Le Jeanbrun dans le neuf reste soumis à ses propres critères de performance énergétique (la RE2020, la réglementation environnementale qui fixe les normes des logements neufs), non touchés par cet amendement. Si votre logement ancien est déjà classé D, C, B ou A sans aucun travaux, la question du seuil ne se pose d'ailleurs pas : la condition de performance énergétique est satisfaite dès l'achat.
Ce n'est pas encore la loi
Le Sénat a adopté l'ensemble du projet de loi Relance et décentralisation du logement le 8 juillet en première lecture, malgré les votes contre des groupes socialiste, communiste et écologiste. Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, où son examen est attendu à la rentrée de septembre. Rien n'empêche les députés de revenir sur l'amendement n° 210 — ils avaient déjà voté la suppression du seuil le 28 mai, mais pas ce critère précis de classe D / E.
Les règles actuelles s'appliquent tant que le texte n'est pas promulgué : un acte authentique signé aujourd'hui reste jugé sur le droit en vigueur, pas sur la version votée au Sénat. Aujourd'hui, la règle qui s'applique reste celle de la loi de finances 2026 : 30 % de travaux et un DPE A ou B après travaux (CGI art. 31-I-1° j, loi n° 2026-103). La fenêtre d'acquisition Jeanbrun court jusqu'au 31 décembre 2028 : si votre projet ne passe pas les critères actuels mais passerait la version du Sénat, il y a une marge pour attendre la suite de la navette parlementaire sans perdre l'éligibilité au dispositif.
Pour estimer votre déduction Jeanbrun selon les règles en vigueur aujourd'hui, le simulateur Patrim calcule votre cas en quelques minutes.
Sources : Sénat — amendement n° 210 rectifié ter au projet de loi n° 801 (2025-2026) Relance et décentralisation du logement, adopté en séance publique le 7 juillet 2026 (scrutin public n° 333) ; texte adopté n° 835 (2025-2026), art. 4 ; comptes rendus analytiques des séances des 7 et 8 juillet 2026 — senat.fr ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, CGI art. 31-I-1° j — legifrance.gouv.fr.