Vous avez repéré un T2 à acheter sous Jeanbrun à Lyon, Bordeaux ou Lille. Avant de calculer votre rendement, une contrainte s'ajoute à celle du dispositif lui-même : si votre ville applique l'encadrement des loyers, vous faites face à deux plafonds simultanément. Le plafond Jeanbrun — fixé à 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1 (arrêté du 6 janvier 2026, BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 du 10 mars 2026 — bofip.impots.gouv.fr) — et le loyer de référence majoré de l'encadrement local. Vous devez respecter les deux, et c'est toujours le plus restrictif qui s'impose. Selon votre zone et le type de logement, c'est tantôt le Jeanbrun qui bride le loyer, tantôt l'encadrement. Voici comment trancher avant de signer.
Le plafond Jeanbrun 2026 : le tableau par zone
Le statut de bailleur privé Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 — legifrance.gouv.fr) impose un loyer maximum dans le secteur intermédiaire, calé sur les mêmes barèmes que l'ancien Pinel. Ce plafond est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable hors charges, par zone géographique :
Ces valeurs sont celles du secteur intermédiaire. Les secteurs social et très social ont des plafonds définis par commune, via l'arrêté du 6 janvier 2026 (legifrance.gouv.fr).
Mais ce n'est pas le plafond brut qui détermine votre loyer maximum : un coefficient de surfaces'y applique, qui avantage les petites surfaces. La formule :
Coeff = min(1,2 ; 0,7 + 19 ÷ S)
Loyer max = Plafond €/m² × Coeff × Surface habitable
S = surface habitable en m² — le coefficient est plafonné à 1,2.
Sur un T2 de 45 m² en zone A (Lyon) : coefficient = min(1,2 ; 0,7 + 19/45) = min(1,2 ; 1,122) = 1,122. Loyer Jeanbrun maximum = 14,64 × 1,122 × 45 = 739 €/moishors charges, soit 16,4 €/m² effectif.
L'encadrement des loyers : ce qu'il change dans les grandes villes
L'encadrement des loyers est un dispositif local qui fixe, pour chaque type de bien, un loyer de référence et un loyer de référence majoré(loyer de référence + 20 %). Vous ne pouvez pas dépasser ce loyer majoré lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail — que le logement soit loué nu ou meublé (article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ELAN — legifrance.gouv.fr ; service-public.fr F1314).
En 2026, l'encadrement s'applique dans les agglomérations qui ont expérimenté ce dispositif. Parmi les villes concernées :
- Paris— depuis juillet 2019 (zone A bis)
- Plaine Commune— Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Saint-Denis… (zone A bis)
- Est Ensemble— Bagnolet, Montreuil, Pantin… (zone A bis)
- Lyon et Villeurbanne — depuis novembre 2021 (zone A)
- Bordeaux— depuis juillet 2022 (zone B1)
- Montpellier— depuis juillet 2022 (zone B1)
- Lille, Hellemmes, Lomme — depuis février 2017 (zone B1)
- Pays Basque— communauté d'agglomération depuis novembre 2024
Pour chacune de ces villes, un arrêté préfectoral annuel fixe le loyer de référence par type de bien (T1, T2, T3…), par époque de construction et par secteur géographique. Vous pouvez vérifier le loyer de référence majoré de votre bien sur le simulateur en ligne de PAP.fr (pap.fr/bailleur/encadrement-loyers — source : PAP.fr).
Lequel des deux plafonds s'impose en pratique ?
La règle est simple : vous devez respecter les deux plafonds simultanément, donc louer à un prix inférieur ou égal au plus contraignant des deux. En pratique, selon la zone et le type de bien, l'un ou l'autre est déterminant :
À Paris (zone A bis), les loyers de marché dépassent généralement 25 €/m², et les loyers de référence majorés atteignent 30 à 45 €/m² selon le type et l'époque. Le plafond Jeanbrun à 19,71 €/m² est structurellement en dessous. Sur un investissement Jeanbrun à Paris, c'est toujoursle Jeanbrun qui fixe le loyer maximum — l'encadrement n'ajoute pas de contrainte supplémentaire.
En zone A (Lyon), les loyers de référence majorés varient selon le secteur et l'époque de construction. Pour un T2 dans un immeuble ancien du centre de Lyon, la valeur peut se situer autour de 14 à 16 €/m² — proche du plafond Jeanbrun de 14,64 €/m². Si le loyer de référence majoré spécifique à votre bien descend en dessous du plafond Jeanbrun pour ce même bien (en tenant compte du coefficient de surface), c'est alors l'encadrement qui s'impose, et votre loyer réel sera inférieur à ce que le Jeanbrun vous aurait permis. L'écart peut représenter 30 à 60 € par mois.
En zone B1 (Bordeaux, Lille, Montpellier), le plafond Jeanbrun intermédiaire est de 11,80 €/m². Après coefficient, pour un T2 de 45 m² : 11,80 × 1,122 × 45 = 597 €/mois— soit 13,3 €/m² effectif. Dans ces villes, le loyer de référence majoré tourne souvent autour de 12 à 17 €/m² pour un T2, selon le secteur et l'époque. Le Jeanbrun est donc généralement plus contraignant, mais une vérification bien par bien reste nécessaire — notamment pour des biens anciens dans des quartiers à forte demande.
Trois étapes pour vérifier avant de signer
La vérification prend moins de dix minutes et peut éviter une déconvenue sur le plan de financement :
- Étape 1 — Calculez votre plafond Jeanbrun
Identifiez la zone géographique de votre commune (le cas échéant, via legifrance.gouv.fr). Appliquez le barème BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 et le coefficient de surface à la surface habitable du logement. Vous obtenez votre loyer Jeanbrun maximum. - Étape 2 — Vérifiez l'encadrement de votre ville
Sur PAP.fr/bailleur/encadrement-loyers, entrez le code postal, le type de bien et l'époque de construction. Le simulateur affiche le loyer de référence et le loyer de référence majoré de votre bien spécifique. - Étape 3 — Retenez le plus bas des deux
C'est votre loyer maximum réel. Si l'encadrement est plus bas, ajustez votre plan de financement en conséquence avant de signer le contrat de réservation.
À retenir :si vous dépassez le loyer de référence majoré — même en respectant le plafond Jeanbrun — votre locataire peut saisir la commission de conciliation et obtenir une réduction de loyer ainsi que le remboursement des trop-perçus depuis la prise d'effet du bail (article 140 loi ELAN — legifrance.gouv.fr). Les deux règles s'appliquent indépendamment.
Pour estimer votre effort mensuel net et l'impact fiscal du Jeanbrun selon votre zone, votre loyer plafonné et votre TMI — taux marginal d'imposition, la tranche la plus haute de votre barème — simulez votre investissement Jeanbrun.