Vous cherchez un logement neuf pour investir en Jeanbrun, mais les programmes des promoteurs privés vous semblent chers ou déjà complets ? Depuis le 29 août 2026, une autre porte d'entrée existe : les logements neufs construits par un organisme HLM (habitation à loyer modéré — le bailleur social qui construit et loue des logements sociaux) peuvent eux aussi être achetés par un particulier qui s'engage à les louer sous le régime Jeanbrun, avec jusqu'à 12 000 € d'amortissement déductible chaque année selon le niveau de loyer choisi. Voici ce que change exactement ce décret, et comment vérifier si un logement HLM vous est accessible.
Qu'est-ce que le décret du 25 août 2026 modifie ?
Les organismes HLM ne se contentent pas de louer des logements sociaux : certains d'entre eux construisent aussi des logements neufs spécifiquement destinés à la vente à des particuliers, dans le cadre d'opérations encadrées par le Code de la construction et de l'habitation. Jusqu'ici, un particulier qui achetait l'un de ces logements pour le louer, plutôt que pour y habiter, ne pouvait le faire que sous un dispositif antérieur (2° du IV de l'article 199 tricies du Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle). Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août 2026 et entré en vigueur le lendemain (legifrance.gouv.fr), modifie l'article D.443-34 du Code de la construction et de l'habitation pour ajouter une seconde option : louer sous le régime Jeanbrun, prévu aux i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Concrètement : un logement neuf produit par un organisme HLM en vue de la vente peut désormais, au choix de l'acheteur investisseur, être loué sous l'ancien dispositif de l'article 199 tricies ou sous le Jeanbrun. Ce n'est pas le Jeanbrun qui change : c'est la liste des logements qui peuvent y accéder qui s'élargit au parc produit par les organismes HLM.
Quels logements sont concernés ?
Uniquement les logements que les organismes HLM produisent spécifiquement en vue de leur vente à des particuliers, en application des articles L.421-1 (7e alinéa), L.422-2 (5e alinéa) et L.422-3 (3e alinéa) du Code de la construction et de l'habitation — pas les logements sociaux déjà loués et occupés par un locataire en place, qui relèvent d'un tout autre régime de vente. Ces opérations sont généralement adossées à des programmes neufs, portés par l'organisme HLM en parallèle de sa production de logements sociaux locatifs. Le reste des conditions du Jeanbrun s'applique sans changement : un immeuble collectif (les maisons individuelles ne sont pas éligibles), une acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, une location nue d'au moins neuf ans à titre de résidence principale du locataire, et un locataire qui ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au second degré (service-public.fr).
Combien pouvez-vous déduire chaque année ?
L'amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — se calcule sur 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre à la valeur du terrain, non amortissable. Pour un logement neuf loué à un loyer intermédiaire, le taux est de 3,5 % par an, plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Si vous louez à un loyer social, le taux passe à 4,5 % et le plafond à 10 000 € ; à un loyer très social, à 5,5 % et 12 000 € (service-public.fr).
Exemple : un T3 neuf vendu 210 000 € par un organisme HLM, loué à un loyer intermédiaire
La base amortissable est de 168 000 € (80 % de 210 000 €). À 3,5 % par an, cela représente 5 880 € d'amortissement déductible la première année — sous le plafond de 8 000 €, donc intégralement utilisable.
Autre exemple : un logement acheté 300 000 €
La base amortissable atteint 240 000 €, soit 8 400 € par an à 3,5 %. Le plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal s'applique : c'est ce montant, et non 8 400 €, que vous déduirez chaque année de vos revenus fonciers.
Comment trouver un logement neuf vendu par un organisme HLM ?
Ces logements ne passent pas par les mêmes canaux que les programmes de promoteurs privés : ils sont commercialisés directement par l'organisme HLM producteur, souvent via son propre service commercial ou une filiale dédiée à l'accession. Un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances fixe, pour chaque opération, un prix de vente maximum encadré (article D.443-34, II et III du Code de la construction et de l'habitation — legifrance.gouv.fr) : le prix n'est donc pas librement fixé par l'organisme, contrairement à un programme de promoteur classique. Pour repérer une opération disponible dans votre secteur, le point de départ le plus direct reste de contacter l'organisme HLM local ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de votre département.
Cette ouverture change-t-elle vos conditions Jeanbrun ?
Non. Le décret du 25 août 2026 ne touche ni les taux d'amortissement, ni les plafonds, ni la durée d'engagement, ni les plafonds de ressources et de loyer du Jeanbrun. Il élargit uniquement la liste des vendeurs et des logements qui peuvent y donner accès : à ce titre, le raisonnement à mener sur la rentabilité, l'emplacement et le profil du locataire visé reste identique, que le vendeur soit un promoteur privé ou un organisme HLM.
Un logement HLM neuf n'est pas automatiquement moins cher qu'un programme privé équivalent, mais l'encadrement de son prix de vente maximum peut, selon les secteurs, ouvrir des opportunités que les canaux de commercialisation classiques ne montrent pas. Simulez votre projet Jeanbrun pour estimer, sur la base du prix et du loyer visé, le montant que vous pourriez déduire chaque année.