Vous repoussez peut-être votre projet dans le neuf en espérant des prix plus bas : les ventes de logements collectifs neufs ont pourtant été divisées quasiment par deux depuis 2021, selon la conférence de rentrée de SeLoger tenue le 2 septembre 2026. Sur la même période, les prix, eux, n'ont reculé que de 0,5 % en un an. Voici pourquoi moins d'acheteurs ne veut pas dire des prix en chute, et ce que ça change si vous visez un Jeanbrun — le statut de bailleur privé qui a remplacé le Pinel depuis le 21 février 2026.
Combien de logements neufs se vendent vraiment aujourd'hui
Chaque rentrée, SeLoger et son partenaire Meilleurs Agents réunissent des professionnels du secteur — agences, promoteurs, banques — pour présenter leur lecture du marché immobilier de l'année écoulée. C'est lors de cette conférence, tenue le 2 septembre 2026, que SeLoger Neuf a chiffré les réservations de logements collectifs neufs (les appartements qu'un acheteur s'est engagé à acquérir, par opposition aux maisons individuelles) à 15 000 à 16 000 par trimestre, contre environ 30 000 par trimestre durant la période pré-Covid — soit une baisse de l'ordre de 50 % par rapport à 2021 (edito.selogerneuf.com, 3 septembre 2026). Le compte rendu de la même conférence publié la veille par SeLoger précise que ce recul dépasse 60 % dans certaines régions ; même en Île-de-France, la région la moins touchée, il atteint 26 % (edito.seloger.com, 2 septembre 2026).
De grands écarts derrière la moyenne nationale
Cette moyenne de - 0,5 % sur un an cache des situations très différentes selon les régions. Toujours selon SeLoger (2 septembre 2026), les prix affichés reculent nettement en Nouvelle-Aquitaine (- 7,8 %) et en Centre-Val de Loire (- 3,7 %), alors qu'ils progressent en Corse (+ 1,5 %), en Provence-Alpes-Côte d'Azur (+ 1,4 %) et en Auvergne-Rhône-Alpes (+ 2,8 %). Comparer deux programmes Jeanbrun dans deux régions différentes seulement à partir du chiffre national de - 0,5 % n'a donc pas grand sens — c'est l'évolution locale, pas la moyenne du pays, qui doit éclairer votre décision.
Pourquoi les prix ne suivent pas la même courbe que les ventes
On pourrait s'attendre à ce qu'une chute des ventes de cette ampleur fasse plonger les prix. Ce n'est pas ce qui se produit : selon SeLoger, les prix du logement neuf n'ont reculé que de 0,5 % sur un an entre septembre 2025 et septembre 2026, et de 1,3 % depuis 2023. Une explication probable : le coût de construction a augmenté d'environ 25 % depuis 2020 selon SeLoger Neuf, ce qui laisse peu de marge à un promoteur pour baisser ses prix même quand il vend moins — il réduit plutôt le nombre de programmes qu'il lance. Le marché semble donc s'ajuster surtout par la quantité de logements mis en chantier, pas par une remise sur les prix affichés.
Ce que -0,5 % et -1,3 % représentent sur un achat réel
Pour un T2 neuf affiché à 220 000 €, une baisse de 0,5 % sur un an représente 1 100 €, pas de quoi changer un plan de financement. Le repli de 1,3 % depuis 2023 représente 2 860 € sur le même bien. À titre de comparaison, SeLoger Neuf relève par ailleurs que la capacité d'emprunt des ménages a diminué de 7 %, sous l'effet conjugué des taux de crédit et de l'évolution des revenus : sur ce même T2, 7 % représentent 15 400 € — bien plus que ce que la baisse des prix a rendu accessible.
Marché du neuf, rentrée 2026 — conférence SeLoger (2 et 3 septembre 2026)
Ce que ça change concrètement pour un projet Jeanbrun
Le Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, entrée en vigueur le 21 février 2026 — legifrance.gouv.fr) a précisément été conçu pour relancer la demande dans ce contexte de marché atone. Les chiffres de rentrée montrent qu'il n'a pas encore inversé la tendance des ventes : attendre une chute des prix avant d'investir n'est donc pas une stratégie qui se vérifie dans les données actuelles, puisque l'ajustement se fait par le volume de programmes disponibles plutôt que par leur prix affiché. En revanche, un marché moins tendu du côté des acheteurs peut vous laisser plus de marge pour négocier des conditions annexes — frais de notaire pris en charge, place de parking incluse — sur un programme qui peine à s'écouler, sans attendre un rabais sur le prix du mètre carré lui-même.
Le simulateur Patrim calcule votre avantage Jeanbrun à partir du prix réel de chaque programme, quelle que soit la conjoncture du marché neuf : entrez le prix affiché pour objectiver votre décision plutôt que d'attendre un signal de baisse qui, pour l'instant, ne vient pas. Vous pourrez comparer plusieurs programmes côte à côte, région par région, plutôt que de vous fier à une moyenne nationale qui ne reflète le marché d'aucune ville en particulier.