Un couple emprunte 200 000 € sur 20 ans pour un investissement locatif, et la banque lui propose 3,80 %. Le chiffre paraît confortable. Pourtant, une fois l'assurance, les frais de dossier et la garantie pris en compte, le coût réel du crédit peut dépasser le plafond légal. Depuis le 1er octobre 2026, ce plafond — le taux d'usure — monte à 5,40 %pour les crédits de 20 ans et plus, contre 5,29 % au trimestre précédent. Voici ce que cela change, et ce que cela ne change pas, pour financer un LMNP (loueur en meublé non professionnel — le statut fiscal d'un particulier qui loue un logement meublé, tant que ses recettes restent sous certains seuils) ou un Jeanbrun.
Les nouveaux plafonds du 4e trimestre 2026
Le taux d'usure est le taux maximal, tout compris, qu'une banque a le droit de facturer sur un crédit immobilier. La Banque de France publie les plafonds applicables à partir du 1er octobre 2026, pour le 4e trimestre (Banque de France, taux d'usure 2026-Q4 ; SeLoger, 1er octobre 2026) :
| Prêt à taux fixe | Jusqu'au 30 sept. | Depuis le 1er oct. |
|---|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,07 % | 4,09 % |
| 10 à moins de 20 ans | 4,57 % | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 5,29 % | 5,40 % |
La hausse est de 0,11 point pour les crédits de 10 à moins de 20 ans et pour ceux de 20 ans et plus, et de 0,02 point seulement sous 10 ans. Les prêts relais passent de 6,39 % à 6,49 %.
Ce que le plafond inclut : bien plus que le taux affiché
Le plafond ne porte pas sur le taux que votre banque annonce, mais sur le TAEG (taux annuel effectif global). Le TAEG intègre notamment le taux du crédit, l'assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier ; ce n'est pas une simple addition de pourcentages. C'est lui qui ne doit pas dépasser le plafond de la catégorie de votre prêt.
À retenir : un taux affiché de 3,80 % ne veut pas dire un TAEG de 3,80 %. Demandez toujours le TAEG sur l'offre de prêt.
Un exemple chiffré sur 200 000 €
SeLoger illustre le mécanisme avec un couple qui emprunte 200 000 € sur 20 ans à 3,80 %. L'assurance est de 0,40 % pour chacun des deux emprunteurs, auxquels s'ajoutent 2 000 € de frais de dossier et 2 600 € de frais de garantie. Le TAEG ressort à 5,46 %, soit 0,06 point de plus que le plafond de 5,40 %. Dans ce cas, la banque ne peut pas accorder le prêt en l'état : il faut faire baisser l'un des éléments qui composent le TAEG.
Les leviers sont ceux que le même article met en avant : comparer les offres d'assurance, négocier le taux et réduire les frais de dossier.
Ce que cela change pour un LMNP ou un Jeanbrun
Le taux d'usure encadre les crédits immobiliers consentis à des particuliers. Pour un investissement locatif, le plafond applicable dépend de votre situation : emprunt en nom propre ou via une société, statut professionnel ou non. Votre banque ou votre conseiller vous indique la catégorie retenue pour votre dossier. Un plafond relevé ne garantit pas l'obtention d'un prêt : il fixe seulement la limite haute du TAEG.
Le plafond d'usure n'est d'ailleurs pas le seul critère d'une banque. Votre capacité de remboursement et vos autres crédits comptent aussi. Pour estimer ce qu'un financement représente pour votre budget avec vos propres chiffres, vous pouvez lancer la simulation. Pour comprendre comment le plafond avait évolué au trimestre précédent, relisez notre article sur le taux d'usure du 3e trimestre.
Sources
- Banque de France, taux d'usure 2026-Q4 (plafonds applicables à partir du 1er octobre 2026, banque-france.fr) : 4,09 %, 4,68 %, 5,40 % et 6,49 % pour les prêts relais.
- SeLoger, « Prêt immobilier : la hausse du taux d'usure au 1er octobre va-t-elle vraiment vous aider à emprunter ? », 1er octobre 2026 (plafonds du trimestre précédent, composition du TAEG et exemple à 5,46 %).