Jeudi 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant son taux de dépôt à 2,50 % (ecb.europa.eu). Le lendemain, PAP.fr publiait son baromètre de rentrée : environ 3,40 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans en moyenne, en hausse de 0,10 à 0,20 point par rapport à l'été (PAP.fr, septembre 2026). Un mouvement modeste au quotidien, mais qui s'ajoute à un contexte déjà tendu pour financer un projet locatif en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) ou en Jeanbrun. Voici ce que ces chiffres changent concrètement — et ce qu'ils ne changent pas.
Pourquoi les taux de crédit remontent-ils en septembre 2026 ?
La hausse de la BCE du 10 septembre 2026 porte ses trois taux directeurs à 2,50 % (taux de dépôt), 2,65 % (taux de refinancement) et 2,90 % (taux de prêt marginal), effectifs à partir du 16 septembre 2026 (ecb.europa.eu). Après avoir maintenu ses taux inchangés en juillet, la Banque centrale européenne les relève donc à nouveau, en citant une inflation dans la zone euro durablement supérieure à son objectif de 2 %, portée par les tensions au Proche-Orient sur les prix de l'énergie — elle est désormais attendue à 3,0 % en moyenne sur 2026 (ecb.europa.eu). Cette décision renchérit le coût auquel les banques commerciales se financent, ce qui se répercute avec quelques semaines de décalage sur les barèmes de crédit immobilier proposés aux particuliers. En parallèle, l'OAT à 10 ans — le taux auquel l'État français emprunte sur les marchés, une référence pour le coût de financement des banques — atteignait 4,24 % le 9 septembre 2026, contre 3,53 % de moyenne en janvier 2026 (Agence France Trésor, aft.gouv.fr).
Combien coûte cette hausse sur un crédit immobilier locatif ?
Selon le baromètre de PAP.fr publié en septembre 2026, les taux moyens s'établissent autour de 3,40 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans, la majorité des banques ayant relevé leurs barèmes de 0,10 à 0,20 point sur l'ensemble des durées entre août et septembre. L'effet en euros est proportionnel au capital emprunté : à titre d'illustration, sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans, une hausse de 0,10 à 0,20 point représente entre 200 € et 400 € d'intérêts supplémentaires sur la première année (200 000 € × 0,10 % à 0,20 %). Un montant qui ne remet pas en cause, à lui seul, l'équilibre d'un projet locatif, mais qui s'ajoute aux hausses déjà intervenues plus tôt dans l'année : le taux d'usure (le taux maximal légal, tout compris, qu'une banque a le droit de vous facturer) plafonne déjà les crédits de 20 ans et plus à 5,29 % pour le 3e trimestre 2026, contre 4,57 % pour les crédits de 10 à moins de 20 ans (Banque de France, taux applicables du 1er juillet au 30 septembre 2026). Ce plafond reste aujourd'hui suffisamment éloigné des barèmes moyens pratiqués pour ne pas bloquer un dossier standard, mais l'écart se resserre à chaque hausse : un profil déjà proche du taux d'usure lors d'une précédente demande de financement a intérêt à vérifier sa situation avant de relancer une recherche de prêt.
Un projet LMNP ou Jeanbrun déjà signé est-il concerné ?
Non. Le taux d'un crédit immobilier à taux fixe — la quasi-totalité des prêts souscrits par les particuliers en France — est figé au moment de la signature de l'offre de prêt, quelle que soit l'évolution des taux ensuite. Un investisseur ayant déjà signé son offre avant le 10 septembre 2026 conserve son taux d'origine jusqu'au terme du crédit : seuls les nouveaux financements, ou les projets encore en recherche de prêt, sont concernés par ce nouveau barème. Cette hausse ne modifie pas non plus l'avantage fiscal lui-même : la réduction d'impôt Denormandie, l'amortissement Jeanbrun (le statut du bailleur privé qui a pris la suite du Pinel) — la déduction comptable qui étale la valeur du bien sur sa durée d'usage —, ou la déduction des charges en LMNP au régime réel se calculent sur le prix du bien, indépendamment de son mode de financement. Pour un projet encore en cours de montage, une offre de prêt déjà reçue reste valable au minimum 30 jours à compter de sa réception, sans que la banque puisse en changer les conditions pendant ce délai (article L.313-34 du code de la consommation) : un taux obtenu avant une nouvelle hausse peut donc être sécurisé en acceptant l'offre dès l'issue du délai de réflexion de 10 jours qui l'accompagne, plutôt qu'en attendant le barème du mois suivant.
Les intérêts d'emprunt restent-ils déductibles malgré la hausse ?
Oui, dans les deux régimes qui permettent de financer un projet locatif à crédit avec option pour le réel. En LMNP au régime réel — celui qui permet de déduire vos charges réelles plutôt que d'appliquer l'abattement forfaitaire du micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier) — les intérêts d'emprunt constituent une charge déductible de votre résultat, au même titre que la taxe foncière ou les frais de gestion (article 39 du Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle ; BOI-BIC-CHG-50, bofip.impots.gouv.fr). En Jeanbrun, où le bien relève du régime réel des revenus fonciers, la même logique s'applique : les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition du bien sont déductibles de vos revenus fonciers (article 31 du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80, bofip.impots.gouv.fr). Concrètement, sur les 200 € à 400 € d'intérêts supplémentaires de notre exemple, un contribuable à la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % voit son revenu imposable réduit d'autant — une déduction qui n'annule pas la hausse, mais qui en absorbe une partie.
Cette hausse de rentrée ne change donc ni votre éligibilité, ni le calcul de votre avantage fiscal : elle renchérit simplement le coût du financement pour les nouveaux projets, dans des proportions encore modestes à ce stade. Simulez votre projet LMNP ou Jeanbrun avec votre prix d'achat et le taux que votre banque vous propose, pour voir l'effort d'épargne calculé sur vos propres chiffres.