En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel, l'amortissement est le principal levier de réduction de la base imposable. Il étale comptablement la dépréciation du bien et du mobilier sur leur durée d'utilisation, réduisant chaque année le résultat BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — parfois jusqu'à zéro — sans aucun décaissement. Ce guide détaille la méthode de calcul, les durées par composant et la règle de limitation posée par l'article 39 C du CGI (Code général des impôts), illustrés par un exemple chiffré à 180 000 euros pour la déclaration des revenus 2025.
Qu'est-ce qu'un amortissement en LMNP ?
L'amortissement comptable traduit la dépréciation progressive d'un actif sur sa durée d'utilisation prévisionnelle. En LMNP au régime réel, il s'applique à l'immeuble (hors terrain), au mobilier et aux agencements. Chaque année, une fraction du coût est enregistrée en charge dans la liasse 2031-SD, réduisant d'autant le résultat imposable.
Contrairement aux charges réelles — taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance — l'amortissement ne correspond à aucune sortie de trésorerie. C'est une charge purement comptable, ce qui en fait l'outil fiscal le plus puissant du régime réel LMNP.
Règle clé — article 39 C du CGI : en LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer ni aggraver un déficit BIC. Leur déduction est plafonnée au résultat comptable avant amortissements. La fraction non déduite est reportée indéfiniment sur les exercices futurs bénéficiaires, sans limitation de durée (article 39 C du Code général des impôts — legifrance.gouv.fr). Cette règle distingue le LMNP du LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui peut imputer son déficit sur le revenu d'ensemble.
Les éléments amortissables : ce qui entre et ce qui est exclu
Tous les actifs affectés à la location meublée ne sont pas amortissables. Le terrain est exclu par principe : non consomptible, il ne se déprécie pas et reste hors du champ de l'amortissement (article 39 du CGI). Seule la construction est amortissable.
Immeuble hors terrain
La fraction du prix d'acquisition correspondant à la valeur de la construction — murs, toiture, parties communes — est amortissable. Elle s'obtient en déduisant la quote-part terrain du prix total.
Mobilier et équipements
Lit, canapé, table, électroménager, vaisselle, literie : le mobilier fourni avec le logement est amortissable séparément de la structure, sur une durée nettement plus courte.
Agencements et installations
Cuisine équipée encastrée, parquet posé, salle de bain rénovée : ces éléments sont amortis séparément, sur une durée intermédiaire.
Frais d'acquisition (au choix)
Les frais de notaire et commissions d'agence peuvent être intégrés à la valeur de l'immeuble et amortis sur la même durée, ou déduits directement en charge l'année d'acquisition. La déduction immédiate est généralement plus avantageuse sur le plan de la trésorerie fiscale.
Source : BOFiP — BIC — Amortissements (BOI-BIC-AMT-10-40) ; article 39 du CGI (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Durées d'amortissement par composant
Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) préconise la méthode par composants (BOI-BIC-AMT-10-40), qui ventile la valeur de l'immeuble en plusieurs parties à durées de vie distinctes. En pratique, de nombreux experts-comptables LMNP appliquent une durée globale de 25 à 30 ans pour la composante immeuble des logements résidentiels, ce qui simplifie le calcul tout en restant conforme aux tolérances administratives.
Source : BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-40 — Méthode par composants ; article 39 du CGI (legifrance.gouv.fr).
Comment estimer la part du terrain dans le prix d'acquisition
La quote-part du terrain ne figure pas toujours explicitement dans l'acte de vente d'un appartement. En l'absence de ventilation contractuelle opposable à l'administration fiscale, trois méthodes permettent de l'évaluer.
- La proportion habituelle : pour un appartement en zone urbaine dense, la quote-part terrain est conventionnellement estimée à 15 à 20 % du prix d'acquisition. Pour une maison individuelle avec jardin, elle peut atteindre 30 à 40 %.
- L'évaluation bancaire : certains établissements de crédit ventilent la valeur terrain et construction dans leur rapport d'évaluation lors de l'octroi du prêt. Ce document peut servir de référence justificative.
- Une expertise notariale : un notaire ou un expert immobilier peut établir une attestation de valeur vénale du terrain, opposable à l'administration fiscale en cas de contrôle.
À conserver en cas de contrôle : l'administration fiscale peut contester une quote-part terrain jugée trop faible, qui maximiserait artificiellement la base amortissable. Conservez le document justifiant votre estimation parmi les annexes de la liasse 2033.
Exemple chiffré : T2 meublé à Rennes, 180 000 euros
Un investisseur acquiert un appartement T2 de 42 m² à Rennes pour 180 000 euros, avec 14 400 euros de frais de notaire (8 %) et 8 000 euros de mobilier initial. Le bien est loué meublé 820 euros par mois, soit 9 840 euros de recettes annuelles. Un emprunt de 160 000 euros à 3,4 % sur 20 ans génère environ 5 400 euros d'intérêts la première année.
Calcul des amortissements annuels
Application de la règle article 39 C du CGI
Dans cet exemple, l'investisseur ne supporte aucun impôt sur le revenu ni prélèvement social sur ses revenus meublés. Les 4 863 euros d'amortissements non déduits sont reportés sans limite de durée. Quand le crédit sera remboursé et les charges allégées, ces amortissements reportés réduiront le résultat imposable des exercices bénéficiaires, prolongeant l'effet d'effacement fiscal au-delà de la période de financement.
Sans emprunt (achat comptant), le résultat avant amortissements s'établirait à 7 260 euros. Les amortissements calculés (6 723 euros) seraient alors intégralement déduits, ramenant le résultat BIC imposable à seulement 537 euros.
Amortissements et plus-value de revente : la réforme 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont intégrés dans le calcul de la plus-value de revente : le prix d'acquisition retenu est réduit des amortissements pratiqués, augmentant d'autant la plus-value brute imposable. Cette réforme peut alourdir significativement la fiscalité à la cession pour les investisseurs ayant accumulé de nombreuses annuités. L'impact chiffré et les stratégies pour en limiter les effets sont détaillés dans notre article sur les amortissements LMNP et la plus-value de revente.
Source : loi de finances pour 2025 (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — Plus-values des particuliers — Régime des loueurs en meublé ; article 39 C du CGI (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-40.
Notre simulateur LMNP intègre le calcul des amortissements à partir de votre situation réelle — prix d'acquisition, quote-part terrain, mobilier, financement en cours et TMI (taux marginal d'imposition) — pour projeter votre résultat BIC, l'économie d'impôt annuelle et l'impact à la revente sur la durée de votre investissement.