Vous louez un meublé dont la valeur amortissable est de 250 000 € et vous déduisez aujourd'hui environ 8 750 € d'amortissement par an (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration). Le projet de budget 2027, enregistré le 1er octobre 2026, limiterait cette déduction à 2,5 % — soit 6 250 € dans cet exemple — et 2 500 € de loyers de plus seraient imposés. Sauf si votre logement se trouve dans certaines résidences gérées, que le texte épargne sous conditions. Voici ce que dit exactement le texte, et ce qui reste à voter.
Que prévoit l'article 7 du projet de budget 2027 ?
Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé sans en faire votre métier — le texte exclut les loueurs professionnels, au sens de l'article 155 du CGI) permet aujourd'hui de déduire l'amortissement du logement de vos loyers. L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 modifie l'article 39 C du CGI (le Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle) pour encadrer cette déduction :
- Meublé classique : amortissement déductible dans la limite de 2,5 % (le texte ne précise pas la base ; nous l'entendons comme la valeur amortissable du bien), sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Les deux limites jouent : la plus basse s'applique.
- Meublé de tourisme : 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal.
- Amortissement non déduit : à partir des exercices clos au 1er janvier 2027, l'amortissement qui n'a pas pu être déduit, que ce soit à cause du plafond ou faute de bénéfice à effacer, ne se reporte plus sur les années suivantes.
L'exposé des motifs du gouvernement présente la mesure comme un rapprochement avec la location nue, notamment le dispositif Jeanbrun, qui autorise de déduire entre 3 et 5,5 % du prix d'achat, dans la limite de 12 000 € par an, notamment sous condition de loyer abordable. Le texte ne précise pas la date d'application du plafond lui-même, seulement celle des règles de report. Il s'agit d'un projet : le Parlement peut encore le modifier, le rejeter ou le compléter.
Quelles résidences gérées échappent au plafond ?
Le texte prévoit que le plafond ne s'applique pas à l'amortissement des biens situés dans trois catégories d'établissements :
- Résidences étudiantes et seniors : les résidences visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation, destinées à l'accueil exclusifd'étudiants, de personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, de jeunes en contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes de plus de 65 ans.
- Établissements médico-sociaux : les établissements des 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles (dont les EHPAD), les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées disposant de l'agrément prévu par le texte, et les logements d'accueil familial salarié.
- Soins de longue durée : les établissements de soins de longue durée du Code de la santé publique.
Le mot qui compte est « exclusif ». À notre lecture, une résidence mêlant étudiants et clientèle touristique ne répondrait pas au texte ; à confirmer avec l'exploitant ou un conseiller. Les autres résidences gérées — tourisme, affaires — ne figurent pas dans la liste des exceptions ; le texte ne dit pas si un lot en résidence de tourisme relève du taux de 1,5 % réservé aux « meublés de tourisme », cette question n'étant pas tranchée. Pour savoir où se situe la vôtre, le point de départ est la nature de la résidence et l'agrément de l'exploitant.
Combien cela change-t-il, en euros ?
Reprenons l'exemple de l'ouverture, avec des chiffres choisis pour l'illustration (ils ne décrivent pas un cas moyen) : valeur amortissable de 250 000 €, amortissement actuel de 8 750 € (3,5 %) et 10 000 € de loyers nets de charges avant amortissement.
| Situation | Amorti | Imposable | Impôt à 30 % |
|---|---|---|---|
| Aujourd'hui | 8 750 € | 1 250 € | 375 € |
| Projet, meublé classique | 6 250 € | 3 750 € | 1 125 € |
| Projet, résidence exemptée | 8 750 € | 1 250 € | 375 € |
Dans cet exemple, le plafond coûte 750 € d'impôt sur le revenu par an. Le calcul exclut les prélèvements sociaux, qui s'appliqueraient en plus sur les loyers imposables. Et les 2 500 € d'amortissement au-dessus de la limite sont perdus. Le plafond de 7 000 € ne joue qu'au-delà d'une valeur amortissable de 280 000 € : en dessous, c'est le taux de 2,5 % qui limite.
Et l'amortissement déjà en réserve ?
Aujourd'hui, l'amortissement qui dépasse vos loyers se reporte d'une année sur l'autre. Certains loueurs ont ainsi un stock accumulé avant 2027. Le projet leur laisse une porte : ce stock pourrait être déduit des exercices clos du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Autrement dit, il ne s'évapore pas, mais il se consomme plus lentement.
Dernier point à garder en tête : depuis la loi de finances pour 2025, l'amortissement déduit est en principe réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences qui en sont exemptées. L'exposé des motifs parle d'un « nouvel équilibre » entre les régimes ; il ne chiffre pas ce que le plafond changerait à la revente.
Que faire dès maintenant ?
Rien de définitif n'est acquis : le texte doit être examiné puis voté. En attendant, deux vérifications utiles. D'abord, notez le montant d'amortissement de votre dernière déclaration et comparez-le aux deux limites : 2,5 % de la valeur amortissable et 7 000 €. Ensuite, si vous détenez un lot en résidence gérée, retrouvez dans votre acte ou auprès de l'exploitant la nature exacte de la résidence. Pour comparer votre situation avec et sans plafond, le simulateur part de vos propres chiffres, et le guide LMNP détaille le mécanisme de l'amortissement.
Source : projet de loi de finances pour 2027, article 7 et exposé des motifs (assemblee-nationale.fr).