Votre locataire arrête de payer son loyer depuis deux mois : sur un loyer de 650 € par mois hors charges, la dette atteint déjà 1 300 €. Ce montant n'est pas anodin : c'est précisément le seuil, fixé par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à partir duquel un bailleur qui envoie un commandement de payer — l'acte par lequel un commissaire de justice met en demeure le locataire de régler sa dette — déclenche désormais un diagnostic social et financier, sans attendre le tribunal. Le Journal officiel du 17 septembre 2026 (legifrance.gouv.fr) vient de renuméroter le formulaire qui officialise cette procédure. Voici ce que ce texte change concrètement pour un bailleur en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé).
Qu'est-ce que le diagnostic social et financier ?
C'est une évaluation de la situation du locataire — ses ressources, sa composition familiale, sa capacité à rembourser sa dette locative — réalisée par un professionnel du travail social ou de l'accompagnement, désigné par le plan départemental d'action pour le logement. Prévu par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021, ce diagnostic sert à informer le juge avant toute décision de résiliation de bail, et à orienter le locataire vers les aides disponibles (fonds de solidarité logement, relogement) avant que la procédure n'aille plus loin.
Pourquoi il intervient désormais dès le commandement de payer
Jusqu'ici, ce diagnostic n'intervenait le plus souvent qu'au moment de l'assignation devant le tribunal, une fois la procédure judiciaire déjà engagée. L'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a avancé ce déclenchement au stade du commandement de payer, mais seulement lorsque le bailleur est une personne physique — le cas de la quasi-totalité des investisseurs LMNP — ou une société civile immobilière (SCI) familiale, jusqu'au 4e degré de parenté. Dès que la dette locative atteint deux mois de loyer ou de charges locatives sans interruption, ou l'équivalent de deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer doit désormais le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ce qui déclenche le diagnostic sans attendre une décision du juge. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 (JORF du 6 août 2026, legifrance.gouv.fr) a précisé les délais de cette nouvelle étape : l'organisme désigné doit désormais proposer un rendez-vous pour réaliser le diagnostic à une date fixée au plus tard vingt jours ouvrés après avoir été saisi, contre quinze jours ouvrés auparavant, et un diagnostic de moins de six semaines doit exister un mois avant l'audience — à défaut, un nouveau rendez-vous est proposé au locataire.
Exemple : un loyer meublé de 650 € par mois
Après deux mois sans paiement, la dette atteint 1 300 € (2 × 650 €) — le seuil de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est franchi. Si vous envoyez un commandement de payer à ce stade, le commissaire de justice le signale à la CCAPEX, qui engage le diagnostic social et financier avant même qu'une audience ne soit fixée. La clause résolutoire — celle qui met fin au bail de plein droit — ne produit ses effets, elle, que six semaines après ce commandement resté sans effet.
Le nouveau formulaire Cerfa, publié le 17 septembre 2026
L'arrêté du 9 septembre 2026, publié au Journal officiel le 17 septembre 2026 (JORF n° 0217, legifrance.gouv.fr), modifie l'arrêté du 23 août 2022 qui avait créé ce formulaire unique : le Cerfa n° 16227*01 devient le Cerfa n° 16227*02, et son adresse d'accès change au profit d'une page dédiée sur service-public.gouv.fr. Ce texte n'ajoute aucune nouvelle obligation au bailleur : il met à jour la référence du formulaire que remplit le professionnel chargé du diagnostic, pour l'aligner sur les nouvelles règles issues du décret du 4 août 2026.
Cette règle s'applique-t-elle à un logement loué en LMNP ?
Oui, à une condition : que le logement meublé constitue la résidence principale du locataire — le cas de la plupart des locations LMNP classiques, hors résidence gérée. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend en effet l'article 24 applicable à la location meublée dans les mêmes conditions qu'à la location nue. En résidence gérée en revanche, le lien contractuel n'est pas un bail d'habitation entre vous et un locataire résident, mais un bail commercial entre vous et l'exploitant de la résidence : ce régime, et les procédures propres aux loyers impayés d'un exploitant, relèvent de règles différentes.
Ce qui change concrètement pour vous
- Le commandement de payer déclenche déjà la procédure d'aide — vous n'avez rien à demander : c'est le commissaire de justice qui signale le dossier à la CCAPEX dès que le seuil de deux mois ou deux fois le loyer mensuel est atteint.
- La clause résolutoire garde son propre délai — six semaines après un commandement resté sans effet, indépendamment du calendrier du diagnostic social, qui vise avant tout à documenter la situation du locataire avant l'audience.
- Le formulaire ne change rien à vos démarches — la renumérotation du Cerfa au 16227*02 concerne le professionnel qui réalise le diagnostic, pas les documents que vous devez transmettre en tant que bailleur.
Un loyer impayé reste, pour un investisseur LMNP, l'un des risques les plus concrets à anticiper avant de signer : choix du locataire, garanties, et connaissance du calendrier légal en cas d'incident. Simulez votre projet LMNP pour évaluer, avec vos propres chiffres, la marge que vous laisse votre loyer face à ce type d'aléa.