Vous louez un studio meublé de 25 m² à 650 € par mois, en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé). Vous découvrez, en tombant sur une annonce en ligne, que votre locataire propose ce même studio à la nuitée sur une plateforme, ou qu'une tierce personne y vit sans que son nom figure au bail. Une sous-location, autorisée ou non, change beaucoup de choses pour vous : la loi du 6 juillet 1989 (le texte qui encadre les rapports entre propriétaires et locataires) vous donne un droit de regard sur cette pratique, et des recours précis si elle a eu lieu sans votre accord écrit. Voici ce que dit la loi, et ce que vous pouvez faire.
Un locataire peut-il sous-louer un meublé sans votre accord ?
Non. L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) est clair : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Cette règle, prévue à l'origine pour la location vide, s'applique aussi à la location meublée constituant la résidence principale du locataire : l'article 25-3 de la même loi rend expressément l'article 8 applicable aux logements meublés. Sans votre accord écrit, donné au préalable, toute sous-location est donc irrégulière — que le sous-locataire y vive au mois ou seulement quelques nuits.
Même autorisée, la sous-location a un plafond de prix
Si vous donnez votre accord, la loi encadre malgré tout le montant que votre locataire peut demander à son sous-locataire : le loyer au mètre carré de surface habitable du logement sous-loué ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal — le vôtre. Votre locataire doit en outre transmettre au sous-locataire une copie de votre autorisation écrite et une copie du bail en cours. Si le contrat principal prend fin, le sous-locataire ne peut faire valoir aucun droit, ni aucun titre d'occupation, à votre égard.
Exemple : un studio meublé de 25 m² loué 650 € par mois
Le loyer principal représente 26 € par m² (650 € ÷ 25 m²). Même avec votre accord écrit, votre locataire ne pourrait pas sous-louer ce studio à un tarif supérieur à 26 €/m², soit 650 € maximum pour l'ensemble du logement — et non un montant plus élevé au motif que le sous-locataire n'occupe qu'une partie de l'année.
Que risque un locataire qui sous-loue sans autorisation ?
Le manquement à l'article 8 est un manquement à une obligation du bail comme un autre : vous pouvez demander la résiliation judiciaire du contrat de location pour ce motif. La jurisprudence vous reconnaît aussi le droit de réclamer au locataire les sommes qu'il a perçues du sous-locataire, ces loyers vous revenant en tant que propriétaire du bien loué. L'article 8 précise pour sa part que le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à votre égard, y compris pour rester dans les lieux si le bail principal est rompu. Si l'échéance du bail approche, une autre option existe : refuser son renouvellement en invoquant un motif légitime et sérieux, la sous-location non autorisée en étant un. La voie choisie dépend surtout de la gravité de la situation et du temps qu'il reste avant l'échéance du contrat.
Comment repérer une sous-location non déclarée
Une sous-location se voit rarement au premier coup d'œil, surtout si le locataire continue de payer son loyer normalement. Quelques signaux méritent votre attention : une annonce en ligne montrant votre logement à la nuitée ou à la semaine, une boîte aux lettres ou un digicode modifié sans vous en informer, des allées et venues répétées de personnes différentes constatées par le syndic ou les voisins, ou encore une consommation d'eau et d'électricité qui ne correspond plus à l'occupation déclarée. Aucun de ces éléments ne prouve à lui seul une sous-location, mais réunis, ils justifient d'interroger votre locataire par écrit avant d'engager une procédure : la loi ne vous oblige pas à une mise en demeure préalable pour ce motif, mais elle reste la première étape utile pour établir les faits et, le cas échéant, constituer un dossier solide devant le juge.
Cette règle s'applique-t-elle à toutes les locations meublées LMNP ?
Elle s'applique dès lors que le logement meublé constitue la résidence principale du locataire — le cas de la grande majorité des locations LMNP classiques, hors résidence gérée. Un bail mobilité (destiné notamment à un locataire en formation, en études supérieures, en mission ou en stage, pour une durée de un à dix mois, non renouvelable) suit des règles proches mais distinctes. Et si c'est vous, propriétaire, qui louez occasionnellement le logement à la nuitée entre deux locataires, ce n'est plus une sous-location mais un meublé de tourisme : un statut qui répond à ses propres obligations d'enregistrement et de déclaration, distinctes de celles évoquées ici.
Une sous-location non autorisée est rarement le premier signe auquel un propriétaire pense, mais elle fait partie des risques concrets d'une location meublée : elle vous échappe tant que vous n'en êtes pas informé, et elle peut compliquer une remise en location si vous devez faire valoir vos droits en cours de bail. Simulez votre investissement en location meublée pour évaluer ce que ce type de bien peut vous rapporter, sous régime réel ou micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée — sans charges à justifier, l'administration applique un forfait).