Vous venez d'obtenir votre numéro de Siret (l'identifiant qui officialise votre activité auprès de l'administration) pour déclarer votre activité de LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), et vous recevez une facture d'un artisan ou de votre expert-comptable : depuis le 1er septembre 2026, vous devez être en mesure de la recevoir au format électronique. Cette obligation ne concerne, pour l'instant, que la réception — pas forcément l'émission de vos propres factures. Voici ce que la réforme de la facturation électronique change vraiment selon votre situation.
Ce qui devient obligatoire le 1er septembre 2026
L'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 (legifrance.gouv.fr) pose le principe d'une généralisation de la facturation électronique entre professionnels assujettis à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée : le terme qui revient plusieurs fois plus loin pour désigner qui est concerné par cette réforme, même sans facturer la taxe elle-même) établis en France. Un décret et un arrêté du 7 octobre 2022 fixent les formats de facture acceptés (Factur-X, UBL, CII). Le décret n° 2024-266 du 25 mars 2024 précise, lui, le calendrier de bascule et le régime transitoire d'enregistrement des plateformes agréées par l'administration. Vos factures restent par ailleurs soumises à l'obligation générale de conservation des documents comptables pendant 10 ans (article L.123-22 du code de commerce — legifrance.gouv.fr), une règle antérieure à cette réforme et distincte d'elle. Selon l'article publié le 2 septembre 2026 par le site Entreprendre.Service-Public.fr (entreprendre.service-public.gouv.fr), le calendrier retenu est :
- Réception, depuis le 1er septembre 2026 — toutes les entreprises assujetties à la TVA établies en France, sans exception de taille ou de secteur.
- Émission, depuis le 1er septembre 2026 — grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire (ETI) seulement.
- Émission, à partir du 1er septembre 2027 — petites et moyennes entreprises (PME) et micro-entreprises, la catégorie où se range un loueur en meublé particulier.
Un LMNP classique doit-il émettre des factures électroniques ?
Non, dans la très grande majorité des cas. L'obligation d'émission (article 289 bis du Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle, legifrance.gouv.fr) ne vise que les opérations soumises à la TVA entre deux assujettis établis en France. Or la location meublée d'habitation classique — un appartement loué directement à un locataire, sans services annexes — est exonérée de TVA par l'article 261 D, 4° du CGI (legifrance.gouv.fr). Sans TVA sur vos loyers, vous n'avez rien à émettre via une plateforme agréée pour cette activité.
Être exonéré ne veut pas dire être hors du champ de la réforme pour autant : un loueur meublé qui a un numéro de Siret reste un assujetti à la TVA au sens fiscal — une personne considérée comme exerçant une activité économique, même si elle ne facture pas la taxe elle-même. C'est ce statut d'assujetti qui déclenche l'obligation de réception, distincte de l'émission : si un artisan de dix salariés vous facture 900 € de travaux de plomberie dans votre studio loué en meublé, cette entreprise peut vous adresser sa facture au format électronique dès à présent — et vous devez pouvoir la recevoir via une plateforme agréée, même si votre propre activité locative reste exonérée de TVA.
Réception et émission sont deux obligations distinctes. La réception s'impose à tout assujetti, exonéré ou non. L'émission ne s'impose que pour les opérations effectivement soumises à la TVA — et seulement à partir de septembre 2027 pour la plupart des propriétaires bailleurs, classés PME ou micro-entreprises.
Et pour un investissement en résidence gérée ?
La situation change si vous avez investi dans une résidence gérée — résidence étudiante, senior ou de tourisme — dont le bail commercial prévoit des prestations para-hôtelières (au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge, nettoyage régulier des locaux). Dans ce cas, l'exonération de l'article 261 D, 4° du CGI ne s'applique pas et le loyer versé par l'exploitant est soumis à la TVA. Vous êtes alors un assujetti qui réalise une opération taxable, et l'obligation d'émission de factures électroniques vous concerne aussi — le plus souvent à partir du 1er septembre 2027, sauf à être vous-même classé grande entreprise ou ETI, ce qui n'est pas le cas d'un particulier propriétaire d'un ou plusieurs lots.
En pratique, beaucoup de baux commerciaux de résidence gérée prévoient une clause d'autofacturation : c'est l'exploitant qui établit la facture de loyer en votre nom et pour votre compte. Cette clause ne change rien à l'obligation légale : la conformité de la facture au format électronique reste de votre responsabilité en tant qu'assujetti, même si c'est l'exploitant qui la produit matériellement.
Comment se mettre en conformité concrètement
Pour la réception, applicable dès maintenant : vous devez disposer d'une adresse de facturation électronique référencée auprès d'une plateforme agréée par l'administration — votre expert-comptable ou votre gestionnaire de résidence gérée peut généralement vous orienter vers l'une d'entre elles. Pour l'émission, si vous êtes concerné (résidence gérée avec TVA récupérable), le délai jusqu'en septembre 2027 laisse le temps de s'organiser avec l'exploitant ou un professionnel du chiffre, sans urgence particulière pour un dossier LMNP classique non soumis à la TVA.
Le simulateur Patrim évalue votre fiscalité LMNP à partir de votre situation réelle — location meublée classique ou résidence gérée avec TVA — pour objectiver ce que cette réforme administrative change, ou ne change pas, pour votre dossier.