Vous vivez à Munich, votre salaire y est imposé, et vous louez un studio meublé à Lyon qui vous rapporte 14 000 € de loyers par an. Jusqu'ici, le texte ne disait pas clairement à quels revenus comparer ces loyers pour savoir si votre LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) restait non professionnelle ou basculait en location meublée professionnelle, avec des conséquences sociales et fiscales très différentes. Depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 comble ce vide pour les contribuables qui ne résident pas fiscalement en France : elle précise, pour la première fois, à quels revenus étrangers comparer vos loyers meublés.
LMNP ou LMP : deux conditions cumulatives, pas un choix
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne se déclare pas librement : il résulte de deux conditions posées par l'article 155, IV, 2 du CGI (Code général des impôts — le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr), qui doivent être remplies simultanément.
- Un seuil de recettes : les loyers meublés annuels de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €.
- Une condition de prépondérance : ces mêmes loyers dépassent les autres revenus d'activité du foyer — salaires (article 79 du CGI), bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, rémunérations de gérants et associés (article 62 du CGI) et autres revenus professionnels, hors BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le régime fiscal de la location meublée) tirés d'une autre location meublée.
Si l'une des deux conditions manque, l'activité reste LMNP, quel que soit le montant des loyers perçus. C'est cette seconde condition — la comparaison — qui posait un problème spécifique pour les non-résidents.
Ce que change l'article 53 de la loi de finances 2026
Pour un contribuable domicilié fiscalement en France, la comparaison se fait entre les loyers meublés et des catégories de revenus définies par le droit français — salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux. Mais pour un contribuable qui ne réside pas fiscalement en France, son salaire ou ses autres revenus d'activité sont le plus souvent imposés à l'étranger, pas en France. L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (legifrance.gouv.fr) ajoute une dérogation au 3° du 2 de l'article 155, IV du CGI : pour ces contribuables, les loyers meublés doivent être comparés « aux revenus de même nature [...] qui sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans son État de résidence ». Le commentaire administratif publié le 15 avril 2026 (BOFiP — bofip.impots.gouv.fr, référence BOI-BIC-CHAMP-40-10) précise que ce sont les revenus nets d'activité effectivement taxés dans l'État de résidence, quelle que soit leur origine géographique, qui entrent désormais dans la comparaison.
Cette mesure entre en vigueur le 21 février 2026, date d'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026 (JORF n° 0043 du 20 février 2026 — legifrance.gouv.fr). Elle ne modifie pas le seuil de 23 000 €, qui reste identique pour tous les contribuables, résidents ou non.
Exemple chiffré : un cadre expatrié qui loue deux studios à Lyon
Camille travaille pour une entreprise allemande installée à Munich, où elle réside fiscalement et perçoit un salaire annuel de 55 000 €, imposé par l'impôt sur le revenu allemand. Elle possède deux studios meublés à Lyon, loués en LMNP, qui lui rapportent ensemble 26 000 € de loyers par an.
La première condition est remplie : 26 000 € dépassent le seuil de 23 000 €. Reste la seconde. Depuis le 21 février 2026, le texte impose de comparer ces 26 000 € au salaire allemand de Camille, dès lors que ce salaire est soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans son État de résidence — ce qui est le cas de l'impôt sur le revenu allemand. Comme 26 000 € restent inférieurs à 55 000 €, la seconde condition n'est pas remplie : Camille reste LMNP, malgré le franchissement du seuil de 23 000 €.
La nouveauté n'est pas le résultat en lui-même — un salarié dont les loyers meublés restent minoritaires par rapport à son salaire reste LMNP, résident ou non — mais le fait que le texte dise désormais explicitement quel salaire comparer, plutôt que de laisser la question sans réponse pour un revenu perçu et taxé hors de France.
Ce que cela ne change pas
Le seuil de 23 000 €, la nécessité de remplir les deux conditions cumulativement, et les conséquences du basculement en LMP (cotisations sociales, traitement des déficits, IFI) restent les mêmes pour tous les contribuables. Patrim a détaillé ces conséquences dans un précédent article sur le seuil LMNP/LMP. Ce qui change avec l'article 53, c'est uniquement la façon de vérifier la seconde condition quand vos autres revenus sont perçus et taxés à l'étranger. Cette qualification se vérifie chaque année, sur la base des revenus réellement perçus, et non une fois pour toutes.
Si vous êtes fiscalement domicilié hors de France et que vous investissez ou envisagez d'investir dans un meublé en France, simulez votre projet LMNP pour estimer votre rendement net et vérifier où vous vous situez par rapport à ces deux seuils.
Sources : article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — legifrance.gouv.fr ; article 155, IV, 2 du CGI — legifrance.gouv.fr ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, mise à jour du 15 avril 2026 — bofip.impots.gouv.fr.