Vous repérez une annonce pour un studio en résidence étudiante à Rennes, en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), à 125 000 €. Le bien a 7 ans, il est déjà loué à l'exploitant, et le vendeur vous assure que « tout continue comme avant ». C'est à moitié vrai : le bail commercial (le contrat qui lie le propriétaire à l'exploitant de la résidence) vous est transmis automatiquement, aux mêmes conditions, jusqu'à son terme : ni vous ni l'exploitant ne pouvez exiger une renégociation du loyer avant l'échéance. Mais votre amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an), lui, repart entièrement à zéro sur votre propre prix d'achat. Deux horloges, deux logiques différentes. Voici comment elles fonctionnent, chacune de son côté.
Ce qui se transmet automatiquement à l'achat
Quand vous achetez un lot déjà loué — en résidence gérée comme pour n'importe quel bien occupé — l'article 1743 du Code civil s'applique : le contrat de bail en cours se poursuit automatiquement avec vous, le nouveau propriétaire, sans qu'il soit besoin de signer un nouveau bail ni de demander l'accord de l'exploitant. Vous devenez bailleur substitué à compter de la date de la vente : vous reprenez tous les droits et obligations du bail à partir de cette date. En pratique, et sauf répartition différente prévue dans l'acte de vente, les dettes antérieures à la vente (un loyer impayé avant la signature, par exemple) restent à la charge de l'ancien propriétaire.
Ce mécanisme, rappelé par Notaires de France dans sa présentation du bail commercial, signifie concrètement que l'acquéreur bénéficie — et est tenu par — le bail initial pendant toute sa durée restante, y compris son droit au renouvellement pour l'exploitant. Vous n'achetez donc pas seulement un studio meublé : vous achetez un contrat en cours, avec son loyer, son indexation et sa date d'échéance déjà fixés par quelqu'un d'autre.
Le loyer déjà fixé ne se renégocie pas avant l'échéance
Concrètement, si le bail a été signé en 2019 pour 9 ans (donc jusqu'en 2028) à un loyer de 7 200 € par an, indexé chaque année sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), vous reprenez ce loyer et cette indexation tels quels. Vous ne pouvez pas redemander à l'exploitant de revoir le montant à la hausse au motif que vous venez d'acheter : le Code de commerce (article L145-8) prévoit qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement par l'une des parties, le bail se poursuit par tacite reconduction aux mêmes conditions. La discussion sur le montant du loyer ne s'ouvre légalement qu'au moment du renouvellement, sur la base de la valeur locative (article L145-33 du Code de commerce).
Un point à connaître avant d'acheter : les résidences gérées sont généralement qualifiées de « locaux monovalents » (article R145-10 du Code de commerce), une catégorie qui échappe au plafonnement légal du loyer renouvelé (article L145-34 du Code de commerce) applicable aux baux commerciaux classiques. Concrètement, le loyer fixé au renouvellement peut s'écarter fortement du loyer précédent, à la hausse comme à la baisse, selon les usages observés dans le secteur de l'hébergement géré — ce qui explique pourquoi la solidité de l'exploitant compte autant à l'approche de cette échéance.
Studio résidence étudiante — achat d'occasion en 2026
- Achat neuf par le premier propriétaire en 2019 : 140 000 € TTC, bail commercial signé 2019 → 2028 (9 ans)
- Revente d'occasion en 2026 : 125 000 €
- Durée restante du bail à la revente : 2 ans (jusqu'à l'échéance 2028)
- Loyer et indexation repris : tels quels, sans renégociation imposable par l'une ou l'autre partie avant 2028
Votre amortissement, lui, repart entièrement à zéro
C'est le point que confondent le plus souvent les acheteurs d'occasion : le bail continue sur la même trajectoire, mais votre fiscalité personnelle démarre une nouvelle trajectoire, propre à vous. En LMNP au régime réel, la base d'amortissement retenue est la « valeur d'origine » du bien, c'est-à-dire votre propre prix d'acquisition (article 38 quinquies de l'annexe III au Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle), pas ce qu'il restait à amortir chez le vendeur. Peu importe que le premier propriétaire ait déjà amorti une partie de son prix d'achat de 2019 : en achetant à 125 000 € en 2026, vous ouvrez un plan d'amortissement neuf, sur cette somme.
Cet avantage a une contrepartie à la revente : depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors d'une future cession (article 150 VB, III, du CGI), ce qui réduit d'autant le gain net perçu par un loueur en meublé classique. Les résidences gérées classifiées en sont toutefois exemptées : résidences étudiantes agréées (article L.631-12 du Code de la construction et de l'habitation) et établissements pour personnes âgées ou en situation de handicap, dont les EHPAD (article L.312-1, 6° et 7°, du Code de l'action sociale et des familles). Le studio étudiant de notre exemple entre dans ce cas : les 4 500 € par an amortis restent donc définitivement acquis, sans reprise le jour où vous revendrez à votre tour.
| Élément | Ce qui se passe à l'achat d'occasion |
|---|---|
| Bail commercial | Transmis tel quel (art. 1743 Code civil), continue jusqu'à son échéance d'origine |
| Loyer et indexation | Repris tels quels, sans renégociation imposable avant le renouvellement |
| Amortissement fiscal | Nouveau plan, calculé sur votre propre prix d'achat (CGI ann. III, art. 38 quinquies) |
Sur 125 000 €, en retenant une base amortissable hors terrain d'environ 90 % (112 500 €) sur 25 ans pour le bâti, cela représente environ 4 500 € de déduction par an — un montant qui n'a aucun lien avec ce que le vendeur avait lui-même amorti sur son prix d'achat de 2019.
Ce qui se joue à l'échéance du bail repris
Dans l'exemple ci-dessus, le bail hérité arrive à échéance en 2028, soit deux ans après votre achat. C'est à ce moment, et seulement à ce moment, que le loyer peut être revu : soit les deux parties s'accordent tacitement et le bail se poursuit aux mêmes conditions, soit l'une des parties demande le renouvellement ou donne congé, ce qui ouvre une négociation sur la valeur locative — potentiellement sans le plafonnement qui protège les baux commerciaux classiques, puisque les résidences gérées y échappent en tant que locaux monovalents. Acheter un lot à deux ans de l'échéance, ce n'est donc pas acheter neuf lots avec neuf ans de visibilité devant vous : c'est acheter deux ans de loyer contractualisé aux conditions actuelles — un loyer qui reste, pendant ces deux ans comme pendant toute la durée de détention, exposé au risque qu'un exploitant en difficulté cesse de le verser (redressement ou liquidation judiciaire) — suivis d'une discussion dont l'issue dépend de la solidité de l'exploitant et de l'attractivité de la résidence. Notaires de France le rappelle d'ailleurs pour les résidences services en général : leur revente reste structurellement plus complexe que celle d'un logement classique, précisément à cause de ce cumul d'inconnues.
Avant de signer, demandez la date exacte d'échéance du bail en cours, pas seulement sa durée initiale. Deux lots identiques peuvent afficher le même loyer affiché en brochure, mais l'un arrive à échéance dans huit mois et l'autre dans sept ans : ce n'est pas le même investissement. Vérifiez aussi les comptes de l'exploitant (bilans des trois derniers exercices) avant l'échéance qui approche, puisque c'est à ce moment que sa solidité financière pèsera le plus dans la négociation du loyer renouvelé.
Un achat d'occasion en résidence gérée n'est ni meilleur ni pire qu'un achat en VEFA neuve : c'est un calcul différent, où la durée restante du bail et votre propre point de départ fiscal comptent autant que le prix affiché. Le simulateur Patrim tient compte de ces deux horloges séparément pour estimer votre rendement net réel sur la durée de détention que vous prévoyez.
Simulez votre achat en résidence gérée d'occasion en intégrant le bail repris et votre propre amortissement.
Sources : Code civil, article 1743 — legifrance.gouv.fr ; Code de commerce, articles L145-8, L145-33, L145-34 et R145-10 — legifrance.gouv.fr ; Notaires de France, « Le bail commercial » — notaires.fr ; Notaires de France, « Résidences seniors 2025 : un placement immobilier attractif et sécurisé ? », 25 août 2025 — immobilier.notaires.fr ; Code général des impôts, annexe III, article 38 quinquies, et BOI-BIC-AMT-10-30-30 — legifrance.gouv.fr et bofip.impots.gouv.fr ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, et Code général des impôts, article 150 VB, III — legifrance.gouv.fr ; Code de la construction et de l'habitation, article L.631-12, et Code de l'action sociale et des familles, article L.312-1 — legifrance.gouv.fr.