La plaquette annonce 4 % pour un studio à 118 000 € en résidence étudiante, avec un loyer de 393 € par mois garanti par le bail commercial — donc par la solidité de l'exploitant. Le chiffre est exact. Il est aussi calculé avant tout ce que vous allez payer : une fois la taxe foncière, le comptable, l'assurance et les charges non refacturables déduites, il reste environ 2,8 %. Ce n'est pas un mauvais placement : c'est simplement un autre chiffre, et c'est celui sur lequel il faut décider. Voici le détail, ligne par ligne.
Ce que le rendement brut mesure vraiment
Le rendement brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix d'achat. Sur notre studio : 4 716 € de loyer annuel pour 118 000 € investis, soit 4,0 %. Ce prix s'entend net de la TVA récupérée : en résidence services avec prestations para-hôtelières, les 20 % de TVA sont récupérables à l'achat dès lors que l'exploitant fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, sous condition de conserver le bien dans l'activité taxable pendant vingt ans. C'est un indicateur utile pour comparer deux biens entre eux, mais il ne dit rien de ce qui atterrit sur votre compte. Il ignore les charges que vous supportez en tant que propriétaire, et il ignore l'impôt.
Dans une résidence gérée, une partie des charges courantes est effectivement prise en charge par l'exploitant — c'est l'intérêt de la formule. Mais « une partie » n'est pas « toutes », et la répartition exacte est écrite dans le bail commercial, pas dans la plaquette.
Les cinq lignes qui restent à votre charge
- La taxe foncière — elle reste due par le propriétaire. Comptez ici environ 550 €, très variable selon la commune — de l'ordre de 550 à 950 € selon les taux locaux. Sur un logement neuf, la part communale est exonérée les deux premières années — la commune peut seulement limiter cette exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base, pas la supprimer, tandis que l'intercommunalité peut, elle, la supprimer pour la part qui lui revient. L'exonération ne couvre jamais la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Ce poste n'apparaît donc pleinement qu'à partir de la troisième année.
- Le comptable — au régime réel, la tenue de la comptabilité et la déclaration coûtent généralement 350 à 500 € par an. Retenons 400 €.
- Les charges de copropriété non récupérables — pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent pas être mises à la charge de l'exploitant : elles reviennent nécessairement au propriétaire. Environ 300 € en rythme courant.
- L'assurance propriétaire non occupant — environ 110 €.
- La CFE, cotisation foncière des entreprises — la location meublée est une activité professionnelle au sens de cette taxe, même en LMNP. Mais vous êtes exonéré de la cotisation minimum tant que vos recettes hors taxes ne dépassent pas 5 000 €, et la première année d'activité est exonérée sans condition. Avec 4 716 € de loyer, notre studio passe sous le seuil : 0 €. Le jour où le loyer indexé franchit 5 000 € — vers la quatrième année à 2 % d'indexation annuelle — comptez quelques dizaines à quelques centaines d'euros de plus : la base minimum de la tranche est de 243 à 579 €, à laquelle s'applique le taux voté par votre commune. Comme les recettes s'apprécient sur l'avant-dernière année, la CFE n'est effectivement due que deux ans plus tard.
Total : environ 1 360 € par an. Le loyer net de charges tombe à 3 356 €, soit un rendement net de charges de 2,84 % — pas 4 %. L'écart représente près de 29 % du revenu annoncé, et il se creusera quand la CFE s'y ajoutera.
Le poste le plus souvent sous-estimé est le troisième. Beaucoup d'investisseurs croient que la réfection d'une toiture ou d'un ascenseur se négocie dans le bail : depuis la réforme de 2014, elle ne se négocie plus, elle vous revient. Un sujet que nous détaillons dans notre article sur les grosses réparations en résidence gérée.
Pourquoi l'impôt ne dégrade pas ce chiffre, au moins au début
C'est là que la résidence étudiante reprend l'avantage. En LMNP — loueur en meublé non professionnel, c'est-à-dire vous, dès que vous louez un logement meublé — au régime réel, vous déduisez chaque année un amortissement : la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an.
Sur un studio à 118 000 €, en excluant la quote-part de terrain et en amortissant le bâti par composants sur 25 à 30 ans, l'amortissement annuel ressort autour de 3 000 à 4 000 €, auxquels s'ajoute celui du mobilier, de l'ordre de 500 à 800 € par an. L'ensemble dépasse les 3 356 € de loyer net de charges, ce qui suffit généralement à ramener le résultat imposable à zéro : dans cette configuration, vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ces loyers pendant de nombreuses années. Deux réserves : cela suppose d'avoir opté pour le régime réel et non pour le micro-BIC, et l'amortissement ne peut jamais créer ni augmenter un déficit — il neutralise le loyer, il ne va pas au-delà. Et quand il s'épuise, les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, contre 17,2 % en location nue.
À titre de comparaison : pour un contribuable dans la tranche à 30 %, un revenu locatif nu subirait l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. L'addition brute donne 47,2 %, mais 6,8 points de CSG sont déductibles du revenu global de l'année suivante : le prélèvement réel tourne plutôt autour de 45 %. Pour laisser la même somme dans votre poche, il faudrait donc un rendement net de charges d'environ 5,2 %.
Un dernier point rarement mentionné : les logements en résidence étudiante — au sens des articles L631-12 ou L631-13 du Code de la construction et de l'habitation, et à condition que la résidence soit destinée à l'accueil exclusif des catégories visées par le texte (étudiants, apprentis, moins de trente ans en formation), ce qui se vérifie lot par lot — figurent parmi ceux que le III de l'article 150 VB du Code général des impôts exclut de la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente. Ce que vous amortissez pendant la détention ne vous est donc pas repris à la sortie.
Le vrai risque n'est pas dans ces lignes
Ces charges sont prévisibles : vous pouvez les chiffrer avant de signer. Elles ne sont pas figées pour autant — la taxe foncière a progressé entre 2023 et 2025 (+7,1 %, +3,9 % puis +1,7 % de revalorisation forfaitaire, contre +0,8 % en 2026), et surtout au gré des taux votés par les communes, plus vite que les indices d'indexation des loyers commerciaux, ce qui comprime le net dans le temps. Le risque réel d'une résidence étudiante est ailleurs — dans la solidité de l'exploitant qui vous verse le loyer, et dans la démographie étudiante de la ville concernée. Une résidence adossée à un campus qui perd des effectifs finit par se renégocier, quelles que soient les qualités du bail.
Deux vérifications valent mieux qu'un rendement affiché : les comptes de l'exploitant et le taux d'occupation de son parc existant. Nous détaillons la méthode dans notre article sur comment choisir un exploitant.
Le chiffre qui vous concerne
2,84 % est le rendement net de charges de ce studio, en rythme de croisière avant CFE. Ce n'est pas encore le vôtre : avec un crédit, ce qui compte est l'effort mensuel réel — la différence entre votre mensualité et le loyer net encaissé — et cet écart dépend de votre apport, de votre taux et de votre tranche d'imposition. Faites tourner la simulation avec vos chiffres pour voir ce que ce studio vous coûterait vraiment chaque mois.