Taxe foncière : 2 ans d'exonération sur votre bien neuf

Vous avez acheté un T2 neuf livré en 2025, loué depuis en Jeanbrun, et votre simulation d'achat annonçait environ 750 € de taxe foncière par an. Sur l'avis reçu ces derniers jours, la somme réclamée est bien de 750 € — alors que la loi prévoit deux années d'exonération pour toute construction neuve, que le logement serve de résidence principale ou soit mis en location. Si cette exonération n'apparaît nulle part sur votre avis, elle n'a probablement pas été appliquée. Selon ce qui s'est passé — déclaration jamais déposée, ou déposée mais ignorée par l'administration — vous pouvez parfois encore la récupérer, à condition d'agir dans les délais.

Deux ans d'exonération, qu'importe la destination du logement

L'article 1383 du Code général des impôts (CGI — le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) exonère toute construction nouvelle à usage d'habitation de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent celle de son achèvement. Cette exonération porte sur la part de la taxe revenant à la commune et à l'intercommunalité, et prend effet au 1^er janvier de l'année suivant l'achèvement. Le texte ne distingue à aucun moment selon l'usage du bien : un logement neuf que vous occupez, que vous louez nu sous le Jeanbrun ou que vous louez meublé en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) y ouvre droit dans les mêmes conditions.

Une déclaration à déposer dans les 90 jours suivant la livraison

Cette exonération n'est pas automatique : elle suppose qu'une déclaration ait été déposée. L'article 1406 du CGI (legifrance.gouv.fr) impose au propriétaire de signaler tout achèvement de construction dans les 90 jours, au moyen du formulaire H1 (n° 6650-SD) pour une maison individuelle ou du formulaire correspondant pour un appartement. En VEFA — vente en l'état futur d'achèvement, l'achat sur plan d'un logement neuf — c'est en général le promoteur ou le notaire qui s'en charge, mais deux situations bien différentes peuvent expliquer l'absence d'exonération sur votre avis. Si cette déclaration n'a jamais été déposée, la déposer maintenant ne rattrape pas les années déjà écoulées : l'administration fiscale (BOFiP — le Bulletin officiel des finances publiques, la doctrine qui précise comment l'administration applique la loi — BOI-IF-TFB-40) n'accorde alors l'exonération qu'à compter du 1^er janvier suivant ce dépôt tardif, sans effet rétroactif sur les années déjà imposées. Si en revanche la déclaration a bien été déposée dans les délais mais que l'administration n'en a pas tenu compte lors du calcul de votre avis, il s'agit d'une erreur de traitement qui ouvre droit, elle, à la réclamation décrite plus loin — avec un effet rétroactif sur toute la période concernée.

Votre commune peut avoir réduit cette exonération

Deuxième nuance à vérifier avant de conclure à une erreur : depuis la loi de finances pour 2020, chaque commune peut, par une délibération prise dans les conditions de l'article 1639 A bis du CGI, limiter cette exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable, pour la seule part qui lui revient (legifrance.gouv.fr). L'intercommunalité dispose d'une marge de manœuvre différente et plus large sur sa propre part : par une délibération distincte, elle peut aller jusqu'à la supprimer entièrement, sans être tenue par cette même échelle de pourcentages. Les deux parts s'apprécient donc indépendamment l'une de l'autre, et chacune selon sa propre logique : une exonération partielle sur la part communale n'est pas une anomalie si votre commune a voté une délibération en ce sens — elle ne peut réduire sa part qu'à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base, jamais à zéro. Une exonération totalement absente sur la part intercommunale n'est pas une anomalie si l'intercommunalité a voté sa propre délibération pour la supprimer — elle n'a pas d'option intermédiaire. En revanche, une part communale totalement absente, ou une part intercommunale seulement partiellement réduite, ne peuvent s'expliquer par une délibération de ce type : si c'est le cas sur votre avis, c'est une erreur à corriger pour cette part.

Chiffres donnés à titre d'exemple pour illustrer l'ordre de grandeur : le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien et des délibérations propres à votre commune et à votre intercommunalité.

Comment et jusqu'à quand réclamer

Cette réclamation ne permet de récupérer l'exonération que dans le second cas décrit plus haut : une déclaration H1 déposée dans les délais, mais dont l'administration n'a pas tenu compte. Si c'est votre situation, vous disposez d'un délai fixé par l'article R* 196-2 du Livre des procédures fiscales (LPF — legifrance.gouv.fr, BOFiP BOI-CTX-PREA-10-30) : la réclamation doit parvenir à l'administration au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Pour une taxe foncière 2026 mise en recouvrement cette année, vous avez donc jusqu'au 31 décembre 2027. D'après service-public.fr, la démarche se fait depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr — messagerie sécurisée, rubrique « je signale une erreur sur le calcul de mon impôt », puis « ma demande concerne la taxe foncière » — ou par courrier au centre des finances publiques dont l'adresse figure sur votre avis, accompagné du permis de construire ou de la déclaration d'achèvement des travaux. La réclamation ne suspend pas le paiement de l'impôt : si vous souhaitez ne pas régler la somme contestée en attendant la réponse de l'administration, vous devez le demander expressément dans votre réclamation.

Avant de réclamer, vérifiez la date exacte d'achèvement mentionnée sur votre acte ou votre déclaration H1, et le site de votre commune ou son bulletin municipal pour une éventuelle délibération limitant l'exonération. Pour resimuler le coût réel de votre projet en tenant compte de cette exonération temporaire, simulez votre investissement dans le neuf.