Vous avez réservé un appartement neuf en VEFA — une vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire un logement que vous achetez sur plan, avant sa construction — avec un chauffage collectif au gaz prévu au descriptif ? À partir du 1er janvier 2027, ce type d'équipement ne pourra plus être installé dans un logement neuf, selon un décret publié le 13 septembre 2026 (legifrance.gouv.fr). Voici ce que ce texte change vraiment, et ce qu'il ne change pas, pour un projet dans le neuf sous Jeanbrun — le statut de bailleur privé qui a remplacé le Pinel depuis le 21 février 2026, avec un amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) comme avantage fiscal.
Qu'est-ce que change le décret du 12 septembre 2026
Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026, publié au Journal officiel le lendemain (JORF n° 0214 du 13 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr), fixe un nouveau seuil de performance environnementale pour tout équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire installé dans un bâtiment. Il actualise un mécanisme déjà posé par le décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022, dans le cadre de la RE2020 — la réglementation environnementale qui fixe les normes des constructions neuves. Concrètement : pour un bâtiment neuf, chaque énergie utilisée par l'équipement de chauffage doit désormais afficher un coefficient de transformation inférieur à 79 grammes équivalent CO2 par kilowattheure d'énergie finale.
Quels chauffages passent le seuil, lesquels ne passent plus
Ce seuil de 79 g eqCO2/kWh n'est pas neutre selon l'énergie choisie. Les coefficients réglementaires (arrêté du 4 août 2021) situent l'électricité de chauffage exactement à cette limite, et le gaz naturel très au-dessus :
Coefficient de transformation par énergie (arrêté du 4 août 2021)
À ces niveaux, le gaz naturel dépasse structurellement le seuil : aucune chaudière au gaz, même la plus performante, ne peut mathématiquement passer sous 79 g eqCO2/kWh, puisque ce chiffre décrit l'énergie elle-même, pas la qualité de l'appareil qui la consomme. Les pompes à chaleur électriques restent, elles, tout juste sous le seuil.
Depuis quand, et pour quels bâtiments
Le décret prévoit un calendrier différent selon l'usage du bâtiment : 1er janvier 2027 pour les logements, un an plus tard pour les bâtiments publics, et 1er janvier 2030 pour les autres bâtiments (bureaux, commerces, ateliers). Ce texte vise l'installation d'un nouvel équipement dans une construction neuve : il ne s'agit pas d'une obligation de retirer une chaudière au gaz déjà installée dans un logement existant. Le remplacement d'un équipement dans un bâtiment déjà construit reste soumis à un seuil beaucoup plus large — 300 g eqCO2/kWh PCI (pouvoir calorifique inférieur) —, qui laisse la place à un renouvellement au gaz dans l'ancien. Ce second point mérite d'être distingué de la question de la TVA sur les travaux Denormandie, un sujet différent : la TVA réduite exclut déjà la fourniture d'une chaudière fossile depuis le 1er mars 2025, mais cette exclusion ne change ni ce seuil de performance environnementale, ni le calendrier du décret 2026-863.
Dans les faits, le collectif urbain était le dernier segment où le chauffage au gaz restait courant : les maisons individuelles neuves avaient déjà largement basculé vers la pompe à chaleur sous l'effet des seuils RE2020 introduits en 2022, plus contraignants pour ce type de logement. Le décret du 12 septembre 2026 referme cette dernière porte pour les immeubles collectifs — le type de logement précisément visé par le volet neuf du Jeanbrun.
Ce que ça change pour un investissement Jeanbrun
Le Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr) réserve son volet neuf aux logements collectifs respectant la RE2020, l'une des conditions d'éligibilité du dispositif. Le décret du 12 septembre 2026 ne modifie ni le montant de l'amortissement, ni le Code général des impôts (CGI — le texte officiel qui fixe la règle, article 31, i et j) qui encadre le dispositif : l'avantage fiscal se calcule sur le prix d'acquisition, pas sur le mode de chauffage installé. Ce qui change, c'est le cahier des charges des promoteurs pour les programmes livrés après le 1er janvier 2027 : attendez-vous à ce que le chauffage collectif au gaz disparaisse progressivement des descriptifs, au profit de pompes à chaleur ou de raccordements à un réseau de chaleur.
Prenons un T3 neuf de 240 000 € réservé aujourd'hui en zone B1, avec un loyer intermédiaire : l'amortissement Jeanbrun se calcule sur 80 % du prix d'acquisition (la part hors terrain), soit 192 000 €, au taux de 3,5 % applicable au neuf — 6 720 € déductibles sur une année pleine, sous le plafond annuel de 8 000 € prévu pour ce type de loyer. Ce calcul ne dépend pas du mode de chauffage installé, et le décret du 12 septembre 2026 n'y change rien. En revanche, si la livraison de cette résidence est prévue après le 1er janvier 2027, il est utile de demander au promoteur, avant de signer, quel système de chauffage figure au descriptif définitif : un chauffage encore prévu au gaz sur cette échéance signale un dossier technique qui devra évoluer, avec un risque de retard ou d'avenant sur le contrat de réservation.
Le simulateur Patrim calcule votre avantage Jeanbrun à partir du prix réel de votre programme, quel que soit le système de chauffage retenu : entrez le prix affiché et la surface pour objectiver votre décision, puis posez la question du chauffage au promoteur comme un point de vigilance technique, distinct du calcul fiscal lui-même.