Vous songez à acheter un logement ancien à rénover pour 200 000 € et à le louer pendant 12 ans : la réduction d'impôt peut atteindre 42 000 € dans cet exemple. Mais aujourd'hui, il faut avoir acheté au plus tard le 31 décembre 2027 (inclus). Selon SeLoger, des députés voudraient repousser cette date à fin 2030. Voici ce qui est réellement proposé, et ce qui ne l'est pas encore.
Ce que rapporte SeLoger le 16 octobre 2026
Le Denormandie est une réduction d'impôt pour qui achète un logement ancien dans une commune éligible, le rénove, puis le loue nu comme résidence principale (article 199 novovicies du CGI, le Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle). Il s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 (legifrance.gouv.fr).
Dans un article publié le 16 octobre 2026, SeLoger indique que des amendements, dont ceux des députés Valérie Létard et François Jolivet, prévoient de prolonger le dispositif jusqu'au 31 décembre 2030. Le journal précise qu'ils ont été adoptés en commission, dans le cadre de l'examen du budget 2027, et que la mesure doit encore franchir les étapes du vote parlementaire (SeLoger, 16 octobre 2026).
À retenir :ce n'est pas une loi, et un vote en commission n'est pas le vote définitif du Parlement. La date limite reste le 31 décembre 2027 tant que le budget n'est pas voté et publié au Journal officiel. Nous n'avons pas pu consulter le texte de ces amendements sur le site de l'Assemblée nationale : leur rédaction exacte reste à confirmer.
Pourquoi prolonger : des chantiers qui durent
Selon SeLoger, l'argument des députés tient aux délais : un projet de rénovation prend souvent plusieurs années, et une échéance fixée à fin 2027 pourrait décourager des investisseurs de se lancer. Le dispositif complète aussi le Jeanbrun (le dispositif d'amortissement des logements loués nus, créé par la loi de finances pour 2026), qui ne concerne que les logements en immeuble collectif, alors que le Denormandie couvre aussi les maisons individuelles (SeLoger, 16 octobre 2026). Pour comparer les deux, notre guide Jeanbrun détaille ses conditions.
Ce qui ne changerait pas : les règles du jeu
D'après SeLoger, seule la date limite serait modifiée (nous n'avons pas consulté le texte des amendements). Le fonctionnement du Denormandie ne change donc pas à ce stade. Les conditions actuelles, détaillées dans notre guide Denormandie, restent celles-ci :
- Un logement ancien dans une commune éligible (programme Action Cœur de Ville ou opération de revitalisation de territoire).
- Au moins 25 % de travauxdans le coût total de l'opération, dont l'objet doit répondre à l'un des critères prévus (gain énergétique, plusieurs catégories de travaux ou création de surface habitable).
- Une location nueen résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers et des ressources de locataires plafonnés.
- Une base limitéeà 300 000 € et à 5 500 € par m² de surface habitable.
Un exemple chiffré sur 200 000 €
Prenons un appartement acheté 150 000 €, avec 50 000 € de travaux. Les travaux représentent 25 % de l'opération (50 000 ÷ 200 000) : c'est tout juste le minimum. Pour un logement d'au moins 37 m², la base de 200 000 € reste sous les plafonds (5 500 € par m²), et la réduction dépend de la durée de location choisie :
- 6 ans à 12 % : 24 000 € de réduction
- 9 ans à 18 % : 36 000 € de réduction
- 12 ans à 21 % : 42 000 € de réduction
C'est une réduction, pas un crédit d'impôt : si elle dépasse l'impôt que vous devez, l'excédent n'est pas remboursé. Elle entre aussi dans le plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € par an, tous avantages confondus) : 3 500 € par an (21 % sur 12 ans) le respecte si vous n'avez pas d'autres avantages fiscaux. Elle s'étale sur la durée de location, et le taux de 21 % n'a de sens que si vous êtes prêt à louer à un loyer plafonné pendant 12 ans.
Faut-il attendre 2030 pour acheter ?
Aucun achat ne devrait se décider sur une date qui n'est pas votée. Si votre projet est prêt avant fin 2027, la règle actuelle vous suffit. Si vous hésitez entre 2027 et plus tard, une prolongation éventuelle vous laisserait simplement plus de temps pour choisir le bon bien, pas une meilleure réduction. Ce qui reste décisif, c'est le prix du bien, le devis de travaux et le loyer plafonné.
Pour voir ce que donnerait un projet précis, simulez-le avec votre prix d'achat, votre budget travaux et votre tranche d'imposition : le simulateur calcule la réduction Denormandie sur vos chiffres.