Vous avez repéré un appartement ancien à Besançon et on vous parle du Denormandie (le dispositif qui réduit vos impôts lorsque vous achetez un logement ancien pour le rénover et le louer). Bonne nouvelle : la ville est bien éligible, grâce à son statut Action Cœur de Ville et à une convention de revitalisation qui couvre une partie de son centre-ville. Mais l'éligibilité de la commune n'est que la première condition — le montant de vos travaux et deux plafonds légaux déterminent ensuite ce que vous pouvez réellement en tirer.
Pourquoi Besançon est éligible au Denormandie
Le Denormandie s'applique dans les communes labellisées Action Cœur de Ville et dans celles ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Besançon a été lauréate du programme national Action Cœur de Ville dès son lancement en 2018 (besancon.fr), ce qui rend la commune éligible dans son ensemble. Une partie de son centre-ville — les quartiers Boucle et Battant, ainsi qu'une partie de la Butte et des Chaprais — est en plus couverte par une convention ORT signée par la ville (besancon.fr). Un achat ailleurs dans la commune reste donc éligible au même titre, sous réserve des autres conditions : un logement ancien (achevé depuis au moins deux ans au moment de l'achat), des travaux facturés par une entreprise du bâtiment, et une mise en location nue — c'est-à-dire sans meubles, par opposition à la location meublée — à usage de résidence principale du locataire.
Une convention ORT est un accord signé entre l'État, la commune et d'autres collectivités pour redynamiser un centre-ville : commerces, logements, espaces publics. C'est cette dimension de rénovation urbaine qui justifie que l'ancien y bénéficie d'un avantage fiscal réservé, ailleurs, au seul logement neuf.
Le seuil de 25 % de travaux, expliqué avec un exemple
Le Denormandie conditionne la réduction d'impôt à des travaux d'amélioration ou de transformation, facturés par une entreprise, dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l'opération — le prix d'achat, frais d'acquisition compris, additionné du coût des travaux (article 199 novovicies du Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle — et BOI-IR-RICI-365-20, bofip.impots.gouv.fr). Les travaux réalisés par vous-même, même chiffrés et documentés, ne sont pas retenus dans ce calcul.
Concrètement, cette règle revient à devoir engager des travaux représentant environ un tiers du prix d'achat, frais compris : pour un appartement acheté 150 000 € frais compris à Besançon, le seuil de travaux minimum s'établit à 50 000 € (150 000 € ÷ 3).
Ce seuil de 25 % ne suffit toutefois pas à lui seul : les travaux doivent aussi remplir une condition de nature ou de performance, fixée par le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 et précisée par le BOFiP (BOI-IR-RICI-365-10, bofip.impots.gouv.fr). Concrètement, il faut soit réduire la consommation d'énergie primaire du logement d'au moins 20 % (immeuble collectif) ou 30 % (maison individuelle) et passer sous 331 kWh/m²/an, soit réaliser des travaux relevant d'au moins deux des cinq catégories réglementaires : toiture, murs, fenêtres, chauffage, production d'eau chaude. Un devis qui atteint les 50 000 € sans toucher à aucun de ces postes — une rénovation de cuisine et de salle de bain, par exemple — ne suffit donc pas à ouvrir droit à la réduction d'impôt.
Ce qui limite la réduction d'impôt : deux plafonds à connaître
La réduction d'impôt porte sur le prix d'acquisition et le montant des travaux, mais elle est retenue dans la limite de deux plafonds cumulatifs : 5 500 € par m² de surface habitable, et 300 000 € par contribuable et par an, pour deux logements au maximum (article 199 novovicies du CGI et BOI-IR-RICI-365-30, bofip.impots.gouv.fr) — ce second plafond n'est pas propre au Denormandie : il se partage avec vos éventuels investissements Pinel réalisés la même année. Le taux appliqué dépend ensuite de la durée d'engagement de location choisie : plus elle est longue, plus la réduction est élevée. Pour connaître le taux et le montant exacts sur votre propre projet, le plus fiable reste de simuler avec votre prix d'achat et votre devis de travaux.
Ce qu'il reste à vérifier avant d'acheter
L'éligibilité de la commune ne dit rien de l'état réel d'un bien précis, ni de la solidité d'un devis de travaux. Avant de signer, vérifiez que le bien se situe bien dans une commune éligible (Besançon l'est, dans son ensemble), que le devis de travaux d'une entreprise atteint le seuil des 25 % et respecte la condition de nature ou de performance énergétique (décret n° 2019-232), et que le montant retenu pour la réduction d'impôt reste sous les deux plafonds légaux.
Simulez votre projet Denormandie avec votre prix d'achat et votre budget travaux pour voir le seuil des 25 % et la réduction d'impôt calculés sur vos propres chiffres.