Vous avez repéré un appartement ancien à rénover, éligible au Denormandie (le dispositif qui réduit vos impôts lorsque vous achetez un logement ancien pour le rénover et le louer), et vous hésitez sur le prix à proposer. Le 8 septembre 2026, l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) a publié son indice des prix des logements anciens pour le deuxième trimestre 2026 : un recul de 1,0 % sur le trimestre, et de 0,8 % sur un an. Cette baisse ne change rien à la réduction d'impôt elle-même, mais elle déplace mécaniquement un chiffre auquel peu d'acheteurs pensent : le montant minimum de travaux à réaliser pour rester éligible.
Ce que mesure l'indice Notaires-Insee des logements anciens
L'indice des prix des logements anciens est publié chaque trimestre par l'Insee avec les Notaires de France (indice Notaires-Insee — insee.fr, 8 septembre 2026). Contrairement à un baromètre d'annonces, il s'appuie sur les prix effectivement payés, relevés dans les actes de vente signés chez le notaire, puis corrigés des variations saisonnières (CVS). Les chiffres du deuxième trimestre 2026 restent provisoires et pourront être légèrement révisés lors des publications suivantes.
| Segment | Sur le trimestre | Sur un an |
|---|---|---|
| France entière | -1,0 % | -0,8 % |
| Appartements | -0,7 % | -0,1 % |
| Maisons | -1,3 % | -1,3 % |
| Île-de-France | -0,6 % | -0,3 % |
| Province | -1,2 % | -1,0 % |
Source : Insee, indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026 (insee.fr). Données provisoires, corrigées des variations saisonnières.
Ce que ce recul change pour le seuil de travaux du Denormandie
Le Denormandie impose que les travaux facturés par une entreprise représentent au moins 25 % du coût total de l'opération — le prix d'achat, frais d'acquisition compris, additionné du coût des travaux eux-mêmes (article 199 novovicies du Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle — et BOI-IR-RICI-365-20, bofip.impots.gouv.fr). Concrètement, cette règle revient à devoir engager des travaux représentant environ un tiers du prix d'achat, frais compris : pour un prix d'achat de 180 000 €, le seuil de travaux minimum est de 60 000 € (180 000 € ÷ 3).
Si ce même bien suit exactement le recul national mesuré par l'Insee sur un an (-0,8 %), son prix retombe à 178 560 € — et le seuil de travaux recule avec lui, à 59 520 €, soit 480 € de moins. Ce mouvement ne change rien à la décision d'investir ni au montant de la réduction d'impôt, calculée sur le prix d'acquisition dans la limite de deux logements par an et d'un plafond de 300 000 € par contribuable et par an (article 199 novovicies du CGI — legifrance.gouv.fr). Il est surtout utile à connaître au moment de négocier le prix d'achat et le devis de travaux ensemble, puisque les deux montants sont liés par cette même règle des 25 %.
Dans la pratique, l'ordre des étapes compte : le devis de travaux est souvent établi avant que le prix d'achat ne soit définitivement négocié. Si vous obtenez un prix plus bas que prévu après avoir fait chiffrer les travaux, le montant facturé par l'entreprise dépasse alors le seuil des 25 % avec une marge plus confortable — un point de vigilance utile lors de la signature de l'acte, puisque c'est le prix définitif, et non le prix affiché au moment de l'offre, qui sert de base au calcul.
Cette baisse concerne-t-elle les villes éligibles au Denormandie ?
Pas nécessairement de la même façon. L'indice Notaires-Insee du 8 septembre 2026 ne publie pas de détail par ville labellisée Action Cœur de Ville ou par commune signataire d'une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) — les deux voies d'éligibilité géographique les plus courantes du Denormandie. Il montre seulement un écart net entre l'Île-de- France, où le recul reste limité (-0,3 % sur un an), et la province, où il est trois fois plus marqué (-1,0 % sur un an) — et l'expérience des trimestres précédents montre que les écarts d'une ville à l'autre peuvent être bien plus importants que ces moyennes régionales. Avant de fixer un prix, la publication des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) ou l'avis du notaire local restent les repères les plus fiables pour une adresse précise.
Une baisse de prix nationale ne dit donc rien de définitif sur la commune où vous regardez un bien : elle change surtout la façon de raisonner le budget travaux, pas la question de savoir s'il faut investir. Pour vérifier ce que cela donne sur votre projet, avec votre prix d'achat et vos travaux, direction le simulateur.
Faut-il attendre une nouvelle baisse avant d'investir ?
Les indices trimestriels bougent lentement : un recul de 0,8 % sur un an représente, sur un bien à 180 000 €, un écart de 1 440 € — largement inférieur à ce que peut faire varier une négociation directe avec le vendeur sur un bien précis. Pour un projet Denormandie, l'éligibilité de la commune, l'état réel du bien et la solidité du devis de travaux pèsent en général bien plus lourd dans la décision que le millésime de l'indice national.
Ce que cet indice confirme, en revanche, c'est qu'un marché de l'ancien qui se détend légèrement laisse un peu plus de marge de négociation qu'il y a un an — à condition de vérifier le prix réellement pratiqué dans la commune visée, et pas seulement la moyenne nationale.
Simulez votre projet Denormandie avec votre prix d'achat et votre budget travaux pour voir le seuil des 25 % et la réduction d'impôt calculés sur vos propres chiffres.