Vous visez un studio meublé à Paris, à Lyon ou dans une autre ville où le loyer est plafonné, pour un projet de LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) : le plafond qui limite ce loyer aujourd'hui sera-t-il encore là dans deux ans ? La loi fixe justement une date d'arrêt à ce plafond : le 24 novembre 2026, dans un peu plus de deux mois. Le 3 septembre 2026, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a pris position publiquement contre la prolongation du dispositif au-delà de cette date — sans que le gouvernement ait, à ce jour, tranché la question. Voici ce que dit exactement le texte, et ce qui reste incertain pour votre calcul de rentabilité.
Pourquoi le plafond doit s'arrêter le 24 novembre 2026
L'encadrement des loyers dans les zones les plus tendues a été instauré, à titre expérimental, par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN — legifrance.gouv.fr), pour une durée initiale de cinq ans. La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (dite loi 3DS, article 85) a porté cette durée à huit ans à compter de la publication de la loi ELAN, parue au Journal officiel le 24 novembre 2018. Huit ans plus tard, l'échéance tombe donc le 24 novembre 2026 — sauf si une nouvelle loi vient, d'ici là, prolonger ou pérenniser le texte. En l'absence d'une telle loi, la base légale de l'expérimentation disparaît à cette date, ce qui priverait les préfets de la possibilité de publier de nouveaux arrêtés de loyers de référence au-delà de cette échéance.
Le dispositif ne s'applique pas partout : l'article 140 réserve cette possibilité à Paris, aux établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, à la métropole de Lyon, à la métropole d'Aix-Marseille-Provence, ainsi qu'aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat — et seulement s'ils en font la demande. C'est pour cela que l'encadrement renforcé ne concerne, en 2026, qu'une partie des zones tendues du pays, pas leur ensemble.
Ce que la FNAIM a dit le 3 septembre 2026
Dans un communiqué publié le 3 septembre 2026 (fnaim.fr), la FNAIM réagit au 6e baromètre de l'encadrement des loyers, publié le même jour par la Fondation pour le Logement (ex-Fondation Abbé Pierre), qui constate que les dépassements du plafond sont plus fréquents dans les locations proposées par des particuliers. La fédération en tire un argument pour demander que ces pratiques illégales soient sanctionnées, tout en s'opposant à ce que le dispositif expérimental devienne permanent, jugeant que « l'encadrement des loyers ne constitue pas une réponse structurelle » à la crise du logement. Son président, Loïc Cantin, y résume la position de la fédération : « Contrôlons et sanctionnons ceux qui ne respectent pas la loi, mais remettons surtout l'offre locative au cœur de la politique du logement ». Sa position de fond tient en une formule : « On ne résout pas une crise d'offre en administrant les prix ».
Ce communiqué ne change rien à la loi aujourd'hui. Il prend position dans un débat que seule une nouvelle loi peut trancher — et aucun texte prolongeant ou pérennisant l'encadrement des loyers n'était promulgué au 7 septembre 2026.
Comment le plafond fonctionne concrètement
Dans les zones concernées, le préfet fixe chaque année, par arrêté et pour chaque secteur, type de logement et époque de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (le loyer de référence augmenté de 20 %) et un loyer de référence minoré (le loyer de référence réduit de 30 %), exprimés en euros par mètre carré. À la signature du bail, le loyer reste librement négocié entre les parties, mais ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (article 140 de la loi ELAN — legifrance.gouv.fr).
À titre d'illustration : pour un secteur où le loyer de référence serait fixé à 30 €/m² (un chiffre hypothétique, le montant réel variant par ville, quartier et type de bien), le loyer de référence majoré atteint 36 €/m² (30 € + 20 %). Pour un studio meublé de 20 m², cela représenterait un loyer plafond de 720 € par mois hors charges — contre 600 € au loyer de référence simple, et 420 € seulement si le bailleur appliquait le loyer minoré (30 € − 30 %, soit 21 €/m²).
Le complément de loyer ne change rien parce que le logement est meublé
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (service-public.gouv.fr). Ces règles s'appliquent de la même façon, que la location soit vide ou meublée : le simple fait de louer meublé n'ouvre, à lui seul, aucun droit à un complément de loyer.
Depuis le 18 août 2022, ce complément est en plus exclu pour tout logement présentant l'un des défauts suivants : un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G, des toilettes situées sur le palier, des signes d'humidité, une étanchéité insuffisante des fenêtres, un vis-à-vis à moins de 10 mètres, un risque d'infiltration ou d'inondation, une installation électrique dégradée, une exposition défavorable des pièces, ou des problèmes d'évacuation d'eau constatés au cours des trois derniers mois (service-public.gouv.fr). Un logement meublé qui cumule un DPE F ou G ne peut donc, en aucun cas, justifier un complément de loyer sur ce fondement.
Que le plafond s'éteigne, se prolonge ou devienne permanent le 24 novembre 2026, la décision appartient au législateur, pas aux positions exprimées d'ici là. En attendant un texte, mieux vaut construire votre calcul de rentabilité sur l'hypothèse que le plafond continue de s'appliquer, plutôt que de parier sur sa disparition. Le simulateur Patrim objective votre projet LMNP à partir de vos chiffres réels, plafond de loyer inclus si votre commune est concernée.