Depuis le 26 juin 2026, Alfortville, dans le Val-de-Marne, est passée de la zone A à la zone A bis — la plus tendue du zonage locatif français. Si vous avez un projet Jeanbrun — le dispositif qui a remplacé le Pinel et qui vous laisse déduire chaque année une partie du prix d'achat de vos revenus locatifs — sur cette commune en secteur intermédiaire, votre plafond de loyer vient bel et bien d'augmenter : de 14,64 € à 19,71 € par m². Mais si votre bail relève du secteur social ou très social, rien ne change : ces deux régimes suivent un mécanisme entièrement différent, indépendant de la zone. Voici pourquoi le même changement de zone produit deux effets opposés selon le secteur locatif choisi.
Ce qui vient de changer à Alfortville
Le zonage A/A bis/B1/B2/C classe chaque commune de France selon la tension entre l'offre et la demande de logements. Il est fixé par arrêté, en application de l'article D. 304-1 du Code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr), sur la base de l'arrêté du 1er août 2014. Ce classement n'est pas figé : une révision d'ampleur a reclassé 468 communes le 5 septembre 2025, et des ajustements ponctuels interviennent depuis, commune par commune. C'est le cas d'Alfortville : l'arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel le 25 juin et entré en vigueur le lendemain, fait passer cette commune située à quelques kilomètres de Paris de la zone A à la zone A bis (legifrance.gouv.fr, JORFTEXT000054306084).
En secteur intermédiaire, le Jeanbrun reprend la grille du Pinel
L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (legifrance.gouv.fr) qui crée le Jeanbrun renvoie, pour les logements affectés à la location intermédiaire, au III de l'article 199 novovicies du Code général des impôts : c'est le même article qui fixait déjà les plafonds de loyer du Pinel, une grille chiffrée en €/m² par zone. Pour 2026, ce plafond intermédiaire s'établit à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zone B2 et C. Le loyer maximal se calcule en multipliant ce plafond par la surface du logement, puis par un coefficient qui favorise les petites surfaces : 0,7 + 19/S, dans la limite de 1,2 (S étant la surface utile en m²). Cette grille étant directement indexée sur la zone, un changement de zone comme celui d'Alfortville fait mécaniquement varier le plafond applicable.
Exemple chiffré : pour un T2 de 45 m² en secteur intermédiaire, le coefficient est de 0,7 + 19/45, soit environ 1,122. En zone A, le plafond s'établissait à 45 × 14,64 × 1,122 ≈ 739 € par mois. En zone A bis, il devient 45 × 19,71 × 1,122 ≈ 995 € — soit 256 € de plus chaque mois. Un plafond qui augmente ne resserre rien : il élargit simplement la marge dans laquelle votre loyer reste compatible avec l'avantage fiscal, sans remettre en cause un bail déjà conforme.
En secteur social ou très social, la zone n'intervient pas
Pour les logements affectés à la location sociale ou très sociale, l'article 47 de la même loi renvoie à un texte différent — le 3° du A du I de l'article 199 tricies du Code général des impôts, le mécanisme utilisé par ailleurs pour Loc'Avantages. Plutôt qu'une grille par zone, ce texte calcule le plafond comme une décote appliquée au loyer réellement pratiqué sur le marché local, constaté commune par commune. Pour ces deux secteurs, le classement administratif A/B/C de la commune n'entre pas dans le calcul du plafond : seul compte le niveau des loyers observés localement, qui évolue indépendamment de la date à laquelle la commune change officiellement de zone. Un investisseur Jeanbrun en secteur social ou très social à Alfortville ne voit donc rien bouger du fait de ce reclassement.
Ce changement de zone rend-il Alfortville éligible au Denormandie ?
Non, pas automatiquement. L'éligibilité au Denormandie ne dépend pas du zonage A/B/C : elle tient au classement de la commune en Action Cœur de Ville (ACV), en Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) ou en secteur NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). Paris, Lyon et Marseille sont largement exclues du programme ACV, qui cible en priorité les villes moyennes — mais le NPNRU, lui, opère à l'échelle du quartier : il finance des opérations dans certains quartiers de ces trois métropoles elles-mêmes. Pour savoir si Alfortville, ou une adresse précise dans cette commune, entre dans l'un de ces périmètres, seul le simulateur de zonage Denormandie sur service-public.fr ou une attestation de la mairie permet de vérifier.
Pour savoir si votre propre commune a changé de zone A/B/C, le plus fiable reste de consulter l'annexe de l'arrêté du 1er août 2014 et de ses modifications successives sur legifrance.gouv.fr, ou le simulateur de zonage mis à disposition sur service-public.fr. Notre guide sur le dispositif Jeanbrun détaille le calcul du plafond de loyer selon le secteur locatif choisi. Pour vérifier ce qui change concrètement pour votre projet, simulez votre investissement Jeanbrun.