Vous avez repéré un studio neuf à 220 000 € éligible au Jeanbrun, et le commercial du programme vous parle d'un bon moment pour réserver. Le 24 juillet 2026, l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) a publié un indicateur plus nuancé : chez les promoteurs interrogés, l'opinion sur les mises en chantier de logements destinés à la vente s'effondre à un solde de -37 points, contre -20 points en avril — un repli net par rapport à l'enquête d'avril, la seule autre publiée depuis l'entrée en vigueur du dispositif. Voici ce que mesure vraiment ce chiffre, et ce qu'il change concrètement pour un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) aujourd'hui.
Ce que mesure l'enquête de l'Insee sur la promotion immobilière
Chaque trimestre, l'Insee interroge les promoteurs immobiliers sur leurs perspectives d'activité : combien de logements ils comptent mettre en chantier, si la demande progresse, si leurs stocks s'écoulent. Le résultat est un solde d'opinion — la part des promoteurs qui répondent « en hausse » moins la part de ceux qui répondent « en baisse ». Un solde de -37 points ne signifie pas que 37 % des chantiers ont disparu : cela signifie qu'une nette majorité des promoteurs interrogés voit ses perspectives se dégrader plutôt que s'améliorer. Dans son Informations rapides n° 180 du 24 juillet 2026 (insee.fr), l'Insee note que « l'opinion des promoteurs concernant les perspectives de mises en chantier de logements se dégrade nettement à nouveau ».
Pourquoi le neuf recule alors que le Jeanbrun est censé le relancer
Le Jeanbrun — le statut de bailleur privé introduit par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (legifrance.gouv.fr), entré en vigueur le 21 février — a justement été conçu pour redonner un signal fiscal aux investisseurs particuliers, deux ans après la fin du Pinel. Mais entre l'achat d'un terrain, l'obtention du permis de construire et la commercialisation d'un programme, un promoteur a généralement besoin de 18 à 24 mois. Un dispositif entré en vigueur en février 2026 ne peut mécaniquement se traduire en nouvelles mises en chantier avant la fin de cette même année, au plus tôt. En attendant, l'Insee mesure la demande de logements neufs à un solde de -35 points en juillet, contre -34 points en avril — un niveau qui se maintient plutôt qu'il ne s'aggrave, sans pour autant repartir.
Ce qui remonte, et ce qui recule encore
Tous les segments du neuf ne bougent pas dans le même sens. Le logement locatif social rebondit à un solde nul (contre -5 points en avril) — les promoteurs anticipent une stabilisation de ce côté. Le logement destiné à la vente aux particuliers, à l'inverse, s'enfonce à -37 points. C'est précisément le segment qui concerne un achat Jeanbrun ou un LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) en VEFA : moins de programmes neufs mis en chantier pour la vente signifie, à terme, moins de choix de biens neufs disponibles à l'achat, dans des zones où la demande locative reste pourtant soutenue.
Le stock de logements invendus reste élevé : l'Insee précise, dans cette même publication du 24 juillet 2026, qu'il demeure « nettement au-dessus de sa moyenne de long terme ». Concrètement, les promoteurs ont encore des logements déjà construits à écouler avant de relancer de nouveaux programmes.
Le crédit, lui, s'améliore un peu
Deux indicateurs nuancent ce tableau. Le solde sur l'évolution de l'apport personnel des candidats à l'acquisition remonte à -19 points (contre -21 points en avril) — les promoteurs sont un peu moins pessimistes sur la capacité de leurs clients à réunir un apport. Le solde sur les perspectives de financement progresse aussi, à -33 points contre -39 points en avril. Ces deux soldes restent négatifs : la situation ne s'est pas retournée. Mais elle se dégrade moins vite qu'au premier trimestre — un rythme différent de celui, franchement négatif, des mises en chantier destinées à la vente.
Ce que ça change pour un achat en VEFA aujourd'hui
Rien ne change à l'avantage fiscal lui-même. Le Jeanbrun reste un amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — calculé sur le prix d'acquisition net de frais, quel que soit le climat du marché. Pour un appartement neuf de 220 000 € loué en secteur intermédiaire, la base amortissable est de 80 % du prix, soit 176 000 € ; au taux annuel de 3,5 % fixé par ce régime locatif (CGI — le Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — art. 31-I-1° i), cela représente 6 160 € de déduction chaque année, dans la limite du plafond annuel d'avantage fixé par la loi. Ce calcul ne dépend ni du nombre de programmes lancés dans votre ville, ni du solde d'opinion des promoteurs. En revanche, le contexte mesuré par l'Insee a deux conséquences pratiques : moins de programmes neufs disponibles à la réservation dans certaines zones, et des promoteurs plus enclins à discuter les conditions sur des lots déjà sortis de terre, faute d'écouler leur stock existant.
Comment choisir un programme fiable dans ce contexte
Dans un marché où l'Insee mesure une telle dégradation des perspectives, la solidité du promoteur compte davantage que la remise affichée. Demandez son ancienneté, le nombre de programmes déjà livrés dans les délais annoncés, et si possible ses derniers comptes déposés. Un promoteur qui lance peu de nouveaux programmes en ce moment n'est pas nécessairement fragile : il peut simplement adapter son rythme à une demande atone, comme le montre le rebond du solde sur le logement social. Le point à surveiller est plutôt celui d'un promoteur qui maintient des mises en chantier malgré un carnet de réservations insuffisant pour financer l'opération jusqu'à la livraison.
Le simulateur Patrim calcule votre avantage Jeanbrun à partir du prix réel de votre programme et de la zone de loyer choisie, indépendamment des perspectives du marché du neuf. Entrez le prix affiché par le promoteur pour voir ce que l'amortissement représente concrètement sur votre déclaration.